Kako prepoznati kupujete li (ne)kvalitetan stan?

Što je definicija kvalitetnog, odnosno nekvalitetnog stana? Kako prepoznati takav prostor? Na što obratiti pažnju ako smo u ulozi kupaca kako bismo uspješno razlučili dobro od loše osmišljenog stana? O ovoj važnoj temi razgovarali smo s Bernardom Sočev iz agencije Euro-interijeri i Antonijem Bolančom iz tvrtke Izgradnja Bolanča.

- Puno je parametara na koje treba paziti prilikom kupnje stana. Za početak, svaki kupac treba odrediti na kojoj uopće lokaciji želi kupiti stan i koliko ga je spreman platiti, a tek onda dolazi do odluke hoće li kupiti novi ili stari stan. Jer, osim cijene, često je presudna lokacija, točnije ima li uopće na željenim lokacijama novih stanova - kaže Bernarda Sočev iz agencije Euro-interijeri.

GATAŽA

Antonio Bolanča iz tvrtke Izgradnja Bolanča, koja se godinama bavi adaptacijama prostora, dodaje da bi, osim lokacije, o kvaliteti stana trebali presuditi i parametri poput razmaka između zgrada, parkirališta i garaža te okoliša.

- To je što se tiče općenitih stavki, a kada pričamo baš o kvaliteti unutrašnjosti stana, situacija je sljedeća: u novogradnji je najbitnije provjeriti podatke o investitoru i izvođaču radova. Puno možemo otkriti u njihovim referencama i podacima iz prošlosti.

• Nakon obilaska zgrade već u samom ulazu vidite koliko je ulagano u završne radove.

• Izgled i kvaliteta ulaznih vrata u stubište, izgled i kvaliteta lifta, podne i zidne obloge stubišta i stepeništa. Ako je keramika na podu, pokucajte rukom, štapom ili kišobranom kako biste vidjeli prijanja li dobro za podlogu. Pritom imajte na umu da duboki, tupi zvuk nije dobar.

• Pogledajte gdje su i kako složene vanjske jedinice klima-uređaja i tko je njihov proizvođač.

• U stubištima provjerite stanje zidova: ima li pukotina, tragova premaza boje, kakvi su spojevi sa stropom.

• Obratite pažnju kako su završno obrađeni keramički cokli i lajsne. Informirajte se o proizvođaču i cijeni protuprovalnih vrata te ih slobodno otvarajte i zatvarajte, pričajte i lupajte ispred njih dok je netko unutar stana pa pokušajte procijeniti je li prijenos buke prihvatljiv.

• U samom stanu, pak, potrebno je pregledati kvalitetu svih završnih zidnih i podnih obloga.

• Preporučam da isto kucate po parketima i keramičkim pločicama i provjerite spojeve sa zidovima i stropovima.

• Sagnite se i pogledajte površine parketa prema izvoru svjetla kako biste vidjeli je li kojim slučajem parket izvitoperen ili neravan.

• Uzmite reflektor ili neku svjetiljku i zamračite stan kako biste vidjeli jesu li zidovi ravni i kvalitetno završno obrađeni jer sjene na kasnijoj rasvjeti mogu pokazati ono što nitko ne želi.

• U kupaonicama pustite vodu na slavinama i ostavite neko vrijeme da curi kako biste vidjeli što se događa. Naravno, nemojte je zaboraviti zatvoriti.

• Zapišite proizvođače sanitarija i informirajte se o cjenovnom razredu i kvaliteti (vodokotlići, tipkala, miješalice za vodu, školjka, daska, umivaonik, kada...).

• Sagnite se ispod umivaonika i provjerite proizvođača kutnih ventila jer ako je netko na tome štedio, ne izgleda dobro.

• Raspitajte se o sustavu grijanja, provjerite radijatore ili bilo koja grijaća tijela, bojler, termostatske glave na radijatorima. Nadalje, upalite grijanje u stanu dok ste unutra da vidite funkcionira li sve i opipajte površine radijatora.

• Obratite pažnju na ugrađenu vanjsku stolariju, raspitajte se o proizvođaču, otvarajte i zatvarajte prozore, rukom prođite po svim spojevima prozora i doprozornika i pokušajte osjetiti struji zrak.

• Prozori, kada ih otvorite i zaustavite rukom, moraju stajati na mjestu.

• Sobna vrata otvarajte i zatvarajte, ugasite svjetla i provjerite vidi li se na spojevima vrata i dovratnika svjetlost iz druge prostorije, provjerite imaju li vrata ključeve i mogu li se vrata otključati i zaključati.

