Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West priča o tome kakva adaptacija nekim stanovima može pomoći da postignu veću vrijednost
Jeste li se našli u situaciji da prodajete ili iznajmljujete nekretninu i nikako za nju ne možete dobiti cijenu koju smatrate da bi trebala imati? Sigurno ste se tada upitali - zašto je tako? Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West tvrdi da je to najčešće zato što nekretnine nisu u dobrom stanju za prodaju, odnosno najam.
Drugim riječima, potrebna im je renovacija kako bi se bolje prodale ili iznajmile. U slučaju prodaje potrebni zahvati mogu biti manji, ali u slučaju najma potreban je kompletna renovacija.
- Kupci često traže nerenovirane stanove koje će sami urediti, ali tu ima više problema. Oni koji nemaju iskustva s renovacijama, nisu iz neke vezane struke, primjerice arhitekti, dizajneri, developeri i agenti za nekretnine, često ne mogu vizualizirati kako će renovirana nekretnina izgledati. Zato stanove za prodaju treba održavati, pa čak i malo urediti prije prodaje, jer iako kupci misle da žele kupiti derutni stan i sami ga uređivati, mnogi od takvih na kraju odustanu kad ih vide uživo i stave troškove na papir.
KVALITETA
Nadalje, sve više kupaca ne želi renovirati nekretninu jer razumiju da renovacija može biti vrlo skupa i dugotrajna. Ako kupac nema kontakte s izvođačima radova i dobavljačima materijala, cijene renovacije, radova i materijala mogu postati astronomske. Isto vrijedi i za rokove završetka. Zato je puno ‘elegantnije’ kupiti stan u kojemu nema previše posla. Ne preporučujemo kupcima koji nemaju iskustva sa stručnjacima, izvođačima i dobavljačima upuštanje u renovaciju, osim ako ne nađu stan po povoljnoj cijeni. Ovo moraju imati na umu i vlasnici: nerenoviran stan mora se oglasiti po drastično nižoj cijeni. S druge strane, što se tiče najma nekretnine, treba znati da kvalitetni najmoprimci, pogotovo stranci, ne unajmljuju nerenovirane stanove - objašnjava Lana Mihaljinac Knežević i dodaje kako je za uspješnu prodaju potrebno zadovoljiti nekoliko važnih kriterija. Prvo, stan mora biti na atraktivnoj lokaciji i mikrolokaciji u blizini sadržaja, mora se nalaziti u dobro održavanoj zgradi i imati uredne papire. Parking je uvijek prednost.
ODRŽAVANJE
Problem u Zagrebu je to što je puno zgrada zapušteno, vlasnici ne plaćaju pričuvu ili plaćaju samo minimalnu iz koje nema dovoljno sredstava za obnovu zgrade, a troškovi obnove su visoki i ona je komplicirana. Godinama se nije ulagalo u obnovu zgrada i sad su troškovi potrebni da bi se one dovele na neku prihvatljivu razinu za moderne standarde, pogotovo u Donjem gradu. Još su veći problem nesređeni papiri i činjenica da većina zgrada i dalje nije etažirana ili je etažirana s tzv. neodređenom omjerima - ističe Lana Mihaljinac Knežević. Dodaje kako je, kada govorimo o starogradnji, u većini slučajeva potrebno barem održavanje nekretnine. To prije svega obuhvaća promjenu svih instalacija struje, vode, plina i kanalizacije. Ako je moguće, treba promijeniti i stolariju, a ako to nije dopušteno jer je zgrada zaštićena, onda treba restaurirati staru. Ako je originalni parket u dobrom stanju, treba ga urediti i lakirati. Ako je uništen crvotočinom ili je previše puta bio brušen, treba ga zamijeniti. Ispod njega treba postaviti OSB ploče ili betonsku deku kako parket ne bi škripao zbog pomicanja te radi dodatne zvučne i toplinske izolacije. Nadalje, treba restaurirati unutarnju stolariju. Ako je ornamentalna, ne preporučuje se zamjena jer kupci vole klasične detalje. Ovo su radovi koji se smatraju održavanjem i ako se nikad nisu napravili, vlasnik mora spustiti cijenu jer će oni pasti na teret novog vlasnika. Dalje su navedeni dodatni radovi koje vlasnik može izvesti prije prodaje a nisu nužni, ali s njima će se smatrati da je stan potpuno renoviran.
