"Zbog mojih stalnih pritužbi na zatrpani zajednički hodnik, susjed mi se gadno osvećuje. Sada svako jutro izbacuje posudu s pokvarenom hranom. Neizdrživo je!"

Stanar u stambenoj zgradi ostao je zgrožen osvetom susjede nakon svađe. Objasnio je na Redditu da živi u iznajmljenom stanu, nasuprot susjeda s kojim je već neko vrijeme u ozbiljnoj svađi.

Naime, bio je prisiljen prijaviti susjeda zbog njegovog gomilanja stvari na hodniku jer više nije mogao normalno proći, a da ne zapne, udari ili se ne spotakne o njegove stvari, koje su se iz dana u dan samo gomilale.

- Znam da u ovakvom životnom okruženju trebamo prakticirati toleranciju i pokušao sam lijepo razgovarao s njim u više navrata, ali bezuspješno, napisao je.

- Zbog mojih stalnih pritužbi, susjed se osvetio na prilično grub način. Sada svako jutro izbacuje posudu s pokvarenom hranom kako bi hodnik zaudarao i ‘raspršuje pesticide‘ sa svojih ulaznih vrata, objašnjava.

Kako se nositi sa susjedom koji buši zid u nedjelju u 18 sati? Ima tulum cijelu noć? Suši rublje na zajedničkom hodniku?

Ako imate sličnih problema sa susjedom moguće je i kažnjavati one koji se ne drže Kućnoga reda. Kako? Vjerovali i li ne - lako, piše zgradonacelnik.hr.

Slijedi nekoliko savjeta koji će svim suvlasnicima i njihovim predstavnicima biti od koristi.

U Facebook grupi Predstavnici suvlasnika nedavno se otvorila žestoka rasprava o – Kućnome redu.

Član grupe, inače izvođač radova, postavio je pitanje: - Zašto još živimo kao u Jugoslaviji gdje nam Kućni red kaže da je dnevni odmor od 14 ili 15 do 17 sati? Kako je poznato, prije su stanari radili od 6 sati ujutro, dolazili doma u 14 sati, pripremali ručak, ručali i onda se lijepo odmarali od 15 sati.

- Uredno kod izvođenja radova imamo problem da nam u 14 sati kucaju na vrata. Vrijeme je za promjene. Ja ozbiljno razmišljam u takvoj zgradi počet ‘štemati‘ zidove u 6 ujutro – poručio je član.

Razvila se žestoka rasprava u kojoj su jedni poduprli takav stav, a drugi su govorili da svi koji dolaze u zgradu moraju poštovati pravila igre. Djelomično su u pravu i jedni i drugi.

- U vremenu društvenog vlasništva nad stanovima postojao je dokument koji se zvao ‘Kućni red‘. Bio je to akt društvene zajednice, a kršenje njegovih odredbi sankcionirala su društvena tijela i institucije. Nakon promjene titulara vlasništva, odnosno otkupa stanova, taj je akt prestao važiti – piše u publikaciji Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje, što je bio projekt koordinacije Udruga stanara Republike Hrvatske. (Publikacija je objavljena 2014. godine)

Stambene zgrade kao privatno vlasništvo izgubile su javni status, a to znači da bez ispunjenih preduvjeta službena tijela i osobe ne mogu djelovati. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima predviđa da suvlasnici donesu odluku o kućnom redu – jedini javno-pravni akt suvlasničke zajednice kojim se određuju pravila ponašanja suvlasnika i svih ostalih osoba koje trajno ili povremeno borave u zajedničkim prostorima zgrade.

Naravno, temeljni dokument svake zgrade je Međuvlasnički ugovor, no taj dokument određuje (vlasničke) odnose unutar zgrade i postavlja opća pravila igre i definicije. A samim time daje i legitimitet i legalnost Kućnome redu koji je dodatan akt kojim se definiraju pravila lijepog ponašanja. Naime, u svim višestambenim zgradama, posebice onim s velikim brojem korisnika, poseban je problem održavanja kućnog reda. Očekivanja stanara tu su nerijetko veća od realnih mogućnosti. Od upravitelja i ovlaštenih osoba često se očekuje da budu čuvari reda i smatra se da je to dio usluge i dužnosti za koje su plaćeni.

No, ugovorna se obveza upravitelja odnosi na zajedničke dijelove zgrade, a nikako na rješavanje problematičnog ponašanja. Ovlaštena je osoba tek prva među jednakima. Zbog toga se stanari obraćaju policiji, komunalnom redarstvu, inspekcijskim službama, servisnim službama, mjesnim odborima ili lokalnoj samoupravi, no njihov je učinak obično kratkotrajan i zato je odluka o kućnom redu vrlo važna.

Stupanj njenog provođenja pokazatelj je kulture stanovanja, kao i regulacije odnosa među suvlasnicima.

JACKF/GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO

Najčešći problemi u zgradama su:

• ostavljanje stvari na zajedničkim dijelovima zgrade (hodnicima, protupožarnim stubištima, tavanskim prostorijama i sl.)
• neprimjereno odlaganje otpada
• hranjene divljih životinja i ptica
• neprimjereno držanje i vođenje kućnih ljubimaca
• bučni radovi i adaptacije u stanovima u nedopušteno vrijeme
• sanitarna onečišćenja
• neprimjerena dječja igra
• remećenje prava na noćni mir
• neizvršavanje zajedničkih dužnosti i slično

Sve bi ovo moglo biti riješeno uz dobru volju, samosvijest, disciplinu te poticanje dobrosusjedskih odnosa i solidarnosti. Međutim, u praksi to često nije ostvarivo – stoji u publikaciji. Isto tako, važno je naglasiti da su dugo vremena u mnogim zgradama stajale javno istaknute nevažeće odluke o kućnom redu iz doba društvenog vlasništva.

