istraživanje tržišta

Zašto je cijena novogradnje u Zagrebu toliko skupa i mnogima nedostižna?

Piše:

Korana Sutlić

Objavljeno: 21. lipanj 2021. 10:38

DARKO TOMAŠ/CROPIX/

Cijene građevinskih radova su u posljednjoj godini porasle 40% radi poskupljenja građevinskih materijala na svjetskoj razini

Zašto je cijena u novogradnje u Zagrebu toliko visoka i mnogima nedostižna, radi li se tu o faktoru velike potražnje novih stanova ili poskupljenju građevinskog materijala i cijene rada? Istina je zapravo u kombinaciji svega toga i još nekoliko činjenica kao što je i urbanistički kaos i zapuštenost grada.

S direktoricom agencije Larue nekretnine, Sandrom Perković Kaštelan, pričamo o trendu cjenovno visokih kvadrata novih zgrada

Krenimo od cijene građevinskih radova, koja je u posljednjoj godini porasla 40% radi poskupljenja građevinskih materijala na svjetskoj razini.

Ne smije se zanemariti ogroman priljev stanovnika centra grada u širi centar (poput primjerice Knežije - fotografija gore)

Rokovi plaćanja

- Kod nas se konkretno, zatvaraju cementare radi raznih razloga, slaba je doprema čelika djelomično i zbog korone, poskupjeli su i poliuretanski proizvodi potrebni za proizvodnju plastičnih cijevi, također na svjetskoj razini što direktno utječe na njihovu proizvodnu cijenu - kaže Sandra Perković Kaštelan, direktorica agencije Larue nekretnine, koja je sa svojim suradnicima građevinarima i arhitektima provela ovo istraživanje. Stručnjaka iz specifičnih djelatnosti te radne snage u građevini kronično nedostaje, djelomično zato što su se iselili radi plaćanja njihovih usluga, koje su izvan Hrvatske i dalje puno veće. Tržište je i dalje u mnogim zemljama EU puno uređenije nego što je to slučaj kod nas.

Posljedica velike potražnje novih stanova, poskupljenja građevinskog materijala, cijene rada, urbanističkog kaosa..

- Rokovi plaćanja te pravna sigurnost radnika na puno je većoj razini te se ljudi osjećaju sigurnije drugdje, jer među ostalim imaju i dojam više vrijednosti. Gotovo je nemoguće u Zagrebu u razumnom roku pronaći primjerice kvalitetnog keramičara jer i uz povećanje od 40% to čini tek trećinu satnice primjerice u Njemačkoj, a nova generacija mladih keramičara koja bi odgovorila na manjak radne snage iz tog područja još nije stasala - objašnjava ona.

Nadalje, krenuvši od činjenice je da je vrlo restriktivna prostorno-planska dokumentacija u Zagrebu, kaže Sandra Perković Kaštelan, jer postoji jako puno detaljnih planova i planova uređenja, tako je u startu vrlo zahtjevno dobiti dozvolu za gradnju, s obzirom na to da su prostorni planovi na nekim lokacijama neprevodivi. Iz tog razloga nekretnina na poželjnim lokacijama nedostaje.

- Ne smijemo zanemariti ogroman priljev stanovnika centra grada u širi centar, zbog traume od potresa, koji traže prvu liniju dobrih lokacija. Potražnja je na tim mjestima toliko velika da također diktira cijenu malom kapacitetu novogradnje - kaže ona.

Tu se radi o primjerice kvartovima Trnje, Kruge i Vrbik - tri premium lokacije s predviđenom kazetnom gradnjom na kojima je nemoguće dobiti dozvolu za veći projekt dok se ne oforme kazete. Gotovo uvijek je kazetu vrlo teško formirati, dodaje Perković Kaštelan, zbog desetaka vlasnika malih objekata koje je teško usuglasiti da se odreknu kuća u kojima su možda živjeli veći dio života i zamijene ih životom u stanu.

Usporedba

Daleko od razine Londona ili Berlina

Kada bismo pogledali razvoj Londona ili Berlina, velik broj građevinskih dizalica koji se mogu vidjeti krenuvši na bilo koju stranu grada, uočili bismo da je Zagreb daleko od tog nivoa trenutne gradnje. Dodatno je otežana gradnja i radi slabe javne investicije u komunalno opremanje građevinskog zemljišta i to na razini Hrvatske, osim u Zagrebu i u Splitu, Rijeci i Dubrovniku. - Gradovi neadekvatno i sporo grade ulice i ulične mreže te dobar dio potencijalno dobrih lokacija nije građevinski uređen. Osim donošenja urbanističkog plana uređenja, Grad Zagreb mora urediti i javnu infrastrukturu. Kada se pojedina čestica formira, to nije dovoljno za dobivanje građevinske dozvole jer su nužni preduvjeti za početak gradnje uređenje energetske mreže, dostupnost plina, cesta, vode i odvodnja kao i telekomunikacija - smatra Sandra Perković Kaštelan, sa suradnicima Larue nekretnina.

APN krediti

- Na tim lokacijama se grade isključivo mali stambeni objekti ili se ruše postojeći te se formira građevina u istim gabaritima. Cijenu gradnje povećava i činjenica da na pojedinoj čestici treba srušiti sređene i naseljene kuće, iseliti vlasnike i osigurati im stan u novoj zgradi, čiju cijenu dijele budući kupci. Tako je cijena novogradnje na navedenim i drugim lokacijama sada postigla cijenu koju je centar grada nosio do prije godinu dana, a radi se o oko 2300-3000 eura za metar kvadratni, pa i više - objašnjava Perković Kaštelan.

Situacija je trenutno takva, da se na primjerice Knežiji koja nema urbanistički plan, uređuju sve manje parcele pogodne za male stambene zgrade te da se radi nižih restrikcija u planu eksploatira i Trešnjevka gdje se većina ponude svodi na Trakošćansku ulicu i okolne ulice.

- Premda nam se može učiniti da se u Zagrebu puno gradi iz navedenih razloga, to ipak nije dostatno za kapacitete koje Zagreb ima, ali ne koristi. Točnu statistiku po pitanju priljeva stanovništva nemam, no dovoljan je podatak da se gotovo sve zgrade u novogradnji prodaju već pri dobivanju građevinske dozvole ili početku prvih radova. Osim stanova za vlastito stanovanje, visoko kotiraju nekretnine i kao sredstvo investiranja. I dalje će se većina naših sugrađana prije odlučiti za kupovinu stana kao ulog u budućnost nego na primjer prilično popularnih kripto valuta - kaže.

Vrlo visoka potražnja radi APN kredita te investicijske navike Hrvata koji najčešće ulažu u nekretnine u Zagrebu i na obali također direktno utječe na visoke cijene kvadrata novogradnje.