Vještakinja Melita Bestvina: Za kvalitetnu bazu podataka eNekretnine nužni su i procjenitelji

Kakva je situacija s prikazivanjem vrijednosti prodanih građevinskih zemljišta pokazuje primjer iz eNekretnina na lokaciji Pantovčak u Zagrebu otprije godinu, kad su za najvišu cijenu kvadrata zemljišta u istom kvartu upisane cijene realiziranih kupoprodaja građevinskog zemljišta u rasponu od 185 €/m2 do 1166 €/m2, za stanove od 101,15 €/m2 do 2518,76 €/m2 i za kuće od 136,31 do 1468,34 €/m2.

Podaci nisu priređeni za vještaka jer od 15 lokacija, na šest nema vrijeme gradnje - starost kuće, stana, unesene površine bile su unesene zapravo na mnogim mjestima površine cijele građevinske čestice bez podatka o tome kolika je površina kuće neto ili bruto.

Ovaj nam je primjer navela Melita Bestvina, stalna sudska vještakinja i procjeniteljica, predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja, kao još jedan dokaz neopravdano smanjenih vrijednosti nekretnina prodanih na toj poznato ekskluzivnoj lokaciji.

Melita Bestvina, stalna sudska vještakinja i procjeniteljica, predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja

Bruno Konjević/CROPIX

GOLEMA ODSTUPANJA

- Naravno da na nekom području može biti razlika u realiziranim transakcijama po cijeni kvadrata stana, kuće ili građevinskog zemljišta te postoje bolje i lošije lokacije, ali ovakva odstupanja su ipak golema - smatra M. Bestvina.

HDSViP se već godinama trudi popraviti zakon kojim su odbačene primjedbe struke, ne samo vještaka, nego i banaka, gradova i županija, što u konačnici rezultira mnogim nezadovoljstvima stranaka koje trebaju procjene kao što je ovaj primjer iz eNekretnina.

Stoga je otvoreno pitanje koliko se sredstava koja bi mogla biti u državnom, odnosno gradskom i županijskom proračunu gubi na takvim netočnim i neverificiranim unosima cijena s obzirom da komisije Porezne uprave koja razrezuje porez na promet nekretnina nemaju u svom sastavu vještake koji će obilaziti sve nekretnine i utvrditi njihovu vrijednost prema starosti, stanju nekretnine i prema svim važnim obilježjima. I to prema svom znanju, položenoj prisezi, kaznenoj i materijalnoj odgovornosti uz osiguranje policom osiguranja za slučaj nanošenja štete.

PREPISANE SMJERNICE

- Ako Ministarstvo financija vrati vještake kao članove komisije Porezne uprave, uspjet ćemo s realnijim procjenama. Stvorila bi se kvalitetna baza podataka s mnoštvom fotografija nekretnina, s brojnim podacima i tako bi se naplaćivao realan porez na promet nekretnina. Ne bi se dopustio unos drastičnih razlika cijena za istu vrstu nekretnine na istoj lokaciji - dodaje Bestvina. Također, baza eNekretnine ne sadrži dovoljan broj podataka o ugovorima o najmu i zakupu, a na mnogim područjima nema niti jednog podatka.

Baza podataka u Hrvatskoj (eNekretnine) formirana je nakon stupanja na snagu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina koji je donesen u srpnju 2015. godine, kojim se propisuje i sankcionira njezino obvezujuće korištenje. Ipak, i dan danas se u mnogim gradovima nije formirala. Baza podataka formira se od kupoprodajnih ugovora koji se zbog podmirenja porezne obveze prijavljuju u Poreznoj upravi.

- Ugovore nisu verificirali stručni procjenitelji kao u Njemačkoj, ako su već od njih prepisivali smjernice o procjenama vrijednosti nekretnine, i stoga često sadrže kupoprodajne cijene koje su rezultat spekulativnih radnji sa svrhom umanjenja vrijednosti zbog izbjegavanja obveze plaćanja poreza. Postojeća baza podataka zato nije realna jer se u Poreznu upravu prijavljuju umanjene vrijednosti nekretnina, dijelom i zbog značajnog poreza na promet nekretnina kod nas od tri posto, što je previsok porez za tako malo tržište nekretnina - kaže Melita Bestvina i dodaje da Njemačka ima isti porez na promet nekretnina, ali je puno veće tržište.

DOBROVOLJNE TRANSAKCIJE

Osim što su nedostatne, baze podataka u eNekretninama nisu odgovarajuće određene da bi bile primjenjive. Informatičkim rječnikom opisano, kaže Bestvina, stvoren je zatvoreni krug, jer statistički podatak sadrži nepoznanicu kojom treba odrediti kvalitetnu i realnu tržišnu vrijednost nekretnine. Upitna je, smatra, opravdanost i zakonitost upotrebe takvih nepotpunih i nepouzdanih podataka u bilo kojoj metodi procjene.

Problem koji se uočio, kaže Bestvina, je taj da se u dijelu podataka upisuju transakcije koje nisu dobrovoljne: znatan broj provedenih kupoprodaja ostvaren je u sudskim i upravnim postupcima u kojima se rješavaju ovrhe ili izvlaštenja, a to nije nikako dobrovoljna transakcija kao podloga za utvrđivanje tržišne vrijednost. Osim toga, brojni gradovi i županije nude zemljišta u svojim poduzetničkim ili poslovnim zonama po jedan euro ili nekoliko eura uz neke uvjete i nitko ne uračunava koliko nakon toga stvarno stoji to zemljište, nego se takva cijena uredno uračunava u prosjek, što je neprihvatljivo.