Imanje vlastite nekretnine jedna je od ključnih stvari koje ljudi postavljaju visoko na listu životnih ciljeva. Vlasništvo nad nekretninom nije cilj samo za starije generacije. Prema istraživanju 59 posto pripadnika generacije Z i 65 posto milenijalaca smatra vlasništvo nad nekretninom „najvećim znakom uspjeha u životu“. Druge socijalne ili emocionalne motivacije za imanje vlastite nekretnine uključuju želju za zasnivanjem obitelji, osjećaj kontrole, sigurnosti i slobode nad vlastitim životom, te osjećaja pripadnosti nekom području i zajedništva sa svojim susjedstvom.
S druge strane, jedna od motivacija je i očigledna ekonomska motivacija. Investiranje u nekretnine smatra se jednim od stabilnijih načina, budući da su nekretnine čak i tijekom gospodarskih padova manje volatilna dugoročna investicija. Investiranje u nekretnine može se smatrati u neku ruku prisilnim mehanizmom mjesečne štednje i iskorištavanja kapitala. Svi ovi faktori su nešto čega smo svi svjesni. No, također smo svjesni i da na tržištu nekretnina vlada veliki kaos.
Problem nije samo u tome što nekretnina za kupnju nedostaje, već je teško doći i do adekvatne nekretnine za najam. Stanovi za najam koji se nude po oglasnicima često su prepuni namještaja koji je pripadao preminulim predcima sadašnjeg vlasnika stana, koji smatra da bi baš zbog toga cijena najma trebala iznositi i više od 60 posto mjesečne plaće prosječnog radnika. Čitajući vijesti unazad pet godina, ono što svakih par dana možemo vidjeti su naslovi o tome kako cijene nekretnina i najma rastu, a paralelno raste i potražnja. Stoga, stanova za kupnju i najam nedostaje. Razloga zašto je tržište takvo je mnogo, a rješenja za te probleme nema baš puno.
Bečki pristup priuštivom stanovanju
Iako se često piše o problemima s nekretninama, neki gradovi, poput Beča, našli su uspješna rješenja. Zahvaljujući dugogodišnjoj politici socijalnih stanova, Beč se redovito ističe kao jedan od najugodnijih gradova za život. The Economist ga je proglasio najboljim gradom za život, a Bečani izdvajaju znatno manje za stanovanje u usporedbi s Londonom, Parizom ili Dublinom.
Za razliku od mnogih europskih metropola, gdje rast cijena nekretnina potiče širenje kratkoročnih najmova i spekulacija, Beč prkosi tom trendu. Grad posjeduje oko 220.000 socijalnih stanova, čineći ga najvećim vlasnikom stanova u Europi. S dodatnih 200.000 kooperativnih stanova, preko 60 posto Bečana živi u subvencioniranim domovima.
Velik broj ovih stanova izgrađen je nakon Prvog svjetskog rata, financiran porezima na luksuzne proizvode. Primjeri poput Karl Marx Hofa ističu se ne samo zbog svoje arhitekture, već i zbog filozofije održivog stanovanja bez stigmatizacije. Stanovi su jednostavni, ali dobro održavani, često s uređenim zelenim dvorištima, čime se izbjegava stigmatizacija povezana sa siromaštvom.
Bečka socijalna stanovanja usmjerena su na miješanje ljudi različitih prihoda, čime se smanjuju socijalni sukobi i izbjegava getoizacija. Grad također nikada nije prodavao svoje komunalne stanove, zadržavajući dugoročnu kontrolu nad najamninama. Beč već desetljećima održava fond za nabavu zemljišta i urbanu obnovu, osiguravajući nove prostore za socijalno stanovanje, dok se regije poput praznih bolnica i poljoprivrednog zemljišta koriste za daljnju gradnju.
Bečki model privlači pažnju mnogih gradova diljem svijeta, koji traže inspiraciju u bečkom pristupu socijalnom stanovanju kao rješenju za rastuće cijene najma.
Konferencija koja se bavi ovim ključnim pitanjem
Tema ovogodišnjeg ArhiBau.hr sajma i stručne konferencije bit će i ovakav oblik priuštivog stanovanja, što je jedno od najvećih problema današnjice. U svim državama Europske unije nedostaje stambenog prostora, a program poticajne stanogradnje u Hrvatskoj ne pokriva sve aspekte i potrebe za stanovanjem. Tako primjerice još uvijek nemamo razrađene alternative niti jasnu distinkciju između socijalnog i komercijalnog stanovanja.
Cilj ovogodišnjeg ArhiBaua je sagledati iskustva drugih zemalja u regiji, te na njima izgraditi temelje priuštivog stanovanja u Hrvatskoj, koje ne može živjeti „samo od sebe“, već mora biti kombinacija stanovanja koje je socijalno i priuštivo, a istovremeno i potpuno tržišno orijentirano.
