Tema četvrtih Dana zagrebačke arhitekture: poslovni prostori

Situacija je katastrofalna, no stanje nije kritično, ironičnom je rečenicom arhitekt Alan Kostrenčić započeo 4. dane zagrebačke arhitekture, obrazlažući kako je ovogodišnja tema za manifestaciju “Potencijal krize – poslovna arhitekura” pomalo čudna, ali zapravo vrlo logična. Jer, upravo se u krizi krije potencijal za “novi početak”. No, kako iskoristiti taj potencijal te može li uopće kriza biti pokretač novih odnosa i procesa u društvu kojim arhitektura može dobiti poslovni zamah? Odgovore na ta pitanja stručnjaci su pokušali pronaći tijekom četverodnevne manifestacije iz ekonomsko-tržišnog, tehnološkog i organizacijskog te antropološkog i sociološkog gledišta.

Prvi dan bio je rezerviran za detektiranje problema, drugi za prijedloge o eventualnim promjenama, a treći za zaključak na koji način arhitektura može utjecati na tržište, što donosi neposredna budućnost i koliko je zapravo potrebna interakcija svih struka, od arhitekata, urbanista i građevinara do ekonomista, što je jedini put prema sofisticiranom društvu i pametnom gradu. Danas, četvrtog dana manifestacije, na redu je tradicionalan obilazak recentnih primjera zagrebačkih poslovnih zgrada. No, krenimo redom, od detektiranja trenutnog stanja na tržištu. Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, pripremio je statističke podatke koji govore o lošoj situaciji na tržištu nekretnina općenito, ali i o tome koliko arhitektura može utjecati na tržište. Broj ostvarenih kupoprodaja poslovnih i stambenih nekretnina lani je u Hrvatskoj iznosio 72.333, dok je 2007. ta brojka bila duplo veća. Što se tiče poslovnih prostora, lani je u Hrvatskoj bilo 2037 transakcija, godinu prije 2074., znači samo 4111 u dvije godine. Još više govore podaci o praznim uredima i cijenama zakupa.

Otišli izvan grada

– Stopa praznoće govori nam koliko ljudi uopće želi biti u Zagrebu i koliko ćemo posla imati. Nekada je ta stopa bila odlična, prije deset godina bila je 5-6 posto, kada smo bili među najboljima u Europi, ali je s velikom ekspanzijom uredskih prostora došla do 17 posto. Investitore zanima i godišnji povrat ulaganja, a on se kreće oko 8 posto, što je sasvim pristojno. Cijene na tržištu nekretnina i dalje prate negativan trend, a tako je i sa zakupninama. Prije desetak godina zakup ureda A klase iznosio je 24 eura po kvadratu, a danas su zakupnine 14 eura po kvadratu. Mnoge su tvrtke otišle izvan grada, primjerice u Buzin, gdje se cijena zkaupa spušta izpod 10 eura po kvadratu – rekao je Ranilović, dodajući kako neke tvrtke sele istočno od nas. Konkretnije, velika internacionalna tvrtka za pružanje konzultantskih usluga u sektoru nekretnina Jones Lang LaSalle svoju je središnjicu za ovaj dio regije iz Zagreba preselila u Beograd. – Oni su uveli nekretninskih investicija za 600 milijuna eura, što je tada bila trećina ukupnih investicija u Hrvatskoj, a sada nema potrebe da više rade u Zagrebu.

Moramo se zapitati zašto. Srpsko tržište je otvorenije, povoljnije, brže funkcionira, a kod nas su iscrpljeni resursi trgovačkih centara – komentirao je Ranilović, dodajući kako oblikovanje nekog objekta utječe na kvalitetno komercijalno poslovanje, a za to postoje dva primjera: prvi, negativan, je centar Kaskade, a drugi, pozitivan, je Eurotower. – Ako imamo poslovni toranj u Miramarskoj, a glavna prometnica do njega je ‘groblje retrovizora’, zbog jedne prometne trake ispod nadvožnjaka… Ako nismo u stanju riješiti jednu prometnicu… Mora se planski intervenirati u postojeća naselja jer oblikovanje uvelike utječe na izgled cijeloga grada, a pitanje je kako želimo da naš grad izgleda za šest godina. Promotrimo poslovne zone koje se stvaraju. Jesmo li jednu htjeli u Radničkoj? Uvijek se spominjala Savska kao poslovna zona. Mora se razmišljati – napomenuo je i dodao kako Zagreb ima mnogo potencijala, poput nastavka Zelene potkove ili razvoj Miramarske poput Pete avenije, sa zgradama od deset katova, lokalima i parkom iza sveučilišne zgrade.

