'Hrvatsko gospodarstvo ne može ojačati jer imamo previše vlasnika stanova'

Sretnem u gradu druga iz djetinjstva. Nakon uvodnih gdje si, kako si, na red dođu važnije teme. Pita me za savjet. Ponuđen mu je bolje plaćen posao u drugom gradu. Plaća veća za četvrtinu od sadašnje. Brinu ga troškovi preseljenja, gnjavaža, a i porez na promet treba platiti. I stanemo računati.

Ako netko, na primjer, seli u drugo mjesto gdje će zaraditi dvije tisuće kuna mjesečno više, on će za stan koji proda/kupi od sto tisuća eura morati platiti poreza na promet koji iznosi osamnaest povišica. Mora platiti i ovdje i tamo troškove agencije, troškove preseljenja. Koji će se vrag seliti ako svoju dvogodišnju povišicu treba već danas nekome uplatiti. Takav netko mora imati jači razlog za preseljenje.

Razgovor je bio poticaj za istraživačko putovanje na kraju kojeg je stajao paradoks: gospodarstvo sporije raste ako (apsolutno i relativno) raste broj vlasnika stanova koji u njima žive.

Broj stanova u Hrvatskoj u posljednjih trideset i šest godina (1971. - 2007.) povećao se za 62,6 posto. Broj stanovnika ostao je praktično nepromijenjen.

Znači, broj stanovnika po jednom stanu značajno se smanjio: sa 3,63 na 2,24. Godine 1971. jedan se prosječni hrvatski stanovnik stiskao u jednoj četvrtini (14,45 m2) tadašnjeg prosječnog stana, a danas se gnijezdi u više od dvije petine (32,15 m2) današnjeg prosječnog stana. Izvorište ovih značajnih promjena je u privatizaciji (otkupu) društvenih stanova. Današnji najmoprimci u stanovima sa zaštićenom najamninom, nekadašnji zakupci sa stanarskim pravom, gotovo su kao zasebna pravna osnova nestali.

Preselili su se (porast 45%) u kategoriju privatnog vlasništva ili (manjim dijelom) među najmoprimce u stanovima sa slobodno ugovorenom najamninom. Nasuprot njima, podstanara je sve manje. Preselili su se ili u privatno vlasništvo ili među najmoprimce u stanovima sa slobodno ugovorenom najamninom. Umjesto u dijelu stana (sobama), veći broj tradicionalnih podstanara (đaci i studenti) danas živi u unajmljenim stanovima.

Ako pretpostavimo da oni koji unajmljuju istovremeno nemaju i stanove u vlasništvu, onda svako domaćinstvo koje je 2007. imalo stanove u vlasništvu posjeduje prosječno 1,62 stana (uključivo i stanove u kojima se trajno ne živi, poput stanova za odmor), odnosno 0,93 stana više nego prije trideset godina. Indeks koncentracije vlasništva stanova, da ga tako nazovemo, u trideset je godina dosegao veličinu od 2,35 (1,62:0,69).

Čini se, ono što nas danas karakterizira je uvjerenje kako je posjedovanje istinski dobro. To uvjerenje sve više utječe na moralni obrazac življenja (promjene u preferencijama, dakle potražnji). Potaknuto jeftinom privatizacijom, niskim kamatama na kredite, niskim poreznim stopama (promjenama u ponudi) i povećanom potražnjom za stanovima iz inozemstva, vlasništvu je narasla vrijednost.

Oni koji posjeduju, posjeduju poprilično, po domaćinstvu 1,62 stana. Moglo bi se reći, na sceni je svojevrsna okupiranost vlasništvom. Opsjednutost, čak! Indeks koncentracije vlasništva iz prethodnog pasusa mogli bismo nazvati i “indeks opsjednutosti vlasništvom”.

Danas 85 posto stanovnika Hrvatske živi u vlastitim domovima. Tek svaki deveti živi u stanovima iznajmljenim od privatnog sektora. Ako je tome tako, onda ono što Oswald konstatira za Britaniju, vrijedi i kod nas: stanovi i kuće se tretiraju i kao mjesta u kojima se živi i kao “kasice prasice” u koje se stavlja štednja. Miješaju se dvije stvari: življenje i investiranje. Logično je, upitati se, koji su učinci ovog miksa, ili još temeljitije: koje su makroekonomske (ali i sociološke, socijalne, demografske, ekološke, prostorne) implikacije opisanih procesa na razvoj društva u cjelini?