Što Kućni red može definirati?

Dražen Pomper, direktor tvrtke Monel koja se bavi upravljanjem zgradama, kaže da Kućni red definiraju suvlasnici na razini zgrade i taj dokument ne bi smio biti u suprotnosti s propisima RH.

- Unutar propisa možemo što želimo. To definiramo u kućnom redu i tu svoju volju pravno uobličimo i kroz međuvlasnički ugovor gdje navodimo koje će biti konzekvence za one koji se ne pridržavaju pravila. Suvlasnici kazne određuju sami na temelju Međuvlasničkog ugovora, znači moraju smisliti takve kazne da su provedive – kaže Pomper.

Predsjednik Udruge suvlasnika Grada Karlovca Alen Kristović objašnjava da se Kućni red kao dokument mora napraviti u skladu sa svim zakonima i propisima.

- Pa baš ako hoćemo jednostavno - naravno da je svaki zakon pa i uredba Vlade ‘jača‘ od kućnoga reda - kaže Kristović.

Spominje i primjer popodnevnog mira koji je u raspravi na Facebook grupi Predstavnici suvlasnika nekima sporan jer govore da je nekada bilo lako jer se radilo od 6 do 14 sati, 14 do 22 ili od 22 do 6 sati, a danas toga više nema u takvoj mjeri. Neki rade do 14, neki do 15, neki do 16, neki cijeli dan, a neki uopće ne rade.

- Bilo bi najbolje da suvlasnici sa svojim predstavnikom sami odrede to vrijeme za popodnevni mir. Oni unutar zgrade najbolje znaju kako zgrada diše – kaže Kristović.

Slijedi nekoliko savjeta koji će svim suvlasnicima i njihovim predstavnicima biti od koristi.

Dobro procijenite odnose u zgradi (kako bi mogli prikupiti 51 posto suvlasničkih udjela)

U suradnji s upraviteljem i odvjetnikom kreirajte Međuvlasnički ugovor (ako ga nemate) ili Aneks međuvlasničkog ugovora

U tom ugovoru (ili aneksu) mora biti odredba i o Kućnome redu – Suvlasnici donose odluku o Kućnome redu za stambenu zgradu koja je sukladna važećim propisima RH i brinu se o njegovoj primjeni

Sada kada je Kućni red dio Međuvlasničkog ugovora, donosi se Kućni red i Odluka o Kućnome redu. Zašto jedno i drugo? Kućni red su pravila igre, a Odluka o Kućnome redu daje legitimitet i legalnost tome dokumentu

U toj odluci o Kućnome redu suvlasnici svojim potpisom pristaju se držati Kućnoga reda i prihvaćaju sva prava i obveze

Predstavnik suvlasnika mora potpisom i pečatom ovjeriti odluku

U Kućnome redu, suvlasnici mogu napisati što god žele (naravno da sve odredbe moraju biti u skladu s propisima RH). Tako suvlasnici mogu odrediti točno vrijeme kada se smiju odvijati radovi u zgradi (odnosno kada se smiju bušiti i ‘štemati‘ zidovi,...)

No, ono što je jako zanimljivo – u Kućnome redu (a na temelju Odluke o Kućnome redu i Međuvlasničkim dogovorom) mogu se određivati i kazne!

KAKO SANKCIONIRATI suvlasnike i stanare (dakle, podstanare i druge)?

U Međuvlasničkom ugovoru i Kućnome redu definiraju se sva prava i obveze, ali i protokoli.

- Kazna može biti primjerice dvostruki iznos pričuve u mjesecu kada se dogodi slučaj. O slučaju treba napraviti zapisnik koji potpisuje predstavnik s dva svjedoka suvlasnika ili odbor ako ga zgrada ima. Dostavlja upravitelju koji generira uplatnicu i zavodi kaznu u karticu suvlasnika kao dugovanje sukladno gore navedenom zapisniku o slučaju, i Kućnome redu i Međuvlasničkom ugovoru – savjetuje Pomper iz Monela.

PRIJEDLOG PROTOKOLA:

• Ustanovite kršenje Kućnoga reda – ustanovljuje predstavnik i dva svjedoka
• Izdavanje pismenog upozorenja
• Nakon 5 dana, ako se osoba ogluši na upozorenje, izdavanje kazne – potpisuje predstavnik i dva suvlasnika
• Dostaviti kaznu prekršitelju i Upravitelju

Predlažemo da:

Ako netko krši Kućni red (suši veš na zajedničkom prostoru, drži smeće u ulazu, hrani mačke lutalice, i tako dalje), izdajte službeno upozorenje kao predstavnik suvlasnika – napisano, potpisano, pečatirano. Taj dopis dostaviti prekršitelju i dvojci susjeda koji su svjedoci i upravitelju.

Ako se osoba ogluši na upozorenje, predstavnik suvlasnika izdaje dokument s izrečenom kaznom koju potpisuju dva svjedoka suvlasnika, dostavlja kaznu suvlasniku i upravitelju.

Dakle, model sankcioniranja postoji. U mnogim zgradama ne postoje pravila igre i mnogi se oglušuju na pravila lijepog ponašanja. A temelj uspješne suvlasničke zajednice su jasno postavljena pravila igre kojih se svi drže.