KAKO JE KREIRANA HRVATSKA ULAGAČKA OBMANA Iza dobre namjere krije se tužna istina: evo kako to izgleda kad neki investitor i dođe u Hrvatsku...

Evo kako to, pojednostavljeno rečeno, izgleda kad neki investitor zaluta u Hrvatsku.

I poželi, ni više ni manje, ovdje uložiti u kakav turistički projekt.

Pa naleti na katalog Agencije za investicije i konkurentnost.

Da previše ne luta, ovdje su mu u ponudu stavili točno 27 turističkih projekata iz državnog portfelja, sve redom visoko pripremljene prilike koje samo čekaju da se otvori neka investitorska kesa, izvadi lova, malo pregovara te dopreme prvi bageri.

A naš si investitor, iz bogatog državnog portfelja, onako naivan i ambiciozan zapikne Ski and hotel resort Orahovica.

Ne smeta mu ni što je u katalogu trinaesti jer je već omamljen slikovitim uvodom.

“Zahvaljujući prekrasnoj prirodi i kontinentalnoj klimi s hladnim i snježnim zimama, lokacija je poznata pod nazivom ‘mala Švicarska’ te nudi bezbroj mogućnosti za razvoj zimskih sportova, uključujući i skijanje”, stoji u službenom opisu koji je samo prošle godine uvršten u više od dvije tisuće tiskanih AIK-ovih kataloga.

Badava u fusnotama traži broj nekog općinskog zaposlenika jer će ga u Orahovici, vrlo vjerojatno, dočekati hladan tuš.

“Gledajte, projekt još nije u potpunosti pripremljen za investitore, ali računamo da će cijeli proces vrlo brzo biti dovršen. Jedan manji dio zemljišta na kojem bi se trebao nalaziti resort, naime, još nije u vlasništvu općine, nego je riječ o državnoj zemlji. Država je spremna te čestice prodati i već je odredila cijenu, ali tek kad vlasnički odnosi u potpunosti budu čisti, možemo krenuti u izradu projektne dokumentacije”, ispričala je za Jutarnji gradonačelnica Orahovice Ana-Marija Petin.

Treća, najveća zapreka

Kad bi Orahovica slučajno i pronašla investitora koji bi to bio spreman čekati, velika je vjerojatnost da bi odustao na sljedećem koraku.

Dio budućeg resorta, naime, ulazi u područje parka prirode u kojem su gospodarske djelatnosti poprilično ograničavajuće, pa još treba iznaći način kako će se riješiti i ovo pitanje.

A tu je onda još i treća, najveća prepreka.

“Mi zapravo još ni sami ne znamo želimo li za ovaj projekt tražiti vanjskog investitora ili bi se Orahovica sama odvažila na realizaciju resorta i skijališta. Osobno smatram da bi bilo bolje kad bi to radio netko drugi, ali odluka još nije donesena”, priznaje Petin u kratkom telefonskom razgovoru.

Dosta važan i za potencijalnog investitora prilično nezgodan detalj: servirati mu 12,8 milijuna eura vrijedan projekt hotela i skijališta koji još nema riješen vlasnički status, a onda se još i nositelj projekta, grad Orahovica, nećka želi li uopće u tu priču pustiti nekog vanjskog partnera ili će, kako to valjda u Hrvatskoj i priliči, radije sam obavljati djelatnosti kakve su u svem razvijenom svijetu prepuštene tržišnim igračima.

Pritom ovo nije jedina adresa iz kataloga na kojoj bi se naš potencijalni investitor loše proveo.

Nazove li u općinu Konjščina, koja je također završila u katalogu, brzo će doznati kako je projekt rekreacijskog parka Bajeri miljama daleko od spremnosti za pregovore s investitorima.

“Naša su prednost riješeni vlasnički te imovinsko-pravni odnosi, kao i činjenica da je zemlja predviđena za projekt u potpunosti u općinskom vlasništvu, no nemamo projektnu dokumentaciju jer je općina Konjščina sama ne može financirati. Prijavili smo se na natječaj za subvenciju projektne dokumentacije, ali nismo dobili nikakvu povratnu informaciju”, priznaju nam u općini koja je uz jezero Bajeri, trenutačno u posjedu ribarske udruge Štuka, zamislila kulturno-turistički centar s mnogim sportskim i rekreativnim sadržajima.

Opet, dakle, odbijenica, kao što bi uslijedilo i na pozive za projekt šibenskog TEF-a, hotela Rimska šuma u Daruvaru, termalnog parka Aqua Balissae, hotela Hrvatska, hotela Krvavica...

