ŠTO KUPITI?

Vrlo jednostavno: Ulaganje u adaptaciju stana se isplati, ako računica zadovoljava ovaj kriterij

Piše:

Jelena Cvetko

Objavljeno: 04. travanj 2021. 17:30

CROPIX

Kvalitetnih je majstora malo, a cijene radova su skuplje. Isplati li se ulaganje i koje se zgrade nakon potresa u Zagrebu traže?

Kriteriji za kupnju stanova oduvijek su bili zahtjevni. Lokacija, orijentacija, pogled, uređenost zgrade, dizalo, garaža ili osigurano parkirno mjesto, blizina javnog gradskog prijevoza, blizina bitnih obiteljskih sadržaja poput vrtića, škola i parkova, blizina trgovina... Važan je i tlocrtni raspored stana, veća dnevna zona, što više odvojenih spavaćih soba, kupaonica, zasebni toalet, prema potrebi i mogućnostima ostava, prostor za pranje i sušenje rublja, radna soba... I, ako je moguće, novogradnja. No, kako je ponuda novogradnje već godinama nedovoljna, mnogi su se odlučivali za kupnju starog stana na željenoj lokaciji, koji treba adaptirati. Tako su mogli ispuniti gotovo sve svoje zahtjeve, a stari stan nefunkcionalnog rasporeda pretvoriti u novi stambeni prostor dobrog tlocrta, s puno svjetla, novim instalacijama, podnim oblogama, stolarijom, sanitarijama... I sve to u relativno kratkom roku, od otprilike tri mjeseca. A, što je još važnije, povoljnije nego da su kupili novogradnju.

Računica je jasna: zbroj cijene stana, poreza, agencijske provizije i adaptacije mora biti jeftiniji od novogradnje

AMBIJENT I POTENCIJAL

Takve su situacije u Zagrebu do prije godinu, dvije bile posve uobičajene, a stanovi za adaptaciju bili su vruća roba. Danas se situacija na tržištu nekretnina drastično promijenila. Prvenstveno zbog potresa, ali i zbog majstora, govori nam jedna arhitektica, koja je željela ostati anonimna.

- Ljudi su se prije rado odlučivali za kupnju starog stana, zaljubljujući se u njegovu lokaciju, ambijent i potencijal. Nisu se bojali adaptacija uz stručno vodstvo arhitekata i pametnog izvođača, a svi su radovi bili gotovi u roku od tri mjeseca. Danas je to nemoguća misija. Nema radne snage, tako da i izvođači muku muče s limarima, knauferima, keramičarima.... Usto dobri, kvalitetni majstori danas mogu birati što će raditi i oni sami počeli su izbjegavati poslove u centru i stare stanove općenito zbog nepristupačnosti lokacije, opsega posla...

Trenutačno završavam jednu adaptaciju koja je počela još u studenome 2019. godine. U početku je išlo brzo, ali se nakon potresa sve raspalo. Majstore jednostavno ne možeš uloviti. I cijene radova znatno su više - kaže i dodaje kako investitori iz Zagreba, pod traumom potresa, razmišljaju jedino o stanovima u zgradama koje su građene u 80-im godinama.

Bili su "vruća roba", uređivali su se u roku od tri mjeseca... Danas je to nemoguća misija

Potvrđuju nam to Branka Franičević iz agencije Avenue nekretnine i Martina Mataić Škugor iz agencije Opereta, koje podsjećaju da su standardi gradnje pooštreni nakon potresa u Skopju 1963. godine. Naravno, traže se novije i nove zgrade, no u nedostatku ponude kupci itekako razmišljaju i o starijim stanovima jer, bez obzira na poteškoće s majstorima i rast cijena, još uvijek postoji prostor za kalkulaciju u korist kupnje nekretnine u kojoj adaptacija nužna.