• Općenito je potrebno obratiti pažnju na ugradbene elemente koje vidite i provjerite kvalitetu i cijenu (prekidači, utičnice, termostati, portafon, ventilatori...).

• U konstruktivnom smislu, najbolje je zatražiti ključeve od stanova iznad ili ispod i lupati, stupati i vikati kako bi netko tko je u stanu koji želite kupiti mogao osjetiti prijenose zvuka i udaraca.

Za kraj, miris vlage u stanovima nije prihvatljiv. Obavezno u starogradnji obratite pažnju na kuteve između zidova i stropova i provjerite jesu li vidljivi tragovi ili brisanje plijesni- detaljno nabraja Antonio Bolanča iz tvrtke Izgradnja Bolanča.

PROJEKT

Sukladno tome, situacija na tržištu nekretnina “prisilila” je kupce da kvalitetu stana moraju odgonetnuti ovisno o vrsti stana koju kupuju.

- U posljednjih godinu-dvije gotovo da nije moguće kupiti novi gotov stan spreman za useljenje. Mi u agenciji Euro-interijeri trenutačno nove stanove prodajemo već u gradnji, tako da se većina stanova proda dok je zgrada još u temeljima. Tim kupcima je zaista najgore jer oni mogu samo vjerovati da će zgrada biti sagrađena prema projektu, da će zaista svi materijali koje investitor navodi biti i ugrađeni te da će zgrada biti sagrađena u dogovorenom roku. Naravno, osim kvalitete gradnje jako je bitna i dokumentacija koju zgrada mora posjedovati (građevinska dozvola - uglavnom je svi imaju jer bez nje niti ne mogu početi radove, uporabna dozvola - ishodi je investitor nakon što je zgrada gotova i nakon što je prošla tehnički pregled, elaborat etažiranja...).

Tim kupcima je najbolje da se informiraju imaju li njihovi investitori neku gotovu zgradu, saznati lokaciju, pogledati kako izgleda izvana, eventualno popričati s vlasnicima stanova kako su zadovoljni kvalitetom gradnje. Naime, svakom ozbiljnom investitoru važno je da mu je kupac zadovoljan. Naravno, i tu je jako važno s kim razgovarate jer poneki kupci spremni su izraziti nezadovoljstvo stanom a da za to ustvari investitor nije kriv (primjerice, ne slažu se sa susjedom, ne provjetravaju dovoljno stan pa im se stvaraju gljivice, nezadovoljni su lokacijom...).

Također je važno tko prodaje stanove i ako se radi o prodaji putem agencije za nekretnine, svakako treba provjeriti kakva iskustva imaju kupci s tom agencijom. U današnje vrijeme interneta provjeru agencije je jako jednostavno odraditi. Postavite pitanje koliko dugo agencija postoji. Važno je da agencija posluje samo s kvalitetnim investitorima - priča Bernarda Sočev i ističe da nakon što je taj prvi dio odrađen, a kupac plati kaparu, ostaje mu pratiti gradnju svog budućeg doma.

PROZOR

Druga kategorija stanova, priča Sočev, bili bi noviji stanovi do 15 godina starosti. U takvim stanovima sve mane su se već pokazale pa je dovoljno prilikom razgleda takve nekretnine pažljivo pregledati, i to prvenstveno kutove prostorija (stvaraju li se gljivice). Naravno, i tu treba biti jako oprezan jer ne mora nužno značiti da stan nije dobro izoliran ako se stvaraju gljivice. Iz dugogodišnjeg iskustva znam da neki vlasnici nisu skloni provjetravati svoje stanove i tako od dobre novogradnje stvore stan prepun gljivica i neugodnog mirisa. Osim toga, treba pogledati podove jer ako su se parketi odlijepili, razdvojili, znači da nešto nije napravljeno kako treba.

• Uz rubove prozora važno je vidjeti curi li možda prozor.
• Ako je nešto svježe obojano, treba provjeriti s vlasnikom što je i zašto bojano baš sada kad se stan prodaje.
• Ako se stan kupuje u zimskim mjesecima, najbolji je pokazatelj kvalitetne stolarije da stanete 30-50 cm od prozora i pokušate ne osjetiti strujanje hladnog zraka.
• Provjerite zatvaraju li se prozori lako ili zapinju, jesu li rolete plastične ili metalne, jesu li pločice u kupaonici postojane ili su već neke mijenjane.
• Provjerite i zatvaraju li se vrata lako ili zapinju, što može biti pokazatelj neravnih zidova.
• Naravno, ostaje još uvijek i mogućnost provjere režija, točnije računa za grijanje, ali to može biti subjektivno jer netko može imati manje račune za grijanje jer ne voli da mu u stanu temperatura zimi prelazi 20 stupnjeva Celzijevih.