Nikša Stipaničev / HANZA MEDIA

Zemljište nekadašnje tvornice električnih ferolegura (TEF) je ponuđeno ulagačima, ali postoji teret na zemljištu

Ante Čizmić / HANZA MEDIA

U nekadašnje dječje lječilište u Krvavici ne može se ulagati jer nedostaju određene konzervatorske podloge

I dok kod onog prvog problem leži u činjenici da na djelu zemljišta grad, prije dogovora s investitorima, treba riješiti pitanje jednog tereta, svi kasnije nabrojeni praktično su spremni za izvedbu, jedino treba čekati da država ili lokalne zajednice za njih raspišu natječaje.

A sudeći prema dosadašnjoj praksi, to je za većinu njih znatno neizvjesnija sudbina čak i od one koja bi uključivala rješavanje imovinsko-pravnih odnosa ili prostornoplanske dokumentacije.

Isto potvrđuju i zasad dane najave iz Ministarstva državne imovine.

Ono je poručilo kako u 2018. godini planira raspisati javni tender samo za tri projekta iz državnog portfelja, sva tri na području Pule.

Riječ je o prostoru bivše vojne baze Muzil, greenfield projektu gradnje novog hotela i kampa Saccorgiana vrijednom 80 milijuna eura te projektu Hidrobaze, također bivše vojne nekretnine koju planiraju preobraziti u turistički kompleks.

Goran Šebelić / HANZA MEDIA

Hidrobaza je još jedan potencijalno vrlo dobar projekt u Puli, ali iste sudbine kao Muzil. Čeka već godinama

Goran Šebelić / HANZA MEDIA

Pulski Muzil jedno je od najvrednijih turističkih zemljišta u Hrvatskoj, no za realizaciju je potreban natječaj

Najave su, dakle, za ovu godinu, ali investitor nikad ne može biti siguran što se najbolje ilustrira upravo na primjeru Muzila.

Za ovu je bivšu atraktivnu vojnu lokaciju država još 2015. godine raspisala poziv za iskazivanje interesa potencijalnih investitora, a nakon što su uslijedile dvije ponude, država je trebala raspisati natječaj za predaju obvezujućih ponuda, na koji bi mogli aplicirati oni koji su se javili na prethodni natječaj.

Tri godine kasnije, druga faza natječaja još nije raspisana, a sada ostaje i dvojba: raspisivati novi poziv za iskazivanje interesa s obzirom na to je od prvog prošlo previše vremena ili odmah ići na natječaj za predaju javne ponude, ali dopustiti prijave svima jer je nerealno očekivati da će na natječaj htjeti aplicirati oni koji su se javili prije tri godine...

Katalog je sve deblji

Direktorica hrvatske podružnice međunarodne konzultantske kuće Colliers Vedrana Likan upozorava kako je država deklarativno itekako zainteresirana za privlačenje stranih investitora, no priča obično zapinje u praksi, što je najbolje ilustrirati upravo na primjeru kataloga Agencije za investicije i konkurentnost.

“On je svake godine sve deblji, veći i skuplji, no kad ga prezentirate investitorima pa oni u njega malo zagrebu, postaje jasno kako projekti, posebno oni najatraktivniji, turistički, dolaze s cijelim setom problema čije rješavanje traje daleko predugo da bi investitoru bilo isplativo čekati”, ističe Likan pa kao glavnog krivca detektira nedostatak jasnih kriterija prema kojima projekti ulaze u katalog.

“Prema nekim internacionalnim parametrima, pretpostavlja se da bi projekt koji je u ‘plug and play’ fazi za investitore trebao u potpunosti imati riješen vlasnički status te prostornoplansku dokumentaciju, predviđenu vrijednost projekta, kao i podatak uklapa li se projekt kao takav u neku generalnu strategiju razvoja određenog područja. Na kraju, a to je posebno važno, za plasiranje projekta investitorima posebno je važno imati povratne informacije s terena o atraktivnosti koncepta i načelnom interesu ulagača. Ako interesa nema, onda projekt ne bi ni trebalo uvrštavati u katalog, zar ne?” pita se Likan dok prelistavamo brošuru Agencije.

Doista, mnogi projekti koji su završili ovdje pokazuju kako možda i nisu bili najbolji kandidati za publikaciju u ovoj vrijednoj knjižici.

Primjerice, projekt općine Darda, vrijedan oko 12 milijuna eura, kroz koji ova slavonska općina već godinama bezuspješno pokušava pronaći investitora za dvorac Esterhazy koji bi, kroz model 99-godišnje koncesije, obnovio to barokno zdanje te u njemu otvorio hotel.