LISTE ČEKANJA

- Zgrade građene prije 80-ih, koje su bile itekako poželjne, danas su većim dijelom neatraktivne, a primjećujemo da potencijalnim kupcima nisu poželjne ni zgrade građene u tzv. ratnim godinama, od 90-ih do početka 2000-ih. No, ako je zgrada zdrava, ako oglašena cijena nije nerealno postavljena i ako se pronađu dobri majstori, kupci će se odlučiti na adaptaciju. Računica je jasna: kada se zbroji cijena stana, porez, agencijska provizija i cijena adaptacije, završni obračun mora biti povoljniji od novogradnje. Ako je zgrada iz 80-ih, iz doba Univerzijde kako volim reći, ako nije teško oštećena u potresu, ako je pristupačan kat, budući da su to većinom zgrade bez dizala, i ako je u tramvajskoj zoni, nemamo problema s prodajom takvih stanova. Iako je puno manje zainteresiranih kupaca. Proteklih smo godina imali liste čekanja, a danas je tek za određene stanove, na dobrim lokacijama i u dobrim zgradama, pa čak i u neboderima, povećan interes - ističe B. Franičević, dok M. Mataić Škugor kaže kako u Opereti bilježe jednak interes potencijalnih kupaca, pa čak i povećanu ponudu.

Povećana je i pažnja klijenta na godinu izgrađenosti zgrade, iznos pričuve, održavanje i stanje zgrade te oznaku zgrade u potresu, koja se može doznati upisivanjem adrese na internetskoj stranici ZG POTRES 2020. U agenciji Avenue nekretnine preporučuju i razgovor s predstavnikom stanara, koji će iskreno, bez skrivenih motiva, reći ima li oštećenja, plaća li se pričuva i kakvi su odnosi među suvlasnicima. Jedno od važnijih pitanja postalo je i koliko se smije intervenirati u tlocrt, a s obzirom na statiku zgrade.

JARUN, RAVNICE...

- Rađa se nova kultura, možda bi bilo bolje reći 'novi bonton'. Kupci proučavaju način gradnje i stanje zgrade čak i ako je građena poslije 2000-ih. Prodavateljima, pak, preporučujemo da eventualne štete poput popucalog knaufa ostave vidljivima jer potencijalne kupce zanima intezitet oštećenja, a sugeriramo im i angažiranje statičara kako bi imali relevantnu i stručnu ocjenu o stanju stana i zgrade. Imamo situacija i u kojima su potencijalni kupci plaćali statičara prije kupnje - kaže Branka Franičević.

Za centar, nastavlja, ima dosta upita. Potencijalni kupci spremni su dati za stan u centru oko 1500 eura po kvadratu, a za tavanski prostor od 500 do 1000 eura po kvadratu.

- Međutim, cijene još nisu na toj razini da bi se kupnja isplatila, a velik broj zgrada ovisi o obnovi. Stoga je ponuda takvih stanova u centru prilično skromna. Ipak, nekoliko je stanova u ponudi u širem centru grada, u zgradama koje nisu pretrpjele oštećenja u potresu, poput Kranjčevićeve, Jagićeve... S druge strane, traže se naselja poput Jaruna, Cvjetnog, Ravnica, Savice, Trešnjevke, Vrbani II, Vrbik, Trnje, Novi Zagreb - kaže i dodaje kako su nedavno prodali stan na Jarunu, gdje se cijene starogradnje kreću od 1800 do 2200 eura po kvadrtatu, a novogradnje su, nerijetko na nešto lošijim mikrolokacijama u kvartu, oko 3000 eura po četvrnome metru.

- Ako adaptacija tog stana iznosi do 500 eura po kvadratu, to je onda i dalje isplativo u usporedbi s novogradnjom. Upravo zbog takve 'logike' u posljednje vrijeme prodali smo stanove u zgradama iz 80-ih na Črnomercu i Jarunu. Uglavnom, ako je riječ s respektabilnoj zgradi s pričuvom koja nosi budućnost, kupci su zainteresirani - zaključuje Branka Franičević.

Tlocrt stana s oznakom nosivih i pregradbenih zidova kupcima je jako bitan, a spremni su se konzultirati sa statičarom, građevinarom ili arhitektom u slučaju da žele otvaranje prostorija i premještanje zidova, kaže M. Mataić Škugor iz agencije Opereta

Izvođač radova: "Kompletno renoviranje ne može se kvalitetno izvesti u dva tjedna"

Posljednjih godina završni radovi u graditeljstvu znatno su poskupjeli, govore nam vlasnici stanova koju su se upuštali u projekte adaptacije stanova, ali i tvrtke specijalizirane za izvođenje radova.

