Priuštivo stanovanje postaje sve veći izazov i na tržištu kronično nedostaje novogradnje, a istodobno je gotovo 600.000 stanova prazno!
Državni zavod za statistiku objavio je obrađene podatke posljednjeg popisa stanovništva, prema kojima je u Hrvatskoj prije dvije godine bilo 2,4 milijuna stanova. Od toga je nešto više od dva milijuna stanova bilo namijenjeno stalnom stanovanju, pri čemu se broj nastanjenih stanova smanjio za 4,2 posto, a broj privremeno nenastanjenih povećao za čak 43 posto. Konkretnije, u Hrvatskoj je tada bilo čak 595.280 praznih stanova. Doda li se tome i 231.488 stanova za odmor te 112.530 stanova za obavljanje djelatnosti, ispada da u gotovo milijun stanova nitko ne živi!
Prema objavljenim podacima, od ukupno 1,4 milijuna nastanjenih stanova, najveći broj odnosi se na trosobne stanove (26,3%), četverosobne (26%) i dvosobne stanove (21,6%). Prosječna površina nastanjenih stanova iznosila je 92 kvadrata, dok je prije deset godina, prema podacima Popisa stanovništva 2011., iznosila 81 kvadrat
Željko Uhlir, državni tajnik Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, nedavno je na Forumu poslovanja nekretninama HGK najavio kako se za izradu stambene politike - koja bi građanima, uz ostalo, trebala omogućiti priuštivo stanovanje - čekaju podaci popisa stanovništva. Ako je riječ o ovim podacima, treba naglasiti da statistika ne daje uvid u detalje kao što je stanje tih stanova, koliko ih je prenamijenjeno u turističke objekte (DZS pojašnjava kako su "stanovi za odmor" oni koji se koriste isključivo za odmor članova kućanstva, a ne turistički objekti) ili koliko je ih je u dugoročnom najmu. Što o svemu tome kažu stručnjaci?
Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK:
Krajnje je vrijeme da država donese stambenu politiku kako bi se prije svega riješile anomalije vezane uz stanovanje.
Naš stambeni fond u prosjeku nije u dobrom stanju pa je i danas teško naći kvalitetnu nekretninu. Zbog toga se platežno sposobni kupci odlučuju na kupnju novogradnje, posebno kad uzmemo u obzir i potrese koji su zadesili Zagreb i Banovinu.
Paradoks je da ima mnogo praznih stanova, pretpostavljam da su neki od njih apartmani na moru, a istovremeno mnogim građanima nedostaje stambeni prostor jer si ga ne mogu priuštiti stan. Nedostaje i stanova za najam jer je većina stambenih jedinica prenamijenjena za turistički najam.
Jasno je da će državna stambena politika trebati iznjedriti dosta mjera koje će utjecati na poreznu politiku i nesrazmjer izuzetno niskog poreza na turistički najam s jedne strane i poreza na dugoročni najam.
Morat će se ozbiljno pozabaviti i priuštivim stanovanjem kako bi hrvatskim građanima, prvenstveno unajmljivanjem, osigurali pristojan dom.
Damir Novotny, ekonomski analitičar:
Brojke koje ste naveli ne iznenađuju jer su poznate činjenice intenzivnih ulaganja u nekretnina, posebno u području rezidencijalnih objekata (objekata namijenjenih stanovanju). Snažan val ulaganja zabilježen je 1970-ih i 1980-ih kao rezultat tadašnjeg regulatornog okvira koji je nalagao poduzećima da dio svoje dobiti obvezno ulažu u stanogradnju. Sredinom 1990-ih bio je drugi val ulaganja u stambene nekretnine kroz obnovu u ratu razrušenih područja. Obnova u ratu porušenih stambenih jedinica financirana je novcem iz državnog proračuna, pri čemu se često zanemarivala činjenica da su se ljudi iselili iz tih područja pa u stambene jedinice često nitko nije živio.
U protekla dva desetljeća ovaj se trend nastavio, ali motiviran ekonomskim razlozima i tržišnim okolnostima. Kućanstva i poduzeća su ulagala u stambene jedinice u velikoj mjeri kao u objekte financijskih ulaganja i spekulacija, odnosno korištene su kao "skladišta" štednje te za iznajmljivanje.
