RE:D KONFERENCIJA

Ekonomisti ne očekuju pad cijena nekretnina, a građevinari tvrde: ‘Na visoke cijene utječu troškovi gradnje, ne zarađujemo ekstra profit‘

Ilustracija

 /Shutterstock
Dvodnevni događaj posvećen ulaganju u nekretnine organizirala je tvrtka HESA Group u suradnji s Jutarnjim listom i D&D-om

U Hrvatskoj se puno govori o precijenjenosti nekretnina, ali dok god hrvatsko gospodarstvo i realne plaće građana rastu, ne može se očekivati neka značajnija korekcija, odnosno pad cijena rezidecijalnih nekretnina, izjavio je Velimir Šonje, direktor Arhivanalitike, na RE:D konferenciji o ulaganju u nekretnine koju je tvrtka HESA Group organizirala u Hilton conference & event centru u Zagrebu u suradnji s Jutarnjim listom i D&D-om.

image

Otvorenje RE:D konferencije o ulaganju u nekretnine, na fotografiji: Marina Franolić, osnivačica tvrtke HESA Group

Goran Mehkek /Cropix

Šonje je u uvodnom predavanju ocjenio da će hrvatsko gospodarstvo rasti i u ovoj godini, po njegovoj procjeni možda i nešto više od tri posto, a rast bi se trebao nastaviti i u 2025. i 2026. godini, no uz određeno usporavanje, sa stopama bližima dva posto, "no daleko od bilo kakve recesije i ružnih scenarija". Stoga na tržištu nekretnina ne očekuje značajne promjene. Prema njegovim očekivanjima, cijene rezidencijalnih nekretnina će, nastavno na uočeno usporavanje u trećem kvartalu prošle godine, stagnirati, možda uz malu korekciju, ali "bez drame".

Naglasio je kako prvi puta u povijesti Hrvatska ima odvojene trendove od onih u Europskoj uniji, gdje je cjelokupni sektor nekretnina i graditeljstvo, predvođen njemačkim tržištem, u "plitkoj" recesiji te se očekuje blagi, ali anemični oporavak. Korekcija cijena rezidencijalnih nekretnina na razini EU trenutno iznosi oko četiri posto, prvenstveno zbog rasta kamatnih stopa kojim se željela suzbiti inflacija. Očekuje se će Europska središnja banka drugoj polovici godine početi sa spuštanjem ključnih kamatnih stopa, pa se u jednom trenutku u narednim mjesecima može očekivati i pritisak na pad kamatnih stopa na stambene kredite.

image

RE:D konferencija o ulaganju u nekretnine

Goran Mehkek /Cropix

Šonje je istaknuo kako je rast kamatnih stopa na stambene kredite u Hrvatskoj je u protekle dvije godine bio bitno manji nego u drugim europskim zemljama, pa smo se s trenutnom prosječnom kamatnom stopom od oko 3,7 posto praktički izjednačili sa zemljama s kojima se nikad prije nije mogla uspoređivati, kao što su Austrija, Njemačka ili Italija.

- Glavni pokretač rasta investicija u Hrvatskoj bila je država. Po indeksu obujmu aktivnosti u građevinarstvu vratili smo se na 2010. godinu, dobrim dijelom vođeni državnim investicijama, a glavno je pitanje što će biti s privatnim ulaganjima - rekao je Šonje, dodajući kako će se ponuđači u građevinarstvu i dalje nalaziti pod pritiskom potražnje, "nedostajat će im radnika, a ta će priča potrajati još neko vrijeme".

image

Velimir Šonje (Arhivanalitika)

Goran Mehkek /Cropix

Na panelu "Tko će sagraditi sve najavljene projekte?" Dragutin Kamenski, vlasnik tvrtke Kamgrad, rekao je kako je mogućnost uvoza radne snage nakon podizanja kvota omogućila da se dovedu radnici, a prema njegovim saznanjima zasad nema projekta koji bi stao zbog nedostatka operative.