- Treba se riješiti nepotrebnih hodnika i premalih soba, a ako ima prostora u planiranom budžetu, ‘okrenuti’ barem jednu spavaću sobu na mirnu stranu. Premjestiti kuhinju uz dnevnu sobu ili u nju. Kad su zgrade u Donjem gradu bile građene, nije bilo puno prometa i svi stanovi su se radili tako da su na ulicu bili okrenuti veliki saloni, a na dvorište djevojačka soba i kuhinja. Danas je teško spavati u sobama okrenutim na ulicu zbog prometa, a većina ljudi preferira kuhinju uz dnevni boravak ili spojenu s njime. Za prodaju ne preporučujemo ugradnju novih sanitarija i kuhinje, osim ako nisu vrlo neutralni, jer svaki kupac ima svoj ukus. Ako je strop previsok, viši od 3,5 metara, poželjno je spustiti ga kako bi se trošilo manje energije za grijanje. Ugraditi novi fasadni bojler, portafon, barem instalacije za alarm, protuprovalna vrata ili sigurnosnu bravu ako se zadržavaju originalna ulazna vrata koja su često prekrasna. U najmu je situacija drugačija. Treba napraviti sve gore navedeno, ali i ugraditi kuhinju s aparatima i nove kupaonice - nabraja Lana Mihaljinac Knežević.
TROŠAK
Sve opisano je, kaže, primjer temeljite renovacije u Donjem gradu u Zagrebu. Ponekad se štedi pa se ne mijenjaju sve instalacije ili stolarija, ali dugoročno je to neisplativo.
Trošak renovacije po četvornome metru jako ovisi o trenutačnom stanju stana i tome je li ikad išta renovirano. Ukratko, što derutniji stan, to renovacija više košta.
- Primjerice, puno više košta renovacija stana koji nema uvedeno centralno grijanje od onoga u kojemu samo treba zamijeniti bojler i radijatore. Trošak ovisi i o kvaliteti ugrađenih materijala, o tome koliko zidova se ruši te je li potrebno premještati-produživati-ugrađivati instalacije vode i kanalizacije. Kompletna adaptacija poput opisane, ako je stan derutan, s promjenom rasporeda, ugradnjom dodatne kupaonice, premještanjem kuhinje koja podrazumijeva i izmještanje instalacija, s ugradnjom sanitarija i kuhinje, može koštati oko čak 700 eura po kvadratu u Donjem gradu. Što je stan manje derutan, to renovacija manje košta. Prosječna renovacija u Donjem gradu košta čak 500 eura po kvadratu - ističe. Dobrom renovacijom cijena nekretnine, kaže, može porasti između 300 i 1000 eura po kvadratu.
- Vlasnici trebaju prije kontaktirati arhitekte i agenciju za nekretnine koji će im pomoći u projektu - zaključuje.
DONOSIMO PRIMJERE DVA RENOVIRANA STANA U ZAGREBU
NEKRETNINA ZA PRODAJU (PRODAN)
Stan u novom stanju košta 575.000 €, tj. 2500 €/m2
Vrhunski renoviran, peterosobni (230 m2) građanski stan u centru Zagreba koji se nalazi na drugom katu uredne zgrade s liftom. U renovaciji su ugrađeni vrhunski materijali i oprema neutralnog izgleda, a interveniralo se i u raspored, čime su se dobile dvije spavaće sobe orijentirane na mirnu stranu i tri kupaonice.
Ugrađeni su betonska deka, troslojna drvena stolarija koja u sobama na uličnu stranu ima i dodatnu izolaciju protiv buke, dvoslojni hrastov parket, Armstrong rasvjeta u strop spušten na 2,9 m visine, električne rolete na sve prozore, podno grijanje u sve prostorije, Vaillant fasadni bojler sa spremnikom, kvalitetni ormari u hodniku, prekrasna kuhinja s Bosch aparatima, klima-uređaji u svim prostorijama, alarm, protuprovalna vrata i videoportafon. Stan se sastoji od ulaznog hodnika, blagovaonice, dnevnog boravka ispred kojega se proteže terasa, radne-gostinjske-spavaće sobe odvojene od dnevne kliznim vratima, kuhinje i tri spavaće sobe.
NEKRETNINA ZA NAJAM (PRODAN)
Renoviranje je trajalo oko četiri mjeseca i koštalo oko 780 eura po kvadratu nekretnina za prodaju
Predivan, potpuno renoviran trosobni stan za najam na trećem katu održavane zgrade na fantastičnoj lokaciji u neposrednoj blizini HNK u Zagrebu. Sastoji se od ulaznog hodnika, velikog dnevnog boravka, kuhinje s prostorom za blagovanje i balkonom, dvije spavaće sobe, kupaone, WC-a i ostave. Stan obiluje dnevnim svjetlom i ima pogled prema Sljemenu.
U renovaciji su promijenjene sve instalacije, ugrađeni su ormari, instalirana kupaonica s vrhunskim sanitarijama Villeroy&Boch, kuhinja po mjeri s Bosch i Siemens aparatima, klima-uređaj, dizajnerska rasvjeta i radijatori. Parket i stolarija su restaurirani.