Često dolazi do zbrke

Prema riječima Marijane Sironić iz Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada i graditeljstvo, postupku kojim se kreće u donošenje bilo kojeg urbanističkog plana prethodi analiza kako bi se vidjelo postoje li opravdani interesi za donošenje plana, a na temelju te analize donosi se zaključak, što je pozitivan učinak krize. U cijelom tom procesu potrebno je i aktivno sudjelovanje javnosti i vijeća gradskih četvrti, čija mišljenja nisu zanemariva. Rade se i analize imovinskopravnih odnosa, koji su glavna prepreka realizacijama. Također, svaka realizacija mora proći arhitektonsko-urbanistički natječaj prema planiranom prostornom planu, no tu često dolazi do zbrke jer planovi nisu fleksibilni pa ne mogu slijediti kreativne ideje arhitekata. A ako ostane prostora, kaže Marijana Sironić, vječita je bojazan za zloporabom prostora. No, o zastoju koji je nastupio dolaskom krize najbolje govore podaci o donesenim planovima. Od 2005. do 2009. doneseno je 65 temeljnih planova uz 30 izmjena i dopuna, pretežito stambene, uz malo gospodarske namjene, dok je od 2009. do 2013. doneseno osam temeljnih planova, uz devet izmjena i dopuna, a riječ je uglavnom o mješovitoj, gospodarskoj, javnoj i društvenoj namjeni.

– U programima koji su utvrđeni i koji diktiraju trenutnu izgradnju gotovo i nema stambene namjene, nego se radi o objektima javne i društvene namjene, sporta i rekreacije, poslovnih kompleksa, a u programima koji su u postupku verificiranja također su većinom gospodarske i poslovne namjene, što je značajan preokret. Preostalih 20 otvorenih procedura zbog svoje mješovite, pretežito stambene namjene čekaju što će se dogoditi na tržištu nekretnina, jer postoje zahtjevi za izmjenama i dopunama – rekla je Marijana Sironić te dodala kako su mogućnosti daljnjeg planiranja, što se tiče projekata od dugoročnog gradskog interesa, javne garaže u centru, nove tramvajske remize, par&ride sustav, Zagrebački velesajam i žičara Sljeme, a to su sve sadržaji potrebni za eventualnu realizaciju Univerzijade. Drugi je mogući pozitivan učinak krize, istaknula je, taj što pojedini urbanistički planovi uređenja nikad nisu realizirani, poput Blato jug, Munja, Trnje, Prečko zapad ili pak oni koji nikad nisu ni doneseni, poput Park Novi Zagreb, Dugave jug…

Predsjednik DAZ-a Teo Budanko dodao je kako se radi na kulturno-društvenim promjenama, ali prije svega na promjenama svijesti, vezano na odnos prema vlasništvu, prema susjedima… – To je taj civilizacijski iskorak, kriza nas na neki način osvještava, ali to ćemo činiti korak po korak. Počeli smo s Akupunkturom na Trnju, a sada cijelu priču pokušavamo podići na višu razinu. Ali, veliki projekti, poput spuštanja pruge na -1 razinu, projekt je na kojem će 1000 inženjera raditi 10 godina i za koji ne znamo koliko će koštati. Ne može se odluka o tome donijeti odmah sada – rekao je. Stoga, dok ne dođe vrijeme novih većih investicija, Grad malim koracima pokušava sanirati postojeće stanje. To su već spomenute intervencije u naseljima u svrhu nadopunjavanja sadržaja koji nedostaju, poput Akupunkture u Trnju, a sljedeći su korak transformacije i urbane obnove pojedinih lokacija. A upravo su urbane obnove, s naglaskom na održivost, projekti koje financira EU. Međutim, Ante Babić iz Centra za međunarodni razvoj, osnivač Udruge hrvatskih izvoznika i Udruženja stranih investitora, smatra da Zagreb ima tu nesreću što u njemu za pet godina više neće biti prostora za koje je moguće dobiti sredstva EU pa će naglasak biti na ostalim gradovima.

Moraju biti isplativi

– Ekonomisti gledaju gdje ima novca, a ima ih u EU fondovima. No, to sa sobom nosi i druge konotacije: projekti se neće financirati ako nisu isplativi, ako je riječ o komercijalnim projektima, ako nisu održivi. Financirat će se revitalizacija grada s naglaskom na bolju energetsku učinkovitost – rekao je Babić i dodao kako je Hrvatska specifičan slučaj kada su u pitanju strani investitori. Naime, prije su investitori dolazili u Hrvatsku jer su, gledajući regiju s kojom smo se mogli uspoređivati, vidjeli da je Hrvatska najstabilnija zemlja, s najviše potencijala. Od kada smo ušli u EU, pak, gleda se lista od 28 zemalja i analiziraju teškoće koje se pojavljajuju u poslovanju, a mi smo tu na zadnjem mjestu. – Najviše problema imamo u nekretninama, poštivanju ugovora, zaštiti investitora, znači sve ono što bi inače privlačilo investitore. Trebalo bi poboljšali poslovnu klimu i položaj stranih investitora. Ako Vlada kroz proračun u sljedeće dvije godine ne da neku ozbiljnu, održivu priču, investitori neće ulagati u Hrvatsku. No, pozitivno je što će EU, donesemo li neki dokument, pitati je li i što provedeno i napravit će pritisak – rekao je Babić i zaključio kako se svaki projekt treba promatrati iz ekonomske i društveno-korisne isplativnosti pa je suradnja stručnjaka iz različitih područja itekako dobrodošla.

Foto: arhiva Cropix

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!