Na konferenciji će se razmijeniti iskustva iz regije, ali i šire, a predstavit će se i vodeći proizvođači i dobavljači opreme, materijala i rješenja u arhitekturi i graditeljstvu. ArhiBau je i jedan od najvećih ovakvih evenata u regiji, a i ove godine će se održati u sajmenom prostoru Zagrebačkog velesajma, istovremeno sa sajmom Ambienta.
ArhiBau konferencija će okupiti stručnjake iz raznih dijelova Europe, ali i Hrvatske. Tako iz Italije stižu Carlo Cappai i Maria Alessandra Segantini iz tvrtke C+S Architects, iz Nizozemske arhitekt Branimir Medić, iz Češke suosnivač tvrtke za urbano planiranje ONplan Petr Návrat, iz Austrije Saša Bradić (bup architekten, Beč) i iz Slovenije Davorin Počivašek i Sanja Burnazović, kao i domaće stručnjake, poput Luke Korlaeta, izvanrednog profesora na Arhitektonskom fakultetu i zamjenika gradonačelnika Grada Zagreba. Prijave za konferenciju su i dalje otvorene, a prijaviti se možete na linku.
Medić, arhitekt koji ima dugogodišnje iskustvo u projektiranju stambene arhitekture, predstavit će Nizozemski model, gdje fondovi s kapitalom grade zgrade u djelomično socijalnom, a djelomično priuštivom sustavu. Posebnost je u tome što se nakon 20 godina korištenja, zgrade se vraćaju vlasnicima, koji ih dodatno uređuju i puštaju na tržište.
Arhitekt Tihomil Matković, predsjednik programskog i organizacijskog odbora ArhiBau.hr, najavljuje da će se na konferenciji istražiti kako je priuštivo stanovanje uređeno u drugim europskim zemljama.
- U Hrvatskoj se priuštivo stanovanje svodi na POS-ove stanove, gdje se JLS uključuje sufinanciranjem gradnje kroz besplatno zemljište i priključke, dok primjerice sustavi povoljnog najma, koji su u inozemstvu daleko razvijeniji, kod nas uopće nisu prisutni. Naši stručnjaci s više od 30 godina iskustva u bečkom i amsterdamskom okruženju odlično poznaju način na koji je to organizirano. Važno je razgovarati o tome kako možemo istovremeno osigurati kvalitetno i priuštivo stanovanje, uz zadovoljenje socijalnih i komercijalnih tržišnih potreba. Ova kombinacija je ključna, jer nije korisno stvoriti monofunkcionalno naselje koje zadovoljava samo jedan od ta tri aspekta stanovanja – kaže Matković.
Milijun javnih stanova u Singapuru
Jedan od najuspješnijih primjera socijalnog stanovanja van Europe je Singapur. Singapurski model javnog stanovanja kroz Housing and Development Board (HDB) - Odbor za stanovanje i razvoj - omogućava većini stanovništva pristup vlasničkim stanovima uz državne subvencije. Više od milijun stanova raspoređeno je u 24 grada i tri naselja, no singapurski model je jedinstven u svijetu. Ovi stanovi su dom za više od 80 posto stanovništva Singapura, od kojih oko 90 posto posjeduje svoj dom.
Singapurski model, koji se razvijao posljednjih šest desetljeća, izgrađen je na temeljima pristupačnog stanovanja za građane. Ključna stvar koja ga razlikuje od ostalih projekata diljem svijeta je što je vlasništvo stana poželjnije od najma. Neki projekti počeli su još tijekom britanske kolonijalne ere, dok je nezavisni Singapur 1960. godine osnovao HDB, s ciljem gradnje stanova za vrijeme stambene krize. Nakon što je kriza prevladana, politika stanovanja preusmjerena je na promicanje vlasništva nad stanovima umjesto najma, a HDB je više od dva desetljeća (1982.-2006.) prestao graditi stanove za najam.
U prve tri godine programa (do 1963. godine) izgrađena je 21.000 stanova, a do 1970. godine izgrađeno ih je ukupno 121.000, kada je 35 posto stanovnika živjelo u javnom stanovanju. Brojka je do 1980. godine porasla na 70 posto, a izgradnja novih stambenih jedinica opstala je tijekom narednih desetljeća. Između 2011. i 2020. godine izgrađeno je 20.000 jedinica, pa je ukupan broj narastao na više od milijun.
