Prije samo pet godina odjeknula je vijest da je prosječna tražena cijena stana u Zagrebu probila psihološku granicu od 2000 eura po četvornome metru. "Cijene stanova su na vrhuncu, bazen kupaca se prazni", bila je samo jedna od tadašnjih najava. Međutim, poželjan scenarij, u kojem bi došlo do određene korekcije cijena, nije se ostvario.
U međuvremenu je niz faktora dodatno utjecao na rast cijena, od potresne obnove i rasta cijena materijala te nedostatka građevinskih radnika, APN-ovih subvencija, preko globalne inflacije, pojačane potražnje, nedostatak cjenovno priuštive novogradnje, fokusa na turističke nekretnine, pa sve do pojačanog broja luksuznijih novogradnji koji je ohrabrio prodavatelje rabljenih nekretnina da pomisle kako ih mogu prodavati po nerealno visokim iznosima. Sve to, među ostalim, dovelo je do katastrofalnih posljedica za mladu populaciju, kojoj su u velikom postotku nekretnine postale nepriuštive.
Ove godine bilježi se usporavanje prometa nekretninama, međutim, cijene nekretnina i dalje rastu, ali manjom stopom. Danas prosječna tražena cijena stana u Zagrebu premašuje 3000 eura po kvadratu iako stručnjaci nerijetko upozoravaju da je ključno promatrati realiziranu cijenu, koja je znatno niža.
I dok medijske stupce i dalje pune vijesti o luksuznim novogradnjama čije tražene cijene u ekstremnim situacijama dosežu i 10.000 eura po četvornome metru, mi smo se "bacili" u potragu za onim (naj)povoljnijim.
Pretražujući oglasnike pronašli smo, primjerice, nedavno preuređen i djelomično namješten stan površine 42 kvadrata sa spremištem u podrumu od tri kvadrata, koji se nalazi u stambenoj dvokatinici na početku Tratinske, a prodaje se za 99.000 eura, odnosno 2357 eura po kvadratu. U centru se nudi i dvosoban stan od 53 kvadrata na četvrtom katu bez dizala, predviđen za adaptaciju, po cijeni od 130.000 eura (2452 eura po kvadratu).
Slična je cijena i jednosobnog stana od 47 kvadrata na prvom katu stambene zgrade na Kajzerici, koji se bez poteškoća može preurediti u dvosobni. Cijena je 110.000 eura (2340 eura po kvadratu).
No, moguće je pronaći još povoljnije stanove. Primjerice, u širem centru grada, između Istarske i Vinogradske ulice, prodaje se četverosobni stan površine 70 kvadrata. Namijenjen je za adaptaciju, a nalazi se u prizemlju kuće koja, doduše, nije etažirana. "Stanovi su upisani u udjelima, kupovina nije moguća putem kredita", piše u oglasu. Tražena cijena je 100.000 eura, odnosno 1428 eura po četvornome metru.
Uočili smo i dvosoban stan od 55 kvadrata s odvojenom ostavom od pet kvadrata na križanju Zagorske i Selske, čija je cijena, piše u oglasu, snižena zbog problema vlage u interijeru. Stan je u prizemlju, a za njega se traži 87.000 eura, što ispada 1580 eura po četvornom metru.
Nadalje, za trosobni stan površine 75 kvadrata u Donjoj Dubravi traži se 130.000 eura, odnosno 1733 eura po kvadratu. Na fotografijama se vidi da je nenamješten, izuzev kuhinje. Stan je etažiran, vlasništvo je čisto, a nalazi se u prizemlju kuće. Aktivan je i oglas za četverosobni stan od 112 kvadrata u mjestu Dankovec u Gornjoj Dubravi, čija je cijena 130.000 eura, odnosno 1160 eura po četvornome metru. Na prvom je katu, etažiran je i ima urednu dokumentaciju, ali se nalazi u kući s neuređenom fasadom i još tri stana.
U Čučerju se, pak, prodaje trosobni stan od 76 kvadrata na drugom katu stambene zgrade. Cijena je 85.000 eura, što ispada 1118 eura po kvadratu. No, u oglasu se navodi da je potrebno napraviti konstrukcijsko ojačanje.