Struktura kvalitete stambenih jedinica u Hrvatskoj međutim ne odgovara suvremenim potrebama i standardima. Zbog toga postoji velika potražnja za novim stambenim jedinicama.
Neusklađenost stanja stambenih jedinica sa stvarnim potrebama sigurno je velik problem u ovom sektoru. Premještanje štednje u stanogradnju te sve posljedice takve alokacije predstavljaju velik strukturni problem. Umjesto ulaganja štednje u poduzetničke projekte, ekonomski akteri ulažu u stambene nekretnine ("mrtve kapitale"), što ima nesagledive dugoročne posljedice na ekonomsku strukturu i sposobnost hrvatske nacionalne ekonomije u stvaranje nove vrijednosti.
Kako bi se usporila ulaganja u neproduktivne nekretnine ("mrtve kapitale"), nužno je uvođenje poreza na nekretnine koje se ne koriste za poduzetničku djelatnost te ukidanje paušalnog oporezivanja djelatnosti korištenja nekretnina za turističke djelatnosti.
S druge strane kreatori javnih politika trebali bi poticati promjene prostornih planova u jedinicama lokalne samouprave i priprema zemljišta za gradnju novih stanova/kuća te poticati jedinice lokalne samouprave na ulaganja u tzv. komunalne stanove odnosno stambene jedinice za priuštivo stanovanje, što je čest primjer u razvijenim zemljama EU.
Gojko Bežovan, profesor socijalne politike na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu:
Statistika pokazuje da se smanjuje broj stanovnika, a da umjesto ulaganja na tržište kapitala dominiraju ulaganja u stambeno bogatstvo.
Prazne se brojna ruralna područja i područja koja su zaostala u gospodarskom razvoju, gdje ostaje mnogo praznih stanova. To nije samo posebnost Hrvatske. Stambeni fond premašuje broj kućanstava i u drugim europskim zemljama poput Portugala, Španjolske, Italije... Međutim, u tim se zemljama bave temama kao što je priuštivo i održivo stanovanje.
No, postavlja se pitanje u kakvom su stanju ti stanovi. Potrebno je procijeniti stambene potrebe, u europskim zemljama one su temelj za izradu stambenih politika i državnih intervencija, ali naša ministarstva nemaju taj kapacitet. Na razini EU desetak sveučilišta, u kojima i mi sudjelujemo, provodi projekt o priuštivom i održivom stanovanju kako bi se vidjelo koje su državne intervencije potrebne i provedive.
Zašto se ne bi proveo pilot-projekt u jednoj zagrebačkoj gradskoj četvrti gdje bi se identificirali prazni stanovi, ustanovilo jesu li nastanjivi te u javnom dijalogu vidjeti kako potaknuti vlasnike da ih daju u najam. Takvi se uvidi i kampanje provode u zemljama EU. K tome, potrebno je i regulirati tržište najma. Također, vidimo da pada udio ljudi koji stanuje u vlastitim stanovima, dok raste udio onih koji žive u stanovima kod srodnika, što se može odnositi i na prikriveno podstanarstvo.
Ono što je dramatično jest podatak da je udio socijalno najamnih stanova u Hrvatskoj pao na manje od 1 posto. K tome, među zemljama EU izdvajamo najmanje iz proračuna za stambene programe!
Porez na nekretnine trebao bi biti višestruko koristan, ali ga država ne želi uvesti jer vladajući ne žele sebe oporezivati. Velika je nejednakost kad su u pitanju stambene nekretnine: vrijednost nekretnina u nekim opustošenim dijelovima zemlje jednaka nuli, a s druge strane Velebita, u primorju, vrijedi kao suho zlato.
Što se tiče turistifikacije, tome bismo trebali stati na kraj određenim ograničenjima kao što su obavezne privole suvlasnika stambene zgrade u kojoj se želi stan prenamijeniti, ali i ozbiljnim oporezivanjem.
Zaključno, objavljeni podaci ne mogu biti temelj za izradu stambene politike, to će biti politički marketing, a nama ostaje velik izazov da se o tome ozbiljno raspravi s dodatnim istraživačkim uvidima, u više segmenata. Stanovi se ne grade od kartonskih kutija, a učinci stambene politike ne vide se preko noći. Za njih, uz suglasje ključnih političkih stranaka te odgovarajući monitoring i evaluacije, treba desetak godina.