Preferiraju se oni koji prvi puta predaju zahtjev
Glavni motiv singapurske stambene politike je da se obiteljima srednje klase osigura vlasništvo nad stanovima. Nove stanove HDB-a mogu kupiti samo singapurski građani, a pri odabiru kome će stan pripasti, koristi se niz shema za određivanje prioriteta. Tako je 95 posto novo izgrađenih stanova rezervirano za one koji po prvi puta predaju zahtjev, a posebni prioritet stavlja se na mlade parove. Osobe koje žele živjeti blizu svojih roditelja dobivaju dodatnu prednost pri odlučivanju.
Uz stambeno subvencioniranje Singapur nudi i druge poticaje. Potencijalni kupci mogu iskoristiti ušteđevinu iz Singapurskog obaveznog mirovinskog plana (Central Provident Fund - CPF) za plaćanje akontacije. HDB i CPF su duboko integrirani, pa stoga postoji i zatvoreni krug financiranja stanovanja u kojem HDB drži hipoteku umjesto komercijalne banke, dok CPF izravno isplaćuje HDB iz stalne ušteđevine vlasnika.
Stanovi koje izgradi HDB moraju se zadržati najmanje pet godine prije preprodaje, a financijski poticaji nisu dostupni za drugu kupnju stana. Stalni rezidenti mogu kupiti stanove na tržištu, no postoje neka ograničenja oko preprodaje kako bi se održala etnička raznolikost.
U ranim danima HDB-a arhitekti su dizajnirali zgrade i stanove jednostavnijeg izgleda, kako bi se troškovi izgradnje stambenih jedinica držali minimalnima, te kako bi se gradnja mogla brzo dovršiti. Projekti su s vremenom postali sve sofisticiraniji, a sadržaji sve luksuzniji. Izgrađene su i ekskluzivnije zgrade, namijenjene imućnijim obiteljima.
Helsinki socijalnim stanovima uspijeva rješavati golem problem
Posljednji primjer održivog stanovanja vraća nas u Europu, točnije u Finsku. Socijalno stanovanje u glavnom gradu Helsinkiju, kao i u ostatku zemlje, službeno se naziva vladinim subvencioniranim najamnim stanovima, što je pojam koji obuhvaća studentske stanove, stanove za građane s posebnim potrebama, kao što su stariji ili fizički osobe s invaliditetom, kao i stanove s pravom na korištenje. Drugi pojam koji se koristi je ARA-stanovanje, pri čemu je ARA ime organizacije za provođenje socijalnog stanovanja, koje jamči bankovne kredite za subvencionirane najamne stanove te plaća kamatnu subvenciju ako kamatne stope pređu određeni limit koji je trenutno 1,7 posto.
Socijalno stanovanje u Helsinkiju košta između 10 i 15 eura po kvadratnom metru stana. Zgrade se grade na zemljištima u vlasništvu grada, dok grad subvencionira socijalno stanovanje smanjenjem najamnine za parcelu. Helsinki posjeduje 70 posto zemljišta u gradu, uključujući više od 60.000 jedinica socijalnog stanovanja. Istovremeno održava stambenu politiku koja svake godine povećava ovu ponudu za oko 6.000 jedinica. Za razliku od Beča, trenutno ne postoje ograničenja prihoda za podnositelje zahtjeva ili za stanare u socijalnom stanovanju u Finskoj, no postoje određeni kriteriji za dodjeljivanje stana. Među njima su rizik od beskućništva, ograničen prostor za stanovanje i život u skupom stanovanju u odnosu na prihod.
Oni s niskim i srednjim prihodima smatraju se hitnijim za zbrinjavanje u odnosu na one s višim, a socijalni stanovi mogu se otkupili ili prebaciti u privatan najam nakon 20 do 45 godina, što je otprilike razdoblje otplate državnih subvencioniranih kredita.
Značajni rezultati programa
ARA ima ključnu ulogu u provođenju finske stambene politike. Prema njihovom planu, cilj je izgraditi društvo bez emisije ugljika, poboljšati kvalitetu građevina, dati podršku održivom urbanom razvoju i povećati izgradnju stambenih zgrada kako bi se doskočilo problemu beskućništva.
ARA također dodjeljuje jamstva za stanovanje i građevinske projekte te kontrolira i nadzire korištenje ARA stambenog fonda, a vodi i popis neprofitnih organizacija koje imaju pravo na subvencionirane kamatne kredite.
Rezultat ovih politika je značajan. Sredinom 1980-ih u Finskoj je bilo oko 20.000 beskućnika, a prema podacima iz 2021. godine, njihov broj smanjen je na 3950. Finska je time jedina zemlja u Europskoj uniji koja je uspjela značajno smanjiti broj beskućnika, što je dokaz koliko se može postići uz nacionalnu podršku i postavljanje adekvatnih prioriteta pri izgradnji stanova.
Sponzorirani sadržaj nastao u suradnji Native Ad Studija Hanza Medije i sajma ArhiBau.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....