GDJE SU NEKRETNINE NAJVIŠE POSKUPJELE? Prošle godine cijene su najviše rasle u Berlinu, Zagreb točno na sredini ljestvice

Cijene nekretnina u Zagrebu lani su rasle 4,4 posto, pokazuje istraživanje konzultantske tvrtke Knight Frank koja se bavi globalnim tržištem nekretnina, čime je hrvatski glavni grad zauzeo 76. mjesto među 150 gradova na svijetu. Prema indeksu globalnih rezidencijalnih gradova, prosječan rast nekretnina u svijetu lani je iznosio 4,5 posto, dok je godinu ranije iznosio sedam posto. Najveći rast cijena u prošloj godini zabilježen je u Berlinu, čak 20,5 posto, a među Top-10 gradova čak su četiri njemačka grada; osim Berlina to su još Hamburg, München i Frankfurt.

Drugo mjesto na listi Knight Franka zauzima turski Izmir (18,5 posto), a slijede ga Reykjavik (16,6 posto) i Vancouver (16. posto). Od Hrvatskoj susjednih gradova izdvaja se Budimpešta koja je zauzela peto mjesto s rastom cijena od 15,5 posto, dok je Ljubljana zabilježila identičnu stopu rasta kao i Zagreb, od 4,4 posto. Slično poskupljenje nekretnina zabilježeno je i u Parizu (4,6 posto), dok je u Londonu iznosilo dva posto, a u Beču 0,3 posto.

Kao glavni razlog prošlogodišnjem oživljavanja tržišta nekretnina u Zagrebu spominjala su se tri razloga: ekonomski oporavak, razvoj turizma i državne subvencije za stambene krediti koji su pridonijeli rastu potražnje. Kada je riječ o Njemačkoj, primjerice, nekretnine su poskupile prvenstveno zato što su dostupni jeftini kredite i u grad se slijeva sve veći broj stranaca, a priliku je iskoristio čak i američki ulagač Warren Buffet.

Drugi je razlog snažan rast populacije: u posljednjih pet godina njemački glavni grad se godišnje povećava za oko 50.000 ljudi. Sa sadašnjih 3,5 milijuna, procjenjuje se da Berlin 2035. godine imati četiri milijuna stanovnika. U veljači je Bundesbank sugerirao da su cijene nekretnina u većini njemačkih gradova precijenjen za oko 15 posto, a u Berlinu možda i 35 posto. Stoga su sve češća upozorenja da bi napuhani balon mogao puknuti.

Kada cijene nekretnina u svijetu rastu posljednjih desetljeća postoji tendencija da se kreću u istom smjeru i u isto vrijeme. Što je razlog tom fenomenu i kakve implikacije ima za svjetsku ekonomije pitanja su kojima se bavi i najnovije izvješće Međunarodnog monetarnog fonda "Global Financial Stability Report". Analizirajući 44 grada u 40 razvijenih zemalja studija pokazuje da važnu ulogu u tom procesu igra rastuća integracija financijskih tržišta pa je tržište nekretnina u jednoj zemlji osjetljivije na promjene u drugoj.

Zašto su cijene nekretnina više sinkronizirane u financijski integriranom svijetu? Prvi su razlog kamatne stope jer su ih centralne banke predugo zadržale na niskoj razini kako bi stimulirale rast ekonomije, pa je niska cijena zaduživanja dovela do rasta cijena nekretnina. Institucionalni investitori su sve više aktivni u gradovima kako što su Amsterdam, Sydney i Vancouver jer traže veće prinose, a na kraju i bogati pojedinci ulažu novac u nekretnine u velikim financijskim centrima jer traže sigurno mjesto za investiranje. Ipak, najvažniji pokretač potražnje za nekretninama je ekonomski rast koji je sada prisutan u čak 120 zemalja u svijetu.

- Sve to upućuje da se cijene nekretnina počinju ponašati kao financijska imovina, kao što su dionice i obveznice koje su pod utjecajem ulagača u cijelom svijetu. U zemljama koje su više otvorene globalnim kapitalnim tokovima cijene nekretnina i dionica su više sinkronizirane s globalnim tržištem, navodi MMF.

Kako posjedovanje kuće ili stana predstavlja najveću imovinu većine obitelji, oni su osjetljivi na velike oscilacije cijena, kao i banke koje odobravaju kredite za kupnju nekretnina. Stoga bi nositelje političkih odluka, smatra MMF, trebali pozorno pratiti sinkronizirano kretanje cijena nekretnina, posebno kada su tržišne aktivnosti i procjene vrijednosti pretjerane. No, istraživanje pokazuje da su mjere koje vlasti donose kako bi 'ohladile' tržište nekretnina učinkovite, kao što je povećanje poreza na nekretnine te ograničavanje iznosa kredita u odnosu na vrijednost kuće.