Istražujemo koliko su realne i realizirane sume koje prodavatelji stanova u Zagrebu traže

U posljednje vrijeme čujem brojne komentare svojih prijatelja i poznanika koji mi s nevjericom prepričavaju kako nisu sigurni hoće li ikad sa svojim plaćama moći kupiti stan u Zagrebu jer su cijene astronomske, a ono što posebno zabrinjava jest to da više nema one klasične podjele “skuplji je centar, ali u naseljima u predgrađu je jeftinije”.

Ako je suditi prema cijenama nekretnina, ponajprije stanova, koje prodavatelji stavljaju na razne oglasnike, lokacija nije više toliko presudna za cijenu jer se za primjerice stanove u naseljima na rubu grada poput Španskog ili Gajnica od nekih 70 četvornih metara traži ponekad i 175.000 eura (2500 €/m²). O čemu se tu zapravo radi i kako ovakve situacije komentiraju vodeći ljudi poznatih hrvatskih agencija za nekretnine, donosimo u sljedećim redovima.

- Činjenica je da se stvorila euforija uslijed rasta cijena, pa su prodavateljima porasla očekivanja. Neka su realna, a druga su znanstvena fantastika. Realno je da su cijene narasle u zadnje dvije godine, ali ipak nisu toliko. Neki prodaju da bi prodali, a drugi da bi prodavali i zabavljali se - smatra Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine, a Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West dodaje kako ovakvi komentari najbolje ilustriraju problem koji i inače postoji na tržištu, a trenutno je još izraženiji.

ANALIZE

- Cijene na tražilicama su tražene, ne realizirane. Znači, to su cijene koje vlasnici priželjkuju. Nažalost, najčešće su tražilice izvor za izvještaje o cijenama, i to nije dobro jer daju nerealnu sliku o cijenama. S obzirom da se stalno izvještava o velikom porastu cijena, bez detaljnih analiza i kvalifikacija, svi vlasnici misle kako je trenutak da naplate nerealno puno. Sumnjam da se kupoprodaje realiziraju po tim cijenama, bilo bi interesantno pratiti takve oglase - objašnjava.

Postoji li lokacija u Zagrebu gdje kupci trenutno mogu pronaći stan po cijeni od primjerice 1200 - 1300 eura po četvornome metru, pitamo.

- Cijene u Zagrebu su prosječno skočile, ali najveći porast je u segmentu novogradnje na mikrolokacijama na kojima se one grade. Cijene starijih stanova i onih u kojima nema puno gradnje su puno manje porasle jer kupci neće plaćati previsoke cijene. U centru je pak postalo gotovo nemoguće pronaći stan radi ogromne eksplozije dnevnog najma u zadnje tri godine. Teško je naći stan u tramvajskoj zoni po cijeni koju navodite, čak i u starijim zgradama. Ali radi toga kupci koji ne mogu ili neće plaćati vrlo visoke cijene traže po drugim kvartovima, što se nadamo da će uzrokovati gentrifikaciju nekih kvartova koji dosad nisu bilo vrlo popularni, poput Sigečice, Dubrave, Novog Zagreba, kao i Sesveta i Velike Gorice. Važno je istaknuti to - priča Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West, a na nju se nadovezuje Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine koji ističe da se takvi stanovi mogu pronaći, ali ne u tramvajskoj zoni, ima ih na rubovima grada, a ponekad je moguće pronaći takve stanove i u zoni tramvaja, ali su to obično sutereni ili stanovi na četvrtom katu bez lifta.

- Cijene stanova osjetno su porasle, a jedan od glavnih uzroka tome je porast potražnje nastao dodjelom subvencija za stambene kredite. Podaci oglasnika za nekretnine Crozilla.com pokazali su kako su lani cijene zagrebačkih stanova bile za 8,9 posto više no godinu ranije, odnosno gotovo 15 posto više no tijekom 2016. godine kada se državne subvencije još nisu dodjeljivale.