Saša Alilović / HANZA MEDIA

Dvorac Esterházy u Dardi ima urednu dokumentaciju i spreman je za ulaganje. Investitora već godinama nema

Načelnik općine Anto Vukoje priznaje nam kako ulagači, nažalost, još od 2010. godine, kad je rođena ideja projekta, ne pokazuju interes za realizaciju turističkog smještaja u dvorcu, iako je Darda odradila sve nužne predradnje, pa tako ima čisto vlasništvo, kao i riješenu prostornoplansku dokumentaciju.

Načelnika Vukoju stoga pitamo zašto je općina projekt Esterhazy uopće kandidirala za katalog.

“Gledajte, ne znam zašto je u katalogu, ali nama vam to trenutno nije prioritet. Mi upravo gradimo jednu salu za svatove, ali ne vidim razlog zašto se dvorac ne bi nudio putem kataloga. Pa uvijek postoji mogućnost da netko za njega zagrize”, odlučan je Vukoje.

U Delnicama se nadaju

Slična je priča i o hotelu Sport u Delnicama koji ima riješenu svu dokumentaciju te je spreman za ulaganje - i tako već pet godina.

“Sve smo riješili, ali grad još nije raspisao natječaj jer čekamo da neki investitori pokažu interes. Ponude za ulaganje u naš hotel uputio sam na adrese 40-ak konzulata u Hrvatskoj, kao i prema mnogim hotelskim kućama i mi se nadamo da će netko pokazati interes”, kaže gradonačelnik Ivica Knežević čiji je projekt lani prvi put završio u katalogu.

Ravnatelj Agencije za investicije i konkurentnost Zdenko Lucić u razgovoru za Jutarnji pojašnjava kako katalog predstavlja samo jednu od aktivnosti Agencije u segmentu promocije mogućnosti ulaganja u Hrvatsku te kako naša zemlja, prije osnivanja Agencije, praktično nije imala materijal koji bi potencijalnim investitorima predstavio konkretne projekte.

Najnovije, dvanaesto izdanje kataloga sadrži 71 javni i privatni projekt iz cijele Hrvatske, a Lucić pojašnjava i kako projekti ulaze u tu publikaciju.

“Agencija pri pripremi kataloga komunicira s više od 600 subjekata, među kojima su ministarstva, jedinice lokalne i područne samouprave, javna poduzeća, Hrvatska gospodarska komora i Hrvatska obrtnička komora, koje taj poziv prosljeđuju svojim članicama i svi oni kandidiraju projekte za koje se traže investitori. Da bi projekt ušao u katalog, mora zadovoljiti kriterije poput uređenosti imovinsko-pravnih odnosa i prostornoplanske usklađenosti. Agencija nema utjecaja na fazu spremnosti i atraktivnost određenog projekta, ali su vrijeme i interes investitora najbolji pokazatelji koliko je pojedini projekt tržišno zanimljiv”, kaže Lucić.

Također naglašava kako je dosad iz kataloga realizirano 11 projekata ukupne vrijednosti 3,9 mlrd kuna.

Uz već realizirane projekte, ove godine objavljen je javni poziv za još dva projekta iz kataloga - Golf-projekt Prukljan u središnjoj Dalmaciji, koji uz golf-terene predviđa gradnju smještajnih kapaciteta s maksimalno 1500 kreveta, te za Pašman Rivijeru koji predviđa gradnju hotelskog resorta na otoku Pašmanu, a za oba su projekta investitori na natječajima iskazali interes za ulaganje.

Prema tvrdnjama sugovornika Jutarnjeg, upravo su Prukljan i Hidrobaza objektivno jedini projekti iz kataloga doista spremni za brzu realizaciju - imaju riješenu svu dokumentaciju, objektivan interes investitora postoji te je za jedan već raspisan, a za drugi uskoro slijedi javni natječaj - dok se ostatak kataloga, tvrde, i dalje bori s “dječjim bolestima”.

Nije krivnja na Agenciji

“Gledajte, internacionalnim investitorima koji su u Hrvatsku spremni uložiti stotine milijuna kuna poprilično je neozbiljno ponuditi katalog čija se prva tri projekta odnose na mikrodestinacije poput Daruvara, Zeline ili Konjščine te koji, objektivno gledajući, ne mogu biti razvojni državni projekti. Isto zasigurno vrijedi i za lokalne projekte u Dardi, Delnicama ili Kumrovcu, a posebno je neshvatljivo zašto se u sklopu kataloga nalaze projekti poput Centra za kulturu Cabuna u općini Suhopolje koji privatni investitor ne može unovčiti”, kaže jedan naš dobro informirani konzultant.