Damir Vanđelić, voditelj projekata i poduzetnik iz tvrtke Vangelis, rekao je kako je građevinski sektor pokazao rastezljivost prema potrebama tržišta i u zadnjih 20 godina imao periode pada i rasta +/- 25 posto oko srednjih vrijednosti. Prema zadnjim informacijama, rekao je, u građevinskom sektoru radi oko 140.000 radnika, što je oko 40.000 više nego prije godinu dana zahvaljujući obnovi od potresa i EU fondovima kao privremenom povećanju angažmana.

Glavni razlozi zbog kojih je cijena nekretnina visoka za standard hrvatskih građana, za Vanđelića su porezi, odnosno PDV i porezi na plaću, te razna druga davanja koji čine praktično polovicu cijene nekretnine.

- S druge strane, zbog niske produktivnosti ne možemo povećavati plaće radnika, a uvoz radnika izaziva zapravo veći trošak nego za domaće radnike - rekao je Vanđelić.

Kamenski se također osvrnuo na visoke cijene nekretnina, istaknuvši kako na nju utječu troškovi gradnje, pri čemu je naglasio da nema nikakvog ekstra profita koji se često spominje.

image

Dragutin Kamenski (Kamgrad)

DARKO TOMAS/CROPIX

- Ključno je ući u strukturu ukupne cijene gradnje i vidjeti što ju čini. Neki su se materijali stabilizirali u cijeni, no kod pojedinih grupa materijala, poput betona, stiropora i izolacije, cijene i dalje osjetno rastu. Uzme li se u obzir da radnici koje uvozimo nemaju adekvatnog znanja, vještine ni efikasnost, usuđujem se reći da je rast troškova taj koji diktira cijene - rekao je Kamenski, pojašnjavajući da radna snaga predstavlja velik problem jer strani radnici dolaze preko agencija, a događa se da nisu adekvatno selekcionirani i da ne dolaze iz traženog sektora. Također, dugo se čeka i na radne dozvole.

Bojan Horvačić, predsjednik uprave tvrtke Tehnika, rekao je pak kako se dio hrvatskih radnika vratio, ali je dio njih, unatoč većim ponuđenim plaćama, odlučio ostati u Njemačkoj i skandinavskim zemljama.

Na panelu "Je li pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine?" svi su se sudionici složili da je uvijek pravo vrijeme za ulaganje, ali je ključno prepoznati taj trenutak i vrstu nekretnine. Ivan Valentić, suvlasnik tvrtke SEE Capital Partners koja u stambenom segmentu sudeluje kroz razvoj zemljišta, rekao je kako je šokiran potražnjom za stambenim projektima, što je najbolji dokaz koliko je taj segment bolje plaćen od uredskog ili komercijalnog.

image

Panel ‘Je li vrijeme za ulaganje u nekretnine?‘: Jelena Kravoščanec Todorović (Opereta), Danko Deban (Ingra) i Ivan Valentic (SEE Capital Partners)

Ranko Suvar/Cropix
image

Robert Pokrovac (Erste nekretnine), moderator panela ‘Je li vrijeme za ulaganje u nekretnine?‘

RANKO SUVAR/CROPIX

Međutim, još je jednom naglašen nedostatak ponude na stambenom tržištu nekretnina, što također utječe na cijenu nekretnina.

- U Zagrebu s jedne strane imamo stari stambeni fond koji nije svakome zanimljiv i koji je često precijenjen, a s druge imamo smanjeni broj stanova koji se gradi: danas se gradi oko 3000 stanova godišnje, dok se 2007. i 2008. gradilo oko 9000 stanova. Znači, imamo veliki deficit. U najvećem broju gradi se novogradnja za kupce više platežne moći, dok nedostaje nekretnina za kupce srednje platežne moći. Puno je kupaca, primjerice obitelji s djecom, koji najčešće traže nekretninu u iznosu od oko 300.00 eura, no u našoj ponudi toga nema - rekla je Jelena Kravoščanec Todorović, direktorica agencije Opereta nekretnine.

Pogledate video!

