Kuće za odmor

A što planirate popodne? Pa mogli biste kod nas na vikendicu. Malo ćemo roštiljati, klinci će se sa psima rastrčati vani i navečer lijepo spavati, a mi ćemo se u miru ispričati. I da, morate probati moj paradajz, znaš kako mi je uspio ove godine… Ovakav razgovor vodila je većina ljudi barem jedanput u životu, a veliki dio bio je barem malo ljubomoran što oni nemaju vikendicu, pa da su oni ti koji pozivaju svoje prijatelje na roštiljanje, proslave rođendana i domaći paradajz iz vrta.

Ako ste godinama razmišljali da bi bilo dobro imati neku vikendicu, ovo je tema za vas. Okupili smo najveće stručnjake u Hrvatskoj, od poznatih arhitekata poput profesora Lenka Pleštine s Arhitekture, do profesora Gojka Bežovana s Pravnog fakulteta, a za stručne savjete kako odabrati idealnu parcelu, a potom na njoj sagraditi vikendicu iz snova angažirali smo Dubravka Ranilovića, doajena nekretninske scene u Hrvatskoj, te arhitekte iz studija Križnjak koji su nam objasnili kako sagraditi kuću za odmor i dobiti sve potrebne dozvole. Uz sve to dizajnerica Tina Kurpez pripremila je odgovore na zanimljiva svakodnevna pitanja koja muče sve one koji već imaju vikendicu, ili ju uskoro planiraju imati… Pa krenimo od početka, od defi nicije samog pojma vikendice. – Vikendica bi bila neka kuća za povremeno stanovanje, pretežno za odmor, u kojoj ljudi provode svoje slobodno vrijeme. Ako ekstremno gledamo, vikendica uopće ne mora biti nužno kuća, nego to možda može za neke biti šator ili kamp-kućica, za druge kolibica, klet, drvena brvnara, dok je za neke to kuća koja je puno veća i luksuznija od njihovih primarnih domova.

Ako gledamo kroz povijest, nekima su vikendice bile palače, vile, ljetnikovci, dvorci, imanja za ladanje…, a nekima je to možda čak i brod – kaže Lenko Pleština, redoviti profesor na katedri arhitektonsko projektiranje – obiteljske kuće i kuće za odmor, na Arhitektonskom fakultetu u Zagrebu.

– I Hadrijanova vila u Tivoliju bila je kuća za odmor ili, današnjim rječnikom, vikendica rimskog imperatora, a zapravo su gotovo svi imperatori imali takve svoje vile koje su služile za povremeni odmor i provođenje slobodnog vremena, pa je tako recimo i Dioklecijanova palača u Splitu zapravo bila njegova vikendica – kaže Pleština, objašnjavajući da su primjerice renesansni ljetnikovci po Dubrovniku, a kasnije i austrougarske vile po Opatiji, imali istu funkciju, a to je odmor, opuštanje, druženje, rekreacija, bijeg od svakodnevice… – No, ipak, ako vikendicu promatramo u današnjem smislu riječi, kao kuću za odmor, one su se u razvijenijim zemljama omasovile početkom 20. stoljeća, a kod nas 60-ih i 70- ih kada su se davali jeftini krediti koje su si ljudi s nekim normalnim zanimanjima i prihodima mogli priuštiti. Tada su i nastala neka od poznatijih planskih vikend-naselja, poput onog u Červaru pokraj Poreča arhitekata Dinka Milasa i Jurja Matijevića.

Tada su nastale i mnoge vikendice po našim bregima, na priobalju i otocima, koje su u međuvremenu vrlo često prenamijenjene u kuće za permanentno stanovanje, u koje su se ljudi preselili kada su otišli u mirovinu – kaže profesor Pleština.

Drugi profesor, s Pravnog fakulteta, Gojko Bežovan, kaže da je tada zapravo nastao pravi boom što legalnih, što ilegalnih vikendica te da prema njihovu istraživanju na uzorku od 2200 ljudi, u svrhu procjene stambenih potreba u Hrvatskoj, ispalo je da 7,5 posto ljudi ima vikendicu, što je zapravo veći postotak nego što ljudi imaju drugi stan, apartman ili drugu kuću. Prema njihovu istraživanju, 5,6 posto ljudi posjeduje dva ili više stanova, 2,6 posto ljudi apartman na moru, a 6 posto je naslijedilo ili kupilo još jednu kuću koju također mnogi koriste kao vikendicu.

