TRŽIŠTE STAMBENIH KREDITA Havarija s frankom otvara nove mogućnosti

U društvu opterećenom ideološkim, svjetonazorskim i inim podjelama,uvijek ima mjesta za još jedan fenomen koji će javnost nanovo razdvojiti na “naše” i “njihove”, ili “za” i “protiv”, okupljajući protivnike i pobornike u dva jednako gorljiva tabora koja od svojih stavova ne odstupaju ni milimetra. Ili barem iskazuju bitno različit interes za povod podjele, kao što je to slučaj s procesom konverzije kredita s valutnom klauzulom u švicarskom franku. I dok ga jedni nezainteresirano promatraju ili čak potpuno ignoriraju, zainteresirana strana u ovoj priči, a njih je otprilike tridesetak tisuća (dužnika), prilično je glasna u svojim zahtjevima.

I što je još važnije, uspjela je razbuktati konkurenciju, natjeravši domaće banke da poboljšanom ponudom stambenih kredita proces konverzije iskoriste kako bi ugrabile dio kolača i time učvrstile ili popravile svoje pozicije i udio na tržištu. Svjedoci smo niza kojekakvih akcija i promotivnih ponuda kojima se gotovo svakodnevno osvježava asortiman dostupnih proizvoda domaćih banaka, jer ulog je doista velik prema statistici Hrvatske narodne banke, čak trećina svih stambenih kredita odnosila se na one s valutnom klauzulom u francima. To je podatak iz studenoga prošle godine, a već u prosincu, s početkom provedbe procesa konverzije, zabilježen je značajan odmak, te se udio dotične stavke u ukupnim stambenim kreditima evidentiranima u bilancama domaćih banaka spustio na 30%. Potonja brojka, naravno, konvergira k nuli (i to u vrlo kratkom roku, omeđenom zakonskim rokom za realizaciju konverzije), te predstavlja vrlo atraktivan plijen koji se odjednom našao “na rasprodaji”, bitno zaoštrivši konkurenciju među bankama.

Ovo potonje svakako je poželjan razvoj događaja koji donekle podsjeća na uobičajenu praksu u razvijenim zemljama, gdje klijenti banaka ne iskazuju pretjeranu lojalnost i bez previše krzmanja odabiru bolju ponudu. Nešto poput prakse koju sve češće demonstriraju hrvatski građani pri odabiru mobilnih operatera, s tom razlikom što je tržište bankovnih usluga i proizvoda poprilično fragmentirano i nudi dovoljno prostora za diferencijaciju, izdašno honorirajući agresivnije protagoniste.

No koliko su ti “prebjezi” doista utjecali na dinamiku plasmana stambenih kredita, segmenta koji je gotovo cijelo desetljeće, zahvaljujući krahu tržišta nekretnina, bio obilježen anemičnom potražnjom i negativnim stopama rasta? Odgovor na to pitanje krije se u oku promatrača i u prvom redu ovisi o – kontekstu. Ako je suditi na temelju šturih priopćenja nekolicine domaćih banaka, 2015. godinu obilježio je pozitivan trend stambenih kredita; PBZ navodi podatak o rastu plasmana iznad 40%, a dvoznamenkaste stope rasta otkrivaju i HPB i Erste banka. Ukupan rezultat (agregirane statistike sektora u cjelini) u prvih 11 mjeseci prošle godine (u odnosu na isto razdoblje 2014. godine) na pragu je dvoznamenkastog rasta i otkriva poprilično neujednačenu izvedbu banaka. A pritom su optimistično intonirane brojke zapravo tek nastavak blagog uzlaznog trenda koji datira još iz prve polovice 2014. godine; na to barem upućuje statistika Hrvatske narodne banke. Konkretno, iznos odobrenih stambenih kredita (izražen zbrojem za razdoblje od 12 mjeseci) na godišnjoj je razini u ožujku 2014. godine blago porastao. Istini za volju, rast od 0,4% doima se uistinu minornim, no značajnijim ga čini činjenica da se rast ukazao nakon punih 12 mjeseci minusa. Promatramo li nominalne promjene iz mjeseca u mjesec, oporavak je uslijedio tek početkom 2015. godine, nakon gotovo dvije godine oscilacija s mahom negativnim predznakom, bilo da je riječ o segmentu stambenih kredita, ili pak ukupnim kreditima hrvatskim kućanstvima.