Projekt Aquaparka u Zelini spreman je za investitore, ali takvih zasad nema

Sugovornici se slažu kako najmanje krivnje pritom leži na samoj Agenciji koja, uz brojna ograničenja, pokušava u prilično apsurdnoj situaciji od onog što joj je na raspolaganju napraviti najbolje, a puno je veća na razini same države koja ni sama ne zna želi li ih ili joj zapravo smetaju strani investitori.

Unatoč negativnom stavu, oni su itekako zainteresirani ulagati prvenstveno u morske destinacije, ali one pak muku muče s neriješenim imovinsko-pravnim odnosima ili nejasnim vremenskim okvirima u kojima će država za njih raspisati natječaj.

Primjerice, prije nego što bi projekt Inspirit fantasy parka u Pazinu, bivše vojne zone koja planira postati zabavni park, uopće mogao biti ponuđen na javnom natječaju, u katalogu piše da grad Pazin mora riješiti imovinsko-pravne odnose.

Lažni ljubavni zov

Raspisivanje natječaja očekuje i projekt Larun golf-resorta, tender treba prethoditi i ulaganju u rekreacijski park Novi Vinodolski, kao i za Sportski centar na Krku.

Projekt sportskog centra Krk također je u katalogu

Ravnatelj Agencije Zdenko Lucić navodi kako je dinamika raspisivanja natječaja, zbog kompleksnosti pripreme pojedinih projekata, prije predstavljala ograničavajući faktor u promociji projekata, ali naglašava kako je Ministarstvo državne imovine, koje je preuzelo taj posao, uvelike pridonijelo ubrzavanju tog procesa.

“Veći dio projekata iz kataloga u dobroj je fazi spremnosti, dok se manji broj projekata dodatno priprema za ponudu, kako bi se potencijalnim investitorima zaista omogućila što brža realizacija njihove investicije”, naglašava Lucić te dodaje kako je Agencija, kao jedina nacionalna investicijska agencija u Europi, krajem prošle godine postala partner Europskog portala projekata ulaganja koji objavljuje investicijske mogućnosti, pa tako i one iz Hrvatske.

Povijest kataloga koji izlazi sada već petu godinu zaredom ipak pokazuje kako u Hrvatskoj u vezi s investiranjem nešto ne štima s obzirom na to da se neki projekti, poput Muzila ili rekonstrukcije Daruvarskih toplica, ponavljaju iz godine u godinu.

Sugovornici Jutarnjeg ističu da bi se najuspješnijim agencijskim projektom u budućnosti mogao smatrati projekt Kupara - no s obzirom na nesuglasice između države i investitora, kao i činjenice da gradnja na tom području još nije počela, nitko ne bi dao ruku u vatru da se baš na primjeru Kupara neće najbolje očitovati već opjevani državni antagonizam prema investiranju.

Svim turističkim djelatnicima, potencijalnim investitorima i hotelijerima to je bilo kristalno jasno u veljači ove godine kad je u Zagrebu održan šesti Adria Hotel Forum.

Na njemu je prvi dan konferencije predstavljanje ponude iz investicijskog kataloga imao upravo Lucić, a na videozidu predstavljeno je 27 turističkih projekata, među kojima 15-ak greenfield.

Sudbina je, međutim, htjela da samo koji sat nakon Lucića, u sklopu panela ministara Hrvatske, Crne Gore, Malte i Grčke, državni tajnik za turizam Frano Matušić na pozornici kao iz topa ispali kako je Hrvatska ipak prvenstveno orijentirana na brownfield, a manje na greenfield projekte.

“Gledajte, nemamo mi ništa protiv greenfielda, ali ipak je naša želja sačuvati obalu i ono što nam je priroda dala”, tako je to, otprilike, sažeo Matušić braneći se od upita iz publike koja je samo sat prije proučavala agencijski greenfield katalog.

Ne treba ovdje ništa zamjeriti ni Matušiću ni Luciću: prvi je zapravo jedini imao hrabrosti izići pred publiku i javno priznati tajnu koju ionako svi znaju, a drugi je samo radio ono što mu je, kao šefu Agencije za investicije i konkurentnost, propisano u okviru radnog mjesta.

I sve je to super, samo i dalje nije jasno: čemu onda taj lažni ljubavni zov prema investitorima?