Neočekivano i kontradiktorno: pad prometa i zastoj tržišta, a cijene rastu

Trgovanje stanovima u Zagrebu u prva je četiri mjeseca ove godine u padu te je ušlo je u fazu zastajanja. Ponajviše se to odnosi na stanove koji nisu novogradnja i nešto više u centru grada, ali zahvaća i druge dijelove Zagreba. Razloga je mnogo - od prevelikih traženih cijena za starije stanove, posljedica potresa i pandemije do pada kupovne moći. Prema podacima kojima raspolaže Dubravko Ranilović, direktor agencije Kastel nekretnine i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK, za prvi kvartal 2021. godine Zagreb ukupno bilježi pad prometa stambenim nekretninama od osam posto u odnosu na posljednji kvartal prošle godine.

- Možemo zaključiti da promet nekretninama u Zagrebu pada posljednje tri godine, ali nikada niti jedan kvartal u tako velikom postotku kao sad. Posebno je loša situacija s trgovanjem nekretnina u centru - komentira Ranilović.
U centru Zagreba u prvom kvartalu ove godine bilježi se pad prometa od 20 posto u odnosu na posljednji kvartal 2020., potom 48 posto pad prometa u odnosu na isto razdoblje prošle godine te pad broja transakcija od čak 68 posto u odnosu na prvi kvartal 2019. godine.

Kritična točka

- Iako je interes za ulaganje u nekretnine još uvijek velik, ipak se osjećaju posljedice potresa i pandemije. Interesantno je da istodobno cijene stanova i dalje bitno ne padaju, osim u nekim dijelovima Zagreba. Posebno se to odnosi na novogradnju koja i dalje drži cijenu, ali se ipak i u tom segmentu osjeća manje usporavanje prometa - zaključuje Dubravko Ranilović.

O razlozima takve situacije razgovarali smo i s Jasnom Biliškov Barun, direktoricom Biliskov nekretnine u Zagrebu, koja nam je iznijela opažanja iz svoje svakodnevne prakse.- Analizirajući tržište u prva četiri mjeseca ove godine i uspoređujući ga s istim razdobljem lani, događaju se neočekivane i kontradiktorne situacije gdje broj kupoprodaja pada, a cijene rastu. Unatoč vrlo turbulentnoj prošloj godini kada smo imali početak pandemije i potpuni lockdown dva mjeseca, kao i dva potresa, cijene nekretnina i dalje su u porastu. Prema nekim pokazateljima, cijene stanova u Zagrebu su porasle pet do deset posto u odnosu na prva četiri mjeseca 2020. te 15 i više posto od 2019. godine - kaže Biliškov Barun.

U ovoj se godini, naglašava ona, događa sve veća razlika od oglašene cijene i stvarne prodajne cijene nekretnine, tako da za ono za što je prije bilo pet do deset posto više, sada je sve češće i više od 20 posto.
- Porastom cijena, koje su očito ove godine dosegle kritičnu točku porasta, usporio se promet nekretninama pa je danas tržište značajno manje aktivno. Prema našem iskustvu i podacima, radi se o padu od 30-40 posto na zagrebačkom tržištu. Unatoč nikad nižim kamatnim stopama na hipotekarne kredite, nikakvim kamatama na štednju i subvencioniranim kreditima, upiti kupaca uvelike su smanjeni - navodi Biliškov Barun te dodaje da je tržište izgubilo značajni broj kupaca koji su kupnju nekretnine financirali hipotekarnim kreditima. - Smatram da je razlog tome ipak neizvjesnost oko budućnosti, nesigurnost u stabilnosti i visini plaće, kao i posla općenito. Također, nema više kupaca koji su ulagali u nekretnine u svrhu turizma, s obzirom na to da je turizam trenutačno grana na jako klimavim nogama - objašnjava. Od potresa su najviše, dodaje, profitirale novogradnje i zgrade građene 80-ih godina.

Limitirana ponuda

- Činjenica je da je trenutačna ponuda na tržištu u Zagrebu dosta limitirana i siromašna dobrim stanovima. Situacija je takva da je smanjen broj kupaca, ali zbog oskudne ponude dobrih nekretnina cijene se i dalje drže dosta visoko. Također, cijene novogradnje su dosegle nebo, a za sobom su povukle i cijenu kvadrata starije gradnje - objašnjava Biliškov Barun.

Danas se za stan, navodi, u novogradnji na rubnim dijelovima grada, u Gajnicama ili Dubravi, traži više od 2000 eura za kvadrat. Popratne površine kao što su ostava, terasa, parking i vrt ulaze u obračun prema koeficijentu i tako se za dvosobni stan u naravi 50 kvadrata stambenog prostora nabere 75 kvadrata po obračunu. Kad se to pomnoži s 2000 eura, ispada da se dvosobni stančić od 50 kvadrata u Gajnicama cijeni 150.000 eura. Cijene stanova u nešto starijoj gradnji, barem one tražene od prodavatelja, pritom su jako slične. U oglasnicima se može naći takav primjer prodaje stana na Malešnici od 75 kvadrata za traženih 250.000 eura. - Takve cijene kupci nisu više voljni plaćati. Smatram da će se sada dogoditi razdoblje stagnacije i pada broja kupoprodaja te će s vremenom doći do viška ponude, a onda i do stabilizacije i pada cijena - zaključuje Jasna Biliškov Barun.