Za Roberta Pokrovca, člana uprave Erste nekretnina, prostor za ulaganjem otvara se upravo u nekretninama namijenjenima kupcima srednje i niže platežne moći, a vide li i investitori taj potencijal, upitali smo Marina Štenglina, člana uprave Alfa Stan grupe, tvrtke koja investira u nekretnine više kvalitete.

image

Marin Štenglin (Alfa stan grupa)

GORAN MEHKEK/CROPIX

- Što se tiče priuštivog stanovanja, u ovakvim tržišnim okolnostima trebali bi se uključiti grad i država, koji bi subvencionirali jedan dio takve investicije. Ako razmišljate na način da je PDV visok, da cijena zemljišta iznosi 15 posto investicije, da komunalije i doprinosi idu gradu.. znači da u suradnji grada i države, koji mogu pokriti 40 posto investicije, mogu se sagraditi i omogućiti mladim ljudima kvalitetne nekretnine - rekao je Štenglin.

Osim uvođenja stambene politike potrebne zbog priuštivog stanovanja, panelisti su se dotaknuli i budućih izazova na stambenom tržištu poput smještaja radnika u turizmu, ali i građevinskih radnika. Tvrtka Ingra je, primjerice, istraživala tržište za jedan kompleks za smještaj 500 radnika na dubrovačkom području, gdje su nakon dva i pol tjedna imali značajno veći interes svih većih hotelskih kuća u Dubrovniku za godišnji zakup smještajnih kapaciteta.

Također, na nekoliko je panela istaknuta potreba za aktiviranjem javne imovine države u vidu stanova i neiskorištenih zemljišta, ali i poreza na nekretnine.

‘Optimistični smo, investicijski volumen može biti i veći‘

U prošloj godini u Hrvatskoj investicije u komercijalne nekretnine dosegnule vrijednost od 500 milijuna eura, čime je nadmašeno 400 milijuna eura iz 2022. godine, rekla je Vedrana Likan iz tvrtke Colliers, dodajući kako se to odnosi na izgrađene objekte koji na tržištu već ostvaruju određeni prinos, kao što su hoteli, uredske zgrade i skladišta, a ne na izgradnju novih nekretnina.

Istaknula je kako se Hrvatska ulaskom u Schengen i eurozonu učvrstila na investicijskoj karti pa je investitori promatraju puno ozbiljnije no ranije, dok "zainteresiranog i aktivnog" kapitala u Hrvatskoj ima puno više no što je realiziranih transakcija.

Na panelu "Gdje dalje investirati" Predrag Tutić, direktor za Hrvatsku, Cushman & Wakefield CBS International, rekao je kako je vrlo optimističan jer je Hrvatska iznimka u ovoj regiji.

- Vidimo koliko nam je Schengen i eurozona donijela benefita. Radi podizanja kreditnog rejtinga i eurozone dobili smo jedan "kišobran" u odnosu na neke druge zemlje poput Mađarske, Češke i Poljske. Tržište je ostalo stabilno, što smo i najavljivali, iz dva razloga: jedan je ekonomsko-financijski, a drugi je taj što nemamo toliko developmenta na tržištu pa se i stope povrata na komercijalne i stambene nekretnine održavaju. Investicijski volumen balansira između 400 i 500 milijuna eura, on sigurno može biti i veći, ali ovisi i o nama koliko ćemo pripremati projkete, ta priprema projeka možda je i ključni dio jer u razvoju infarstrukture i urbanizam jako kaskamo - rekao je Pregrad Tutić, direktor za Hrvatsku tvrtke Cushman & Wakefield CBS International.

Od ove godine društva koja upravljaju mirovinskim fondovima mogu do 5 posto portfelja i izravno ulagati u nekretnine. Prema riječima Gorana Kralja, člana Uprave PBZ Croatia osiguranje, mirovinski fondovi imaju 20 milijardi eura pod upravljanjem, iz čega proizlazi da bi se 1 milijarda eura mogla "sliti" na tržište nekretnina, no rekao je da to ne znači da će fondovi ulagati svih 5 posto i da će sav iznos od 1 milijarde ući na hrvatsko tržište nekretnina.

- Jedini sam ovdje koji bi volio čuti malo negativniji scenarije, jer mi ulažemo. Ali sigurno nećemo srljati ako je riječ o visokim cijenama, gledat ćemo prinos, uspoređivat ćemo hrvatsko s drugim tržištima i vidjeti što je najbolje - rekao je Kralj.

Želite li dopuniti temu ili prijaviti pogrešku u tekstu?
10. listopad 2024 12:16