- Energetski certifikat trebao bi dati jasniju energetsku sliku, ali, nažalost, većina prodavatelja još uvijek prodaje stan iz potrebe i jednostavno nisu u mogućnosti prije prodaje ishoditi energetski certifikat, a kada ga i imaju, energetski razred često ne odražava i energetsko stanje stana u praksi.

Naprimjer, nije moguće znati je li stan/zgrada zaista sagrađen porotherm ciglom i ima li stiropor 5,8 ili 15 centimetara? Ali ako se u stanu štedjelo na utičnicama pa vlasnici takvih stanova razvlače produžne ili imaju u kupaonici jednu jedinu utičnicu koja se, eto, slučajno našla baš iza “lojtrice” (radijatora), i to na dijelu gdje je ona najgušća, a da zadovolji potrebe tehničkog pregleda ima i poklopac pa je u potpunosti neupotrebljiva, teško je povjerovati da je investitor takvu zagradu zatvorio stiroporom debljine 15 centimetara - objašnjava Bernarda Sočev.

Posljednja kategorija su stare nekretnine otprije rata ili kako ih u agenciji Euro-interijeri zovu “stanovi iz prošlog sistema”.

- Takvih stanova na tržištu ima najviše i ako se ne radi o strogom centru grada, uglavnom imamo veće zgrade nekoliko poznatih investitora (za ono vrijeme). Danas oni više uglavnom ne postoje ili barem ne u onom obliku i gotovo su sve građene prema nekoliko modela, ovisno za koga su se gradili stanovi.Izuzev nekoliko zgrada koje su građene za vodeći kadar ondašnjih tvrtki, većina je građena standardno, a gotovo sve zahtijevaju obnovu ili su nedavno obnovljene i tu ustvari dolazimo do ključnih problema. Naravno da je svima nama već na prvi pogled mnogo privlačniji neboder koji ima obnovljenu fasadu. Ali, obnova zgrade košta. U većini slučajeva se plaća dijelom iz fondova EU, a dijelom je plaćaju vlasnici stanova iz pričuve. Nerijetko stambene zgrade podižu kredite, a cijena pričuve poprilično poraste, ovisno o tome što je sve uz fasadu rađeno. Uglavnom se mijenja i vanjska stolarija, krovište, popravljaju se liftovi...

U posljednje vrijeme postalo je popularno da neki stanari obnovu plaćaju iz pričuve, a neki radije plate svoj dio odjednom pa ušparaju na kamatama i prođu povoljnije. Kod takvih stanova, ako je obnova izvršena, važno je provjeriti koliko iznose računi za pričuvu, kao i na koliko je godina ugovorena. Ako obnova nije izvršena, morate računati na nešto veće račune, ali i na to da će se postojeći stanari u skorijoj budućnosti odlučiti na obnovu. Također postoje zgrade koje su nužno morale obnavljati krovište jer je curilo, popravljati liftove ili ih mijenjati zbog dotrajalosti. Sve to poskupljuje pričuvu, a možda nije na prvu vidljivo tako da je najbolji pokazatelj račun za pričuvu - objašnjava Sočev.

SANAZCIJA

Napominje kako postoji još jedna dodatna kategorija, a to su zgrade/kuće u užem i širem centru grada stare 100 i više godine. Često su zaštićeni spomenici kulture pa obnova njihove fasade zahtijeva posebne/povišene standarde, što je praćeno i višim cijenama. U svim stanovima koji se prodaju u takvim zgradama rađene su razne adaptacije, ali većina njih zahtijeva ponovne adaptacije.

• Pažnju treba obratiti na podove, radi li se o drvenim gredama ili su podovi izvedeni betonski. Kako su izvedeni, jesu li ravni, škripe li? Naime, sanacija podova može u takvim zgradama biti velik izdatak.
• Zatim je važno kako su i kada zamijenjene instalacije unutar stana, npr. voda i odvodnja, električne instalacije, sanitarni čvorovi.
• Ako je moguće provjeriti kakvo je stanje u stanu iznad, kao i tko živi iznad, jer ako dođe do poplave, problemi nastaju i u stanu ispod. Treba pokušati upoznati susjede.

Uz to, možda prodavatelj stana još ima račune kao dokaz što je i kako uredio u stanu. Netko ima i slike po etapama kako je nešto uređivao. Sve to, ističe Bernarda Sočev, može pomoći u odluci.

Foto: Shutterstock, Living 4 Media/Guliver Images