– To je izuzetno visok postotak, a Hrvati su poznati kao narod koji voli posjedovati nekretnine i dovoljno se sjetiti da 80% kućanstava u Hrvatskoj stanuje u vlastitim stanovima. No, ono što mene muči je smiješan porez na vikendice koji se obračunava od 5 do 15 kuna po četvornome metru, ovisno o lokalnoj zajednici u kojoj vam se nalazi vikendica, tako da većina Hrvata plaća godišnji porez jednako kao za automobile niže srednje klase, stare pet-šest godina – kaže Bežovan, objašnjavajući kako taj paradoks ide dalje jer ćete plaćati isti porez ako imate vilu vrijednu pola milijuna eura i ruševnu kućicu vrijednu nekoliko tisuća eura, samo zato što se porez na vikendice obračunava po kvadraturi, a ne po vrijednosti imovine.

Po mom mišljenju vikendica u Hrvatskoj ima i puno više od onog što je registrirano, i to ne samo zbog bespravnih građevina nego i zbog zakona iz 1993., kada su mnogi vlasnici kao svoje stalno mjesto boravka prijavili svoje vikendice, iako u njima zapravo ne žive – kaže Bežovan, objašnjavajući kako prema plaćenom porezu ispada da otok Vir ima najviše vikendica u Hrvatskoj te da se zapravo lokalni proračun dobrim dijelom puni od tog uistinu smiješnog i beznačajnog poreza.

– Godišnji proračun Vira iznosi 29 milijuna kuna, a 5,2 milijuna ubere se samo od ovog poreza na vikendice, a ostalo od poreza na promet nekretnina, komunalnih doprinosa i sličnih stvari koje su opet vezane za nekretnine – kaže Gojko Bežovan, profesor na katedri za socijalnu politiku na Pravnom fakultetu. Dakle, ako je porez na vikendice bio kamen spoticanja za to da ne sagradite svoju, onda vam to uistinu ne treba biti neki razlog, čak i ako se porezna politika promijeni, gledajući poreze u zemljama Europske Unije s kojima se uvijek volimo natjecati. No, vratimo se konkretnim savjetima koji vam mogu pomoći kako sagraditi kuću za odmor, a prije nego što krenemo s objašnjavanjem tog procesa, pitali smo Dubravka Ranilovića, vlasnika agencije Kastel Zagreb i dugogodišnjeg predsjednika Udruženja agencija pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, kako kupiti dobru parcelu.

Pravila pri kupnji uvijek su međusobno slična, a prilikom odabira parcele za vikendicu vodit ćete više brigu o okruženju, jer jasno da se želite maknuti u prirodu. Odabirete lokaciju što bliže moru ili što bliže nekoj šumi na kontinentu. Vodite računa da parcela ne smije biti predaleko od vašeg trajnog doma, kako bi vikend mogli što kvalitetnije koristiti.

Podnošljiva udaljenost je do maksimalno tri sata vožnje, iako će mnogi birati destinacije udaljene do dva sata. Idealna parcela bila bi ona koja nije strma i koja je pravilnog oblika kako biste mogli kvalitetno koristiti vrt. Bilo bi poželjno da se ne nalazi okružena drugim kućama, ali isto tako da nije na potpunoj osami. Dobro bi bilo da je na obronku nekog brda zbog pogleda i čistog zraka, ali nije dobro da je previsoko zbog pristupačnosti – kaže Dubravko Ranilović, objašnjavajući kako parcela na kojoj gradite vikendicu mora imati pristupni put i obavezno struju i vodu ili sve to u neposrednoj blizini. Ako to sve nema, morat ćete ili sve to sami dovoditi, što je dugotrajno i skupo, ili se snalaziti na kojekakve robinzonske načine života, što većina u 21. stoljeću ipak ne želi. – Prije nego što se potpuno zapalite za neku parcelu, obavezno trebate provjeriti mogućnosti gradnje i zatražiti službeno od nadležnog tijela općine zaduženog za planiranje i gradnju uvjete izgradnje na parceli koju namjeravate kupiti.

Također, trebate svakako provjeriti kvalitetu terena da nije primjerice klizište ili da se ne radi o posebno otežanim uvijetima gradnje jer bi vas ona onda koštala previše – kaže iskusni prodavatelj nekretnina s više od 20 godina staža u tom segmentu, poantirajući da, naravno, svakako treba provjeriti vlasništvo, i to na standardan način, u zemljišnim knjigama, što vrijedi za sve nekretnine.