KAMATNE STOPE

Ključna je usporedba s okruženjem i cijena kapitala

Pitate li bankare, kamatna stopa na stambene kredite odražava cijeli niz parametara, od cijene izvora sredstava (depozita), preko troškova implementacije regulative, do premije za rizik, kako zemlje, tako i svakog pojedinog klijenta (ovo zadnje barem u teoriji, jer diferencijacija kamatnih stopa baš i nije zaživjela u praksi). Dužnici će zato problem elaborirati znatno sažetije, rezignirano tvrdeći kako su kamatne stope jednostavno – previsoke. Onako na prvu, doista se teško probiti kroz tu šumu oprečnih stavova, no prilično jednostavna jednadžba može pomoći u traženju odgovora. Ključ leži u usporedbi s okruženjem i, uvjetno rečeno, relativnoj cijeni kapitala. Riječ je, dakako, o pojednostavljenom modelu, no već i takav konstrukt ima određenu težinu.

A proces je sasvim jednostavan i sve što nam treba su dugoročne kamatne stope. Pritom je kao ključan orijentir najuputnije uzeti Njemačku, ekonomski najzdraviju državu Starog kontinenta čije obveznice služe kao pouzdan indikator i u globalnim okvirima.

U idealnim bismo okolnostima uspoređivali kamatne stope na 30-godišnje državne obveznice, no kako je taj dio krivulje prinosa u hrvatskom slučaju posve nerazvijen (ne postoji!), morat ćemo se zadovoljiti stopama prinosa na obveznice s rokom dospijeća od deset godina. Razlika između tih prinosa na hrvatske i njemačke obveznice naziva se spreadom i pokazuje koliko je viša cijena zaduživanja za Hrvatsku (u odnosu na Njemačku). Spreadu potom treba dodati kamatne stope na stambene kredite u Njemačkoj, evidentirane u statistici Europske središnje banke, a konačan rezultat je nekakav sintetički instrument koji možemo suočiti s konkretnim kamatnim stopama na stambene kredite hrvatskih banaka.

Izvlačenje zaključka puno je teži posao. Naime, ta sintetička cijena kapitala ne poklapa se s previše s kamatnim stopama koje domaće banke naplaćuju svojim klijentima. Potonji su time itekako profitirali početkom 2012. godine, eksplozijom premije za rizik i dramatičnim rastom prinosa na hrvatske obveznice, ali su obratom situacije znali biti i značajno zakinuti. Za razliku od zbivanja na financijskim tržištima, kamatne stope na stambene kredite doimaju se prilično tromima i ne osobito elastičnima, no stvarne dobitnike i gubitnike u ovoj je priči prilično teško odijeliti.

Međutim, pozitivne je promjene u nešto širem kontekstu još uvijek teško zamijetiti. Naime, masa stambenih kredita već se dulje kreće oko 60 milijardi kuna, a grafički prikaz kronologije zbivanja u kategoriji apsolutnih brojki ne nudi previše uzbuđenja, nudeći tek – višegodišnju stagnaciju. Silazan trend cijena nekretnina (barem u većem dijelu zemlje) zasad očito nije uspio isprovocirati veću potražnju za stambenim kreditima.

Najvažnije se promjena odnosi na valutnu strukturu kredita. Stavimo li po strani omjer kredita s valutnom klauzulom u euru i švicarskom franku, jer je, zbog konverzije, riječ o igri u kojoj zapravo nema pravog dobitnika, 2015. godina je donijela pravu eksploziju kunskih kredita. Sve do prosinca 2014. godine taj se iznos kretao ispod 50 milijuna kuna (novoodobrenih kredita), a već godinu dana kasnije, u prosincu prošle godine, odobreno je novih kredita u visini 204 milijuna kuna. Ilustracije radi, iznos odobrenih stambenih kredita s valutnom klauzulom u eurima proteklih se nekoliko godina kretao između 300 i 500 milijuna kuna mjesečno, što dovoljno govori o pravoj poplavi kunskih kredita.

Dosad to ipak nije bilo dovoljno za značajniji rast segmenta u cjelini, no već sredinom godine vidjet će se i prvi učinci recentnih promjena u monetarnoj politici središnje banke. Riječ je o obrnutim repo aukcijama, od kojih je prva realizirana sredinom veljače, a njome je HNB u zamjenu za kolateral u obliku državnih obveznica bankama ubrizgao više od pola milijarde kuna svježeg kapitala, uz iznimno nisku kamatnu stopu od 1,8% (na rok od četiri godine). A u kombinaciji sa zaoštravanjem konkurencije među bankama, ta bi praksa napokon mogla iznjedriti značajniji rast stambenih kredita, i to po bitno povoljnijim uvjetima no što je to bio slučaj do sada.

SADRŽAJ JE PREUZET IZ JEDNOG OD PROŠLIH BROJEVA GLOBUSA. DOLJE POGLEDAJTE NASLOVNICU NOVOG BROJA GLOBUSA, KOJEG NA SVIM KIOSCIMA MOŽETE KUPITI OD SRIJEDE: