U ŠTO SE ISPLATI DATI NOVAC?

‘U Hrvatskoj vlada pomama investitora za ovom vrstom nekretnina. U to bi svakako trebalo uložiti...‘

Piše:

Korana Sutlić

Objavljeno: 17. ožujak 2024. 10:05

/SHUTTERSTOCK

Čak 231 godinu bi trebalo da se cijeli postojeći stambeni fond zamijeni novim ili obnovljenim, u današnjem tempu gradnje, kažu u konzultantskoj firmi Avison Youngu

Hrvatska je trenutno u stambenoj krizi zbog velike potražnje, niske ponude i velikog skoka cijena, smatraju u konzultantskoj firmi za nekretnine Avison Young, koja je novi igrač na domaćem tržištu nekretnina. Ured u Zagrebu vode direktori i partneri Klara Matić, Filip Dumbović i Marko Varga, s kojima smo razgovarali o stanju na tržištu u raznim segmentima, počevši od najinteresantnijeg široj javnosti - stambenog.

- Građevinska aktivnost je i dalje značajno ispod u odnosu na period prije velike financijske krize 2008. godine. S obzirom na postojeći fond stanova u zemlji i prosječan godišnji broj izgrađenih stanova u posljednjih deset godina, stopa zamjene iznosi čak 231 godinu. Toliko bi trebalo da se cijeli postojeći fond zamijeni novim. To je poprilično dugo, pogotovo jer je mnogo stanova oštećeno u potresu ili se već nalaze u jako starim zgradama - kaže Klara Matić.

Kombinacija rasta kamatnih stopa, visokih cijena i ograničene ponude kulminirala je smanjenjem volumena prodaje stanova u Hrvatskoj za približno 20 posto u 2023. u usporedbi s 2022. godinom. Najveći broj transakcija stanova je prošle godine bio u Zagrebu, oko 8500, slijede Split s 1200, Osijek s 1060, Zadar s 800, Karlovac s 470 i Rijeka s 380.

- Trenutna situacija na stambenom tržištu predstavlja priliku za strane developere koji imaju kapacitet za izgradnju velikih projekata - smatra Matić.

Vezano za tržište uredskim prostorima u Hrvatskoj, u Avison Youngu smatraju da je ono spremno za novi ciklus razvoja, odnosno projekata modernih uredskih zgrada.

- U Zagrebu je oko 1,6 milijuna četvornog metra uredskog prostora od čega je otprilike samo trećina površine u zgradama izgrađenima u posljednjih 15 godina. Trenutno je u izgradnji samo oko 13.000 m2 dok bi projekti u najavi za period 2025.-2028. na tržište trebali donijeti oko 120.000 m2 - kaže Filip Dumbović.

Stopa praznih prostora se već neko vrijeme, kao što smo pisali, nalazi na povijesnom minimumu od 3 posto. Prosječna mjesečna cijena zakupa za A klasu je oko 14 eura po m2 dok se takozvane "prime" cijene zakupa kreću između 17 i 20 eura po kvadratu.

- Raste potražnja za fleksibilnim uredima. Developeri koji prvi sagrade nove moderne zelene zgrade na dobro povezanim centralnim lokacijama će privući "blue-chip" zakupce i imati priliku postaviti nove "prime" cijene zakupa - smatra Dumbović.

Ako se gleda tržište retail (manji trgovački centri) i trgovačkim prostorima, u tom se segmentu, smatraju u toj agenciji, može govoriti o pomami investitora za retail-parkovima. U Hrvatskoj je trenutno oko 410 m2 šoping-centara i retail-parkova na 1000 stanovnika što, kako kažu, ukazuje na visoku saturaciju retail-tržišta.

Nedostaje ponuda last-mile logističkog i skladišnog prostora

Najveća građevinska aktivnost na tržištu komercijalnih nekretnina je u segmentu skladišnih i logističkih prostora, gdje više developera razvija velike moderne logističke centre, pretežito u okolici Zagreba i Rijeke. Trenutno se gradi preko 200.000 m2 za ovu namjenu te je potražnja za modernim skladišnim prostorima, pogotovo manjih površina, značajno viša od ponude.

Sve to, kako kažu, stvara pritisak na cijene zakupa, pa su mjesečne rente čak i za starija skladišta do četiri-pet eura po kvadratu. Moderna visoko-regalna skladišta imaju prosječne cijene zakupa do šest eura po kvadratu za površine od nekoliko tisuća kvadrata, a za manje površine čak i do deset eura po kvadratu.

- Na tržištu nedostaje ponuda last-mile logističkog i skladišnog prostora. Postoji velik potencijal razvoja last-mile logistike na prostoru Robnih terminala Jankomir i Žitnjak u vlasništvu ZG holdinga i DIOKI zemljišta koje je trenutno u procesu prodaje na dražbi. U Splitu taj potencijal postoji na području Kopilice - zaključuje K. Matić.

- Najveća ekspanzija je u retail-parkovima, koji su najefikasniji tip trgovačkog centra za gradove s relativno manjom populacijom. Stopa praznih prostora je oko 3 posto u modernim šoping-centrima i retail-parkovima dok stariji objekti ili objekti sa zastarjelim konceptom imaju višu stopu praznine - objašnjava Dumbović.

Trenutno je u izgradnji 13 retail-parkova, a s ishođenom lokacijskom dozvolom za buduću gradnju ili kupljenim zemljištem za tu namjenu još 18.

Nadalje, vezano za objekte za turizam, Hrvatska ima svega oko 880 hotela dok broj objekata u privatnom smještaju prelazi 100.000. U odnosu na 2017. godinu broj ležajeva u privatnom smještaju se skoro udvostručio.

- U istom periodu je broj noćenja turista porastao za oko 7 posto. Stoga je sve više evidentna prekomjerna ponuda privatnog smještaja - kaže Marko Varga.

Oko 10 posto ukupnih hotelskih soba je dio međunarodnih brendova što, dodaje, ne treba čuditi jer je hotelski smještaj poprilično konsolidiran. Tri najveće turističke kompanije, Valamar, Maistra i Lukšić grupa, drže oko 38 posto svih ležajeva u hotelima i kampovima.

- Porast cijena iznad inflacije u mnogim hotelima i restoranima, unatoč nižoj kvaliteti usluge, predstavlja značajnu prijetnju hrvatskom turizmu u nadolazećim godinama, budući da se percipirana vrijednost za novac smanjila - ističe Varga.