U Hrvatskoj su posebno popularna područja u blizini gradova i područja karakteristična po svojim prirodnim posebnostima, što se odnosi na cijelo priobalje, unutrašnjost Istre, Gorski kotar i u zadnje vrijeme Liku. Ako govorimo o cijenama, one su rasle do dolaska krize. Sada su cijene pristojne, ali to uvelike ovisi o lokaciji. Teško je precizno odrediti cijene, ali u svakom slučaju će te puno skuplje proći ako kupujete kuće u turističkim središtima kao što su Dubrovnik, Opatija i Rovinj, dok ćete puno povoljnije proći ako kupujete u Zagorju, Slavoniji ili Lici. Inače, iz iskustva, postoje psihološke barijere koje kupci ne žele proći kada kupuju kuću za odmor, pa tako se danas može teško očekivati da će netko vikendicu platiti više od 250.000 eura. Naravno da postoje iznimke za neke izuzetne kuće na izuzetnim lokacijama, ali to više nisu obične vikendice i njih uglavnom kupuju vrlo platežno sposobni stranci koji takve kuće nazivaju second home – kaže Ranilović.

Ne očekuje značajan porast cijena u naredne dvije godine, iako će, kaže, ulazak u EU ohrabriti vlasnike, posebno one u priobalju, i podići cijene samo izuzetnim nekretninama. Dakle, ponovimo, prvi korak nakon odluke o gradnji kuće za odmor jest pronaći adekvatnu parcelu koja lokacijom, gabaritima, topografijom i orijentacijom mora odgovarati vašim željama.

Osim toga, neophodno je provjeriti nalazi li se u građevinskom području i koji su uvjeti gradnje, kako se ne bi dogodilo da na vašoj inače idealnoj parceli radi nekog urbanističkog ili zakonskog ograničenja ne možete sagraditi kuću kakvu biste htjeli. To je vidljivo u prostornom planu vaše općine ili grada, a dokumente prostornog uređenja možete potražiti na službenim internetskim stranicama grada ili općine. Za konkretnije informacije obratite se nadležnom uredu za graditeljstvo i prostorno uređenje u mjestu u kojem planirate graditi. Poželjno je zatražiti uvjete gradnje, za koje se plaćaju biljezi i čeka nekoliko dana. Drugi korak je odabir arhitekta.

Važno je napomenuti da kod odabira arhitekta ne smije biti presudna samo cijena, po principu najjeftinije ponude, već je najvažnije odabrati arhitekta čiji vam se rad i stil sviđa te da ste vidjeli njegove reference. Kao i u svakom poslu, preporuka dobro izvedenog projekta od osobe u koju imate povjerenja uvijek će dobro doći. Nakon toga slijedi prvi sastanak s arhitektom gdje se definira projektni zadatak, nakon kojeg će vam arhitekt dati svoju ponudu. Ako vam se cijena čini previsoka, znajte da je to tek od tri do pet posto ukupne cijene investicije i da na tome ne treba štedjeti jer će vam dobar arhitekt uštedjeti puno više novca, a platit ćete ga bukvalno kao malo skuplju kuhinju zajedno s uređajima. OK, možda skupu kuhinju nećete ugrađivati u vikendicu, ali opet, dobar arhitekt sačuvat će vas od brojnih glavobolja i nepotrebnih troškova koji su se mogli izbjeći.

Nakon razgovora s arhitektom, on vam kreće raditi idejno rješenje, a u trenutku kada vam se sve predloženo sviđa, krenut će se u razradu projekta koja obuhvaća i pribavljanje dozvola. Nakon toga slijedi izrada glavnog projekta te potom i izvedbenog u kojem će svi tehnički aspekti kuće biti razrađeni i riješeni. Tek tada moći ćete dobiti jasan troškovnik u kojem će svi troškovi biti specificirani i onda možete tražiti ponude od izvođača. Kada ste odabrali izvođača, možete početi graditi. Tu također obavezno treba imati stručan nadzor koji će gledati da se sve radi po projektu i pravilima struke, a onda za par mjeseci ili godina, ovisno s kakvom ekipom, s koliko novca raspolažete i koliko imate sreće, moći ćete se useliti u vikendicu i napraviti prvi roštilj.

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!