Prosječna tražena cijena stanova u Zagrebu tijekom 2018. godine iznosila je 1692 eura po četvornome metru. 2018. godina započela je sa siječanjskom cijenom od 1765 eura/m², a završila sa 1911 eura koliko se u prosjeku tijekom prosinca tražilo za kvadrat zagrebačkih stanova. Unatoč porastu u odnosu na prethodne godine, prosječna oglašavana cijena stana u Novom Zagrebu tijekom 2018. godine iznosila je 1500 eura/m², na istočnom i zapadnom dijelu grada oko 200 eura više, dok se u najskupljem dijelu grada - centru, za kvadrat stana, prema podacima oglasnika Crozilla.com, u prosjeku tražilo više od 2100 eura. U središtu grada, kao i u zoni šireg centra, gotovo je nemoguće pronaći dobar stan s cijenom nižom od 1500 eura/m² - priča Ivana Beljan, analitičarka nekretnina portala Crozilla.

Pitanje koje se postavlja samo od sebe jest i - je li ovo uopće vrijeme za kupnju stana?

NEMA PRAVILA

- Kvalitetan stan po realnoj cijeni uvijek se isplati kupiti. Investicija u nekretnine u posljednje se vrijeme smatra jednom od najsigurnijih ulaganja, ne samo u Hrvatskoj, nego i u Europi, a potpomognuta je trenutno niskim kamatnim stopama. S druge strane pak svi ti čimbenici općenito tjeraju cijenu prema gore. U Hrvatskoj su posebno narasle cijene novogradnje jer je potražnja porasla zbog subvencija i nižih kamata, a ponuda novosagrađenih zgrada je znatno manja nego prije 10-15 godina.

S obzirom na to, svi oni koji su kupovali stanove prije više od godinu dana, sada mogu profitirati. Svi oni koji trenutno kupuju stanove, a “skupa” novogradnja im predstavlja prevelik zalogaj, mogu pronaći alternativna rješenja u kupnji rabljenih stanova ili krenuti u adaptaciju starogradnje - smatra Ivana Beljan iz Crozille.

Sugovornike smo zatražili da iz svog iskustva detaljnije komentiraju već spomenuti nesrazmjer između traženih i realiziranih cijena nekretnina. Koliko se radi o legendi, a koliko o realnosti?

- Uglavnom se cijena korigira za neku razliku, sada manje nego prije. U prosjeku 5% od tražene cijene, ali tu nema pravila, jer je jako važno kako je postavljena tražena cijena. Naše iskustvo govori da smo u zadnje vrijeme imali više realizirane cijene od traženih - kaže Boro Vujović, a Ivana Beljan se slaže s njim i kaže:

- Oglašavane cijene gotovo se uvijek razlikuju od onih po kojima se nekretnine u konačnici i prodaju. Naime, nije rijetkost da ih prodavatelji nerealno napuhuju, no u tom ju slučaju obično moraju i spustiti kako bi se stan mogao prodati. Što je cijena realnije postavljena, to će korekcija prilikom prodaje biti manja.

Hoće li i dalje rasti realno prenabrijane cijene stanova, pitanje je koje vjerojatno zanima sve građane ili barem one koji žele kupiti ili prodati stan ili to planiraju u budućnosti.

KUPNJA KUĆE

- U prosjeku mislim da cijene stanova više neće rasti drastično, jer već su previsoke, a akumulirana potražnja iz doba krize se potrošila s projektima koji su došli na tržište u zadnje 2-3 godine. Mnogi kupci odgađaju kupnju, što pokazuje podatak da je broj transakcija u Gradu Zagrebu u 2017. pao u odnosu na 2016. - kaže Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West, a Boro Vujović iz agencije Opereta Nekretnine dodaje da će se cijene stabilizirati na ovim nivoima, jer su u zadnjih dvije godine narasle, a standard i plaće nisu ni približno pratile taj rast. S obzirom na smanjenje populacije zbog iseljavanje i mortaliteta, pitanje je uopće, ističe B. Vujović, koji je potencijal tržišta u budućnosti.

- Može se dogoditi određeni kratkoročni poremećaj i rast u devet mjeseci zbog subvencija, ali to neće znatno utjecati na tržište. Prvi put od početka rasta se dogodilo da investitor u Zagrebu spusti cijenu sa 2800 na 2400 €/m², što je vrlo znakovito - priča Boro Vujović.

Važna situacija koja se također dogodila na tržištu nekretnina jest da se mnogi potencijalni kupci okreću kupnji kuća, a odustaju od stanova.