Izdvojit ćemo i dvoetažni četverosobni stan u potkrovlju površine 78 kvadrata na Samoborskoj cesti, koji se prodaje za 80.430 eura, odnosno za samo 1031 euro po kvadratu. Međutim, u oglasu se navodi da prodavatelj nije u posjedu nekretnine te ju nije moguće obići, a priložen je i poziv za elektroničku javnu dražbu iz 2023. godine.
Navedene cijene svakako bi mogle zvučati privlačno, ali kao što je vidljivo, riječ je isključivo o rabljenim stanovima, uglavnom u lošijem stanju, na manje atraktivnim lokacijama, često u obiteljskim kućama te u suterenu ili prizemlju stambenih zgrada. Takve se stanove zbog niza nedostataka, kako se može čuti, naziva i "grobljima", no u agencijama za nekretnine s kojima smo razgovarali kažu da svaka nekretnina, ako joj je cijena postavljena realno, ima svojeg kupca, a njihov je posao pronaći ga.
- O povoljnim stanovima u gradu teško da možemo govoriti. Ako se i pojavi nešto povoljnije, onda su to stanovi u suterenu, na visokom katu u objektu bez lifta, za potpunu adaptaciju, u lošoj neodržavanoj zgradi ili na manje atraktivnim lokacijama. Ali, budući da je i na tržištu najma ograničen broj nekretnina i cijene su visoke, klijenti s ograničenim budžetom nemaju baš izbora te pristaju na razne kompromise kako bi riješili stambeno pitanje - kaže Sandra Gluvaković Juratovac, direktorica agencije Lamia nekretnine.
Na pitanje može li se u Zagrebu pronaći useljiv stan u dobrom stanju na dobroj lokaciji do 2000 eura po četvornome metru, Matej Marković iz agencije Zavas nekretnine spremno odgovara: "Ne".
- To je gotovo nemoguće - kaže Marković, komentirajući kako su najtraženiji stanovi oni između 30 i 50 kvadrata koji ujedno imaju najveće i cijene, i to zbog vrlo jednostavnog razloga: imaju najveći krug potencijalnih kupaca. Njihova se cijena kreće od 3000 do 3500 eura po kvadratu.
- Oni su najčešće u korektnom stanju, nisu novoadaptirani, ali nisu ni derutni, a kupuju se kao investicija ili, u situacijama kada si kupci ne mogu priušiti veći stan, za zbrinjavanje stambenog pitanja - kaže Marković.
Dodaje da se fenomenalnom prilikom danas može smatrati stan površine između 30 i 50 kvadrata s cijenom od oko 2500 eura po četvornome metru. Takve su prilike, kaže, rijetke, a česti su i slučajevi gdje su u takvim stanovima potrebna određena ulaganja.
- Najpovoljniji oglasi uglavnom se odnose na stanove s puno više nedostataka, primjerice, ako u stanu postoji problem s vlagom, što je čest slučaj u suterenima, ako postoji rješenje o izvedenom stanju koje nije u skladu s pravnim stanjem nekretnine, ako nekretnina nema uporabnu dozvolu pa banka ne odobrava stambeni kredit, ako postoji zabilježba u zemljišnoknjižnom pravu, ako u nekretnini živi zaštićeni najmoprimac - nabraja Marković uz napomenu da takve nekretnine, nažalost, nemaju puno potencijala.
Sandra Gluvaković Juratovac smatra da lokacija igra veliku ulogu.
- Takvi se stanovi uglavnom mogu pronaći na rubnim dijelovima grada, lokacijama koje su teže dostupne javnim prijevozom i slično. Što se tiče zgrada bez uporabne dozvole i neetažiranih stanova, danas je toga u Zagrebu puno manje, a u nedostatku dobrih nekretnina na tržištu događaju se i anomalije, pa se tako, primjerice, dobar stan u dobroj zgradi bez uporabne dozvole, ali na vrhunskoj i traženoj lokaciji nedavno prodao u rekordnom roku po tržišnoj cijeni - kaže Sandra Gluvaković Juratovac.
Općenito govoreći, stanovi s određenim nedostacima, kaže Anastazija Lorencin iz agencije Angelus nekretnine, dulje stoje u ponudi, ovisno o cijeni i problemima koje kupcu nose.
- U cijelom kupoprodajnom procesu najbitnije je upoznati kupca sa situacijom. Ako je stan u suterenu, mora znati da je vlaga najveći neprijatelj; ako je nekretnina suvlasnički dio, treba ga uputiti na potencijalne probleme sa suvlasništvom - ističe Anastazija Lorencin.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....