A u Europi, privatizacijski proces širokih razmjera koji je nakon političkih promjena devedesetih zahvatio zemlje s prostora Srednje i Istočne Europe u mnogome je izmijenio vlasničku strukturu stambenih jedinica. Na prijelazu stoljeća, s jedne strane visokorazvijene (niže stope nezaposlenosti, visoki dohodak po stanovniku) europske zemlje u kojima je prosječni postotak vlasnika stanova ispod 70 posto, a na drugoj slabije razvijene kod kojih se taj postotak penje iznad 90 posto. U tom vlasničkom mozaiku nalaze se i zemlje koje su i u svjetskim razmjerima ekstremne: od svih zemalja (s dostupnom statistikom) Švicarska i Njemačka imaju najmanji postotak vlasnika stanova, a gotovo svi stanovi u Litvi i Rumunjskoj su u privatnim rukama. Povećanje broja novih privatnih stanova sa 72 na 95 posto u samo deset godina vrlo dobro pokazuje snagu i dubinu tranzicije novih članica EU. Politika je narasle emocije elegantno sklonila (usmjerila) u privid vlasničkog egalitarizma, a novi su se vlasnici preko noći našli na tržištu nekretnina divljeg kapitalizma. Zapadnije, na drugoj strani kontinenta, stanovnici bogatijih europskih zemalja dijelove “globalizacijske berbe” također plasiraju u kuće i stanove. Izraženo u postocima ništa impresivno, ali dovoljno da broj znanstvenih i stručnih tekstova koji se bave dilemom ulagati u stanove ili u dionice naglo poraste. Na kraju tog tranzicijskog razdoblja uspostavlja se nova konfiguracija stanovanja u Europi.

Prema Eurostatu (2011) jedna četvrtina stanovništva EU zemalja živi u privatnim stanovima koji nisu opterećeni hipotekom ili kreditom. Jedna polovina stanovništva strahuje od svakog gospodarskog poremećaja jer su im stanovi pod hipotekom ili kreditom. Takvih je najviše na Islandu (70,6%), u Norveškoj (61,5%), Nizozemskoj (59,2%) i Švedskoj (56,8%). Jedni i drugi zajedno čine 73,6% stanovništva koje živi u vlastitim stanovima. Najmanje u Austriji (57,5%), najviše u Rumunjskoj (96,5%).

Preostali žive u unajmljenim stanovima: 13,5% s povlaštenom najamninom, 13,0% s tržišnom najamninom. Zemlje u kojima više od četvrtine stanovništva plaća tržišnu najamninu su Danska, Nizozemska, Švedska i Austrija. Najviše povlaštenih najamnina je u Poljskoj (29,1% stanovništva).

Mnogo smo puta i u svakodnevnom životu čuli ili pročitali kako bogato društvo čine bogati pojedinci. Ako se oko ove konstatacije svi slažu, oko toga što je sadržaj bogatstva, što čini bogatstvo, postoje vrlo različita mišljenja. Znači li vlasništvo stana znači bogatstvo? Vidjeli smo, Švicarci pobijaju uvriježenu pretpostavku da bogatstvo i vlasništvo nad stanom ili kućom moraju ići zajedno. Nasuprot ovom primjeru, najsiromašnije zemlje imaju najviše stope vlasnika stanova. Od ovog zaključka “na prvi pogled”, do općeg, utemeljenog na ekonometrijskim ocjenama, mali je korak. Uz sve ograde (veličina uzorka, nepostojanje ili neadekvatnost statistike), na uzorku od 32 zemlje moguće je donijeti sljedeći zaključak: u zemljama u kojima je veći postotak vlasnika stanova koji u tim stanovima žive, niža je razina domaćeg proizvoda po stanovniku. Objašnjenje ovog fenomena treba tražiti u eksternalijama, eksternoj disekonomiji u kojoj jedna aktivnost (pojedinac, skupina) šteti drugoj, a štetu ne nadoknađuje. S jedne strane društvene koristi, na drugoj društveni troškovi. Kada sam sljedećom prilikom susreo mog drugara predočio sam argumente. Najprije nevjerica, a potom namršteni izraz njegova lica. Trebao sam ga slikati i sliku poslati nositeljima ekonomske i stambene politike širom Europe.

Odgovor na pitanje zašto, kada je o vlasništvu stanova riječ, veće blagostanje (sreća, zadovoljstvo, sigurnost) pojedinca proizvodi negativnu disekonomiju zajednice, može se pronaći u sljedećim hipotezama. Svaka od njih govori o jednom aspektu neefikasnosti koji umanjuje potencijalni dohodak (BDP) društva.

Iznajmljivanje je poželjno za zemlje u kojima je pokretljivost radnika niska.

Zbog toga što su vlasnici stanova više fiksirani za lokaciju, to ima nepovoljne efekte na nezaposlenost. Prodaja nekretnine i seljenje je skupo. Budući su vlasnici stanova koji u njima žive manje mobilni od onih koji stanove iznajmljuju, osjetljiviji su na gospodarske potrese u svojim regijama. Gospodarstva brže rastu ako su im tržišta iznajmljivanja nekretnina razvijenija (veća). Snažna korelacija (Europa 2009) upućuje na zaključak da one države koje imaju brži rast vlasnika stanara imaju i veću nezaposlenost.

