Bračni par kupuje stan u zgradi koja se tek gradi, a investitor traži 40 posto kapare: ‘U zemlji lopovluka ne bih ništa dao unaprijed‘

Kupnja nekretnine za većinu je građana najskuplja životna investicija, a cijeli proces može biti vrlo izazovan, pun nepoznanica, ali i neizvjesnosti, posebice ako govorimo o kupnji stana u zgradi čija gradnja još nije niti počela ili je tek u početnoj fazi. U takvoj je situaciji i jedan korisnik Reddit, koji je na toj društvenoj mreži pokrenuo temu o kupnji stana u novogradnji, tražeći savjet vezan za kaparu.

"Žena i ja gledamo već neko vrijeme stanove, dio iznosa bi platili u kešu, a dio preko kredita... Kod par novogradnji investitor je rekao da, ako damo 30 do 40 posto unaprijed, može spustiti cijenu za 150 - 200 eura po kvadratu... Problem je što taj iznos ne ulazi u predugovor nego se potpisuje posebna izjava kod javnog bilježnika za taj dio novca. Za jedan stan smo se zagrijali, završetak je planiran za kraj 2025., ali ne znamo koliko je ovo sigurna opcija uz stavke da je taj investitor već napravio par zgrada u tom gradu, te da imamo zajedničke poznanike koji kažu da dobro posluje i da nisu čuli da je imao problema sa izgradnjom zgrada", napisao je.

Odmah smo se sjetili primjera jedne mlade zagrebačke obitelji koju je investitor tražio čak 80 posto kapare, o čemu smo pisali prije par mjeseci.

I tog korisnika Reddita zanimalo je ima li tko iskustva s ovakvom kupnjom nekretnine, što je pokrenulo zanimljivu raspravu, a u mnogim se ostavljenim komentarima moglo isčitati da ljudi takav način kupoprodaje smatraju "poslovanjem na crno".

"Za ništa nemaš garancije, osim za slučaj kada zgrada vec ima uporabnu, ali to i sam znaš da su ti stanovi već odavno prodani. Bilo kakvo kaparenje u tako velikom iznosu je kocka, već se pisalo o tome, a postoje i novinski članci o slučajevima gdje su ljudi kaparili ili čak dignuli pune iznose kredita, a nikad nisu dobili gotovu zgradu - izvođač otišao u stečaj ili nešto slično", pisalo je u jednom komentaru.

/SHUTTERSTOCK

"Izbjegavaj u širokom luku, ne zbog moguće prevare ili propasti investitora već zbog fušeraja: ako ti investitor traži toliku kaparu unaprijed znači da mu s time direktno financiraš izgradnju zgrade, a to znači da je ili škrt ili nema para, što u konačnici ispada kako bi se reklo ‘cutting corners‘ na svakoj mogućoj fazi izgradnje", napisao je drugi.

"Nema to nikakve veze sa sigurnošću ili da frajer nema para za završiti zgradu, to ti se zove poslovanje na crno, to kaj ćes mu dati jednostavno neće pisati nigdje i neće morati plaćati porez na to. To kod bilježnika neće biti kapara nego rezervacija ili tako nešto. Zato i nudi jeftinije kvadrat jer će on tako uštedjeti na plaćaju poreza. Najvjerojatnije se radi o manjoj zgradi od 5, 6 stanova i lik je kupio veću zemlju i sada štanca te male zgrade", odgovorio mu je treći.

Neki su mu pisali kako je 20 posto kapare realno, dok je 30 do 40 posto previše.

"Samo kurvama se unaprijed plaća. U zemlji lopovluka, krkanizma i građevinske mafije, osobno ni u kom ludilu ne bih dao ni kune unaprijed", istaknuo je jedan korisnik Reddita, dok je iskritizirao sve one koji ostavljaju "glupe savjete jer nisu bili u toj situaciji".

"Činjenica je da ti danas svi ozbiljniji igrači traže pare unaprijed. Jednostavno moraš preuzeti rizik ako želiš novogradnju. Jedino što možeš napraviti je saznati sve o prošlosti investitora: koliko je pouzdan i koliko je dugo na tržištu. Nekad se moraš i pomiriti s nekim minusima i fušerskim pizdarijama. Ja sam kupio stan koji sam morao godinu dana unaprijed platiti u cijelosti kod investitora kod kojeg sam znao da će biti reklamacija i sitnih popravaka. Tako je i bilo. Uzeo sam u njega jer je cijena bilo dosta niža od konkurencije. Sreća da nisam slušao savjete ‘pametnjakovića‘ s izjavama: ‘Ja nikad nebi platio unaprijed‘. Takva je situacija na našem tržištu. Uzmi il ostavi. Pet puta su gori obični građani koji prodaju svoju nekretninu i traže sulude cifre za stan s hrpom problema. Građevinska mafija je za njih vjerska udruga", napisao je.

/SHUTTERSTOCK

Javio se još jedan korisnik Reddita koji je također kupio stan u zgradi koja nije bila dovršena te iznio svoje viđenje ove situacije popraćene savjetom.

"Investitor će uzeti kaparu, kupcu napisati manju cijenu u predugovoru i smanjiti ukupnu cijenu tako što će PDV biti manji. Ugovor koji bi u tom slučaju potpisao kod javnog bilježnika je vrlo vjerojatno bjanko zadužnica između tebe i firme ili njega kao fizičke osobe, ovisno o ugovoru. U prijevodu to znači da ti, ako odlučiš, možeš pokrenuti postupak naplate za taj iznos ukoliko se, primjerice, ta zgrada ne završi. Ono što je tu minus je taj što nisi osiguran - u klasičnom predugovoru postoji kapara koja je 10 posto u većini slucajeva, te ukoliko se ne ispoštuje predugovor, investitor je dužan vratiti duplu kaparu (osim u slučajevima gdje je to drukčije napisano u predugovoru). Rizik kod svake novogradnje je hoće li se napraviti ili ne (meni je kasnila godinu i pol), kad sam se odlučio za kupnju prvo sam istražio investitora i sve njegove firme po sudregu, pregledao izvješća i poslovanja, pregledao Katastar i Zemljišnu knjigu i, ono najbitnije, angažirao odvjetnika za sve konzultacije i preglede ugovora prije samog potpisivanja", napisao je.

A kakva su vaša iskustva?