Primjerice, keramičari su desetljećima svoje usluge naplaćivali 10 maraka, potom 10 eura po kvadratu, a sada su njihove cijene 20 eura po kvadratu. Poskupjeli su i parketari, električari... Vlasnici stanova nerijetko se žale kako se na izvođenje radova mora čekati i po nekoliko mjeseci, a znalo im se dogoditi i da netko od majstora poklopi slušalicu, nezainteresiran preuzeti posao zbog male kvadrature. Majstori s kojima smo razgovarali pod uvjetom anonimnosti potvrđuju da izbjegavaju centar Zagreba zbog otežanog pristupa za kamione miješalice, kao i za dovoz novog i odvoz otpadnog materijala, parkiranja, prometne gužve... Što se tiče cijena, kažu da su tijekom recesije one bile niže, no tada im je bilo bitno dobiti bilo koji posao i pokriti troškove, bez zarade.

- Recesija je slomila građevinski sektor, puno je tvrtki završilo u stečaju. Tada smo jedva preživljavali. Sad smo tražena 'roba' - kažu, dodajući kako su postali svjesni da moraju nešto i zaraditi, uz namete koje plaćaju i isplatu radnika.

Posla danas ne nedostaje, ali Antonio Bolanča, vlasnik tvrtke Izgradnja Bolanča, kaže da su kada se kompletno renoviranje izvodilo u tri mjeseca, bili pod pritiskom i "pucali po šavovima". U pandemiji se takav rok pokazao neizvedivim, pogotovo ako netko od majstora mora u samoizolaciju ili se razboli. Također, rokovi su ovisili i o isporuci materijala koji je dolazio iz Španjolske, Italije...

- Ne mogu generalizirati i govoriti za druge, no mi smo podigli dinamički plan na četiri i pol mjeseca, što je razumno vremensko razdoblje za izvođenje radova kompletne adaptacije stana. I mogu reći da sad uživamo u poslu jer svi građevinski materijali prirodno sazrijevaju i ima dovoljno vremena za kvalitetnu organizaciju projekata. Opekli smo se u pandemiji, a investitora ne zanima zašto radovi kasne - kaže Bolanča, dodajući kako uvijek ima onih investitora koji nerealno vjeruju da se adaptacija može izvesti u dva tjedna.

- Često nas pitaju koliko košta adaptacija po kvadratu. Na to je pitanje nemoguće odgovoriti. Ovisi od stana do stana, obima posla... - kaže Bolanča.

Renoviranja koja njegova tvrtka odrađuje najčešće su u zgradama betonske konstrukcije koje nisu teško oštećene u potresu, a po svemu su takve investicije i dalje isplative.

Primjerice, preuređivali su stan u Vinogradskoj, koji su vlasnici platili 1800 eura po kvadratu, a adaptacija je iznosila 700 eura po kvadratu, što ukupno ispada 2500 eura po kvadratu, dok novogradnja koji kilometar dalje stoji 4000 eura po kvadratu.

Novost koju uočava nakon potresa odnosi se na angažiranje građevinskih tvrtki za obilazak potencijalnih stanova za kupnju, kako bi se kupci uvjerili u stanje stana i zgrade.

AKTUALNA PONUDA

Od Križanićeve do Stenjevca

Proučavajući ponudu agencija za nekretnine sa stanovima za adaptaciju u Zagrebu, naišli smo na nekoliko zanimljivih ponuda. Od peterosobnog stana površine 215 kvadrata na drugom katu zgrade u Križanićevoj, čija je cijena 430 tisuća eura, do četverosobnog stana površine 85 kvadrata u suterenu zgrade na Maksimiru, za koji se traži 150 tisuća eura. Pronašli smo i oglas za stan od 63 kvadrata na četvrtom katu zgrade s liftom na Stenjevcu, koji je djelomično adaptiran prije nekoliko godina, a za koji se traži 123 tisuće eura.