- I ranije je, u pretkriznim godinama, zbog porasta cijena stanova velik broj kupaca, posebno mladih obitelji, razmišljao o kupnji veće kuće na periferiji kao alternativi za manji stan u gradu. Iako su cijene kuća tijekom 2018. godine bile nešto više no godinu ranije, njihove cijene i dalje nisu porasle u jednakom omjeru kao cijene stanova. Tijekom prošle godine na zagrebačkom su se području mogle pronaći kuće s cijenom nižom od tek 300 €/m². No, u tom je slučaju obično riječ o starim ili nedovršenim kućama, te vikendicama na rubnim dijelovima grada.

Kuće starije gradnje u Zagrebu se mogu pronaći čak i za 50.000 eura, a na rubnim dijelovima grada, te na sljemenskim obroncima vikendice su oglašavane već i po 30.000 eura, pa se nerijetko pretvaraju u kuće za stanovanje. Zbog porasta cijena stanova velik se broj mladih obitelji odlučuje za kupnju kuća i preseljenje u neke od kvartova na rubnim dijelovima grada. Naravno, stanovi se i dalje daleko više traže i kupuju nego kuće, unatoč osjetno višim cijenama, pa i dalje ne možemo govoriti o nekom trendu ili pomami za kućama na periferiji - smatra Ivana Beljan iz Crozille.

AKTUALNO

Središće je sve popularnije zbog američke škole

■ Koji kvartovi u Zagrebu su najskuplji, najtraženiji?

- U zadnje dvije godine najtraženiji i najskuplji su Maksimir (radi blizine Maksimira i relativne blizine centra, poslovnih tornjeva, autoceste, te radi razvijene i kvalitetne infrastrukture, i svih sadržaja), gdje se puno i gradilo, Donji Grad (radi dnevnog najma), u kojemu gotovo uopće više nema stanova na tržištu. Svi projekti novogradnje, bez obzira na kvart, a bilo ih je i po Novom Zagrebu, i u Cvjetnom naselju, i u Maksimiru i na Jarunu, postizali su vrlo visoke cijene - ističe Lana Mihaljinac Knežević, a Boro Vujović još dodaje kako je u zadnje vrijeme i Središće dosta popularno i to zbog američke škole i fakulteta.

NIJE U TRAMVAJSKOJ ZONI

Mlade obitelji žele stanovati u Španskom

Riječ je o naselju na zapadu Zagreba koje je u posljednjih nekoliko godina postalo jako popularno za život, gradi se dosta zgrada, a pogotovo ga vole mlade obitelji s djecom. Neki čitatelji koji su tamo prije nekih pet ili šest godina kupili stan po cijeni od 1300 €/m², kažu da su ga sada bez problema prodali po cijenu od 1600 €/m².

Kako to?

- To su kvartovi s razvijenom infrastrukturom, školama, vrtićima, parkovima, dodatnim sadržajima, zelenim površinama, kvalitetnim zgradama, šoping-centrima, pružaju sve što je današnjim obiteljima potrebno. Iako nije tramvajska zona, dobro su povezani s gradom, a ni tramvaj u Prečkom nije daleko. Mnogi kupci su danas ljudi koji su odrasli u tim kvartovima i za njih, koliko god bilo atraktivnijih dijelova grada, blizina roditelja i navika su razlog da se ne sele iz kvarta, nego kupuju u istom - objašnjava Boro Vujović ovaj boom popularnosti, a Lana Mihaljinac Knežević dodaje:

- To je zato što jednostavno više nema dostupnih stanova u kvartovima koji su prije bili najtraženiji, npr. Donji Grad, Medveščak, Maksimir, a ako ih ima, onda su jako skupi. Proces koji ste opisali je prirodan i događa se svugdje u svijetu. Kupci prosječne platežne moći su prisiljeni, ili radi manjka ponude, ili radi previsokih cijena, kupovati u kvartovima koji su se ranije smatrali manje atraktivnima, i raditi i neke dodatne kompromise. Uslijed povećane potražnje u takvim kvartovima, normalno je da i u njima rastu cijene.

Foto: Darko Tomaš/Hanza Media, Boris Kovačev/Hanza Media