Iako se (nezaposleni) ljudi primarno sele zbog posla, u slučaju kada je riječ o (nezaposlenim) vlasnicima stanova, oni taj svoj vlasnički položaj, zbog cijelog niza objektivnih i subjektivnih okolnosti, ne žele promijeniti, čak ako im je zbog nezaposlenosti ugrožen standard. Visoki postotak vlasnika stanova posredno i neposredno proizvodi negativne gospodarske i socijalne učinke koji svoj izraz nalaze u višoj nezaposlenosti od one koja bi u aktualnom makroekonomskom okružju (razina dohotka, stopa rasta, produktivnost rada, cijene, itd.) trebala biti. Ujedno, visoki postotak vlasnika stanova koji u njima žive svodi sektor iznajmljivača stanova na malene brojke.

Porez na promet nekretnina je porez na mobilnost

(...) Porezna stopa je negdje progresivna (Velika Britanija), ali je uglavnom linearna. Negdje je u nekom trenutku procijenjeno da stopa od 5 posto nosi dovoljno prihoda u proračun, a ne izaziva potrese, pa se “ugledanjem na susjede” proširila Europom. S vremenom, neki su postali hrabriji (Španjolska i Francuska) i stopu povećali iznad 5 posto. Na drugoj strani Atlantika, SAD, takvog poreza nema. Ali imaju mobilnosti radne snage pet puta veću nego Hrvatska ili tri puta veću od najrazvijenijih europskih zemalja. U Hrvatskoj porez na promet nije fiskalno izdašan. Nije ni zanemariv. Stopa od 5% svakako nije mala. (...)

Vlasnici stanova mnogo se češće i na mnogo veće udaljenosti voze na posao

(...) Tek se u naznakama mogu pronaći razmišljanja o vezi između prometnih gužvi i loše pokretljivosti kao posljedice sve većeg broja vlasnika stanova. Na prijelazu stoljeća, u zemljama EU, tri četvrtine svih pojedinaca prevozilo se na mjesto rada ili učenja duže od dvadeset minuta. Ne postoje podaci za koliko je od tih minuta zaslužno vlasništvo stanova, ali je sigurno da bi povezanosti između prometnih gužvi i loše pokretljivosti kao posljedice sve većeg broja vlasnika stanova trebalo pridati veću pažnju.

Iako za znanstvenu potvrdu nedostaju odgovarajući podaci, brojni primjeri potvrđuju da se u područjima s visokim udjelom vlasničkih stanova poduzetnicima postavljaju brojne prepreke u nastojanjima da organiziraju nove aktivnosti, nova poduzeća, i konačno, nova radna mjesta. Neadekvatno planiranje prostora, na jednoj, i restrikcije na razvoj u prostoru, na drugoj strani, potaknute od lokalnih političara, profitera i neformalnh skupina vlasnika nekretnina, mogu značajno negativno utjecati na otvaranje novih radnih mjesta. Čak i kada prebrode sve prepreke vezane uz dobivanje dozvola za rad, otežano unajmljivanje stambenog prostora za novozaposlene koji dolaze iz drugih sredina može predstavljati zapreku normalnom funkcioniranju poduzetničkog projekta. Ova je pojava posebno izražena u područjima visokih stopa vlasništva ako su kombinirane s dominantno cikličkim karakterom gospodarstva na tom području (turizam na obali i otocima).

Hrvatska priča: Stanovi za znanstvene novake

Možda više nego igdje, u znanosti i visokom školstvu je pokretljivost zaposlenih uvjet bez kojeg se ne može. To se, na žalost, ne odnosi na hrvatsku situaciju u kojoj svaki novouposleni asistent sebe vidi kao redovitog profesora upravo na instituciji u kojoj je karijeru započeo. Pridruživanjem razvijenom svijetu taj se model mora mijenjati. Mjere koje su posljednjih godina od strane resornog Ministarstva poduzimane imaju upravo suprotan efekt. Od ukupno oko dvije tisuće asistenata na hrvatskim sveučilištima, svaki drugi je povoljnim uvjetima kreditiranja i/ili beneficiranom cijenom stanova potaknut na vlasništvo. Ne ulazeći na ovom mjestu u analizu što će sve ti mladi ljudi biti spremni učiniti da zadrže povlašteni položaj temeljen na vlasništvu, tek konstatirajmo: negativna disekonomija ukorjenjuje se i u segmentu društva koji bi per definicionem trebao biti glavni borac za efikasnost i izvrsnost. I za porast BDP-a.