Većina nas sanja o tome da jednog dana ima svoj vlastiti dom, mjesto koje ćemo moći nazvati svojim i u kojem ćemo stvoriti život po svojoj mjeri. I dok su cijene nekretnina već godinama visok izazov, najmovi stanova sve skuplji, za mnoge je gradnja vlastitog doma postala jedina alternativa. No koliko je danas zaista skupo graditi i što nas očekuje u budućnosti?
Gradnja kuće ili dodatnog kata često se smatra vrhuncem ulaganja u budućnost obitelji i ostvarenje dugo priželjkivanih planova. Međutim, posljednjih godina svjedočimo drastičnim promjenama na građevinskom tržištu – cijene radne snage, materijala i administrativnih troškova sve su više, a predviđanja sugeriraju da će gradnja u budućnosti postati još