Tržište komercijalnih nekretnina

Dok se tržišta komercijalnih nekretnina u zemljama Srednje i Istočne Europe polako oporavljaju, ono u Hrvatskoj u nezavidnoj je poziciji. Brojni ispražnjeni poslovni prostori u središtu grada i trgovačkim centrima svjedoče o sve većoj nezaposlenosti i sve slabijoj kupovnoj moći onih koji su još uvijek zaposleni, a čak i unatoč brojkama koje govore o zasićenosti tržišta trgovačkih prostora, u Zagrebu se otvaraju novi centri. Ipak, koliko god mi to htjeli, moramo postati svjesni da ulaskom u EU Hrvatska nije postala interesantna inozemnim investitorima koji bi oživjeli tržište, no pozitivne pomake možemo vidjeti u interesu internacionalnih brendova za otvaranjem svojih trgovina.

Vlada optimizam

Što se događa s high streetom u metropoli, što će biti s postojećim trgovačkim centrima, koje nove trgovačke marke možemo očekivati na hrvatskom tržištu te ima li ikakvog interesa za gradnjom novih centara, razgovaramo s Renatom Librićem iz boutique tvrtke Real Estate Databank, sa sjedištem u Londonu te uredima u Varšavi, Beču, Zagrebu, Istanbulu i Dubaiju, koja se bavi dovođenjem novih retail brendova na tržište CEE regije i Turske. – Prije svega, zanimljivo je spomenuti činjenicu da high street još jedino živi u Beču, Londonu, Parizu, Milanu, Münchenu i drugim europskim velegradovima, dok je već u Ljubljani, Budimpešti, Bratislavi ili Zagrebu izgubio utakmicu naspram trgovačkih centara. Razlog je taj što je ljudima jednostavnije i ugodnije sjesti u automobil i parkirati u garažu u sklopu trgovačkog centra te obaviti šoping u klimatiziranom ili grijanom prostoru, nego po vrućini ili kiši hodati Ilicom.

Takva je danas narav modernog kupca. Sve treba biti jednostavno, ugodno i nadohvat ruke, odnosno sve treba biti na jednome mjestu kako bi kupnja bila što učinkovitija. Upravo to pružaju trgovački centri – ističe direktor tvrtke R.E.D. Star u Hrvatskoj i upućuje na situaciju u regiji. Primjerice, Poljska bilježi porast potrošačke košarice u šoping centrima od 33 posto u odnosu na lani, dok Austrija bilježi porast od 16 posto. – Kada govorimo o Hrvatskoj i gdje se ona nalazi u odnosu na regiju, možemo reći da rast od 3 posto potrošnje u trgovačkim centrima u odnosu na lani iznosi minimaln pomak – komentira Librić i dodaje kako je pozitivno to što se diljem regije osjeti optimizam što se tiče potrošnje na modne brendove, iako se financijski rezultati trebaju analizirati tek nakon blagdanskih rasprodaja, jer neke trgovačke kuće i marke u tom periodu ostvare i više od dvije trećine svojih godišnjih prihoda.

Agresivno širenje

Zasad u Hrvatskoj nema interesa od strane najmodavaca za širenjem portfolija lokala, kao niti od strane developera da grade nove trgovačke centre. – Možda ima mjesta u sekundarnim gradovima za manje retail parkove do 10.000 kvadrata, ali to je upitno sa stanjem potrošačke moći u Hrvatskoj. Jedini grad koji ima potencijala, prema našim istraživanjima, je Pula koja može komotno otvoriti vrata modernom trgovačkom centru od oko 20.000 kvadrata neto iznajmljive površine – smatra. S druge strane, za sada vidimo da na naše tržište dolaze poljski i turski retail brendovi. Lani je to bio CCC, poljski brend obuće koji se agresivno širi diljem regije, a nakon toga uz stopu prati LPP, još jedan uspješan poljski modni brend.

Nedavno je, spominje Librić, došao i Lego store u Arena centar. – Što se tiče internacionalnih brendova koje je R.E.D. Star uspio dovesti na hrvatsko tržište, a tek trebaju otvoriti svoja vrata u nekim od vodećih šoping centara u zemlji, onda su to The Toy Store – veliki dućan igračaka iz UK, specifičnog koncepta, gdje se sve vrti oko dječje zabave i igre, pa se unutar dućana nalaze brojni glumci i mađioničari koji izvode trikove i glume poznate Disneyjeve likove, tako je doživljaj odlaska u takav dućan ravan odlasku u mali Disneyland. Onda je tu LVS, francuski brend ekoloških parfema i krema koji se fokusira na mlađu generaciju, kao i Extreme Sports – još jedan engleski “big-box” brend koji će otvarati svoje lokacije pored postojećih trgovačkih centara i na taj način stvoriti desinaciju od svakog centra pored kojeg se bude nalazio – kaže Librić.

Zahtjevi zakupaca

Svaki brend, naravno, ima svoje zahtjeve vezane uz lokale. Ako se govori o velikim sidrašima kao što je Toy Store, koji uzima 2500 kvadrata na najboljim lokacijama u trgovačkim centrima, onda oni traže lokal u prizemlju ili na prvom katu pored pokretnih stepenica ili dizala gdje ima najviše prometa. Ako se govori o brendovima kao što je Extreme Sports, onda oni traže od 5000 do 8000 kvadrata, “bix-box” koji se gradi samo za njih pored trgovačkih centara. Manji brendovi, pak, u prosjeku traže 200 kvadrata u prizemlju, no pitanje je što im vlasnici centara mogu iznajmiti, ovisno o popunjenosti istih. Uspoređujući cijene zakupa, ispada da je Hrvatska nešto povoljnija u odnosu na zemlje u CEE regiji, no Librić kaže da se ne treba slijepo držati tih cijena, već ih shvatiti kao orijentir, jer svako tržište ima svoju priču.

Povoljnije u Hrvatskoj

– Visina zakupa varira ovisno o zasićenosti i stanju tržišta, odnosno u kojem je ciklusu (na dnu, početku, vrhuncu ili opadanju), ali i ovisno o kvaliteti i lokaciji trgovačkog centra. Prema našim istraživanjima provedenim ove godine, cijene zakupa za lokal od 200 kvadrata u Hrvatskoj se prosječno kreću od 18 do 22 eura po kvadrata, u Austriji od 34 do 40 eura, u Poljskoj od 25 do 30 eura, a u Mađarskoj od 20 do 24 eura – kaže.

Ako vam se svidio ovaj članak, molimo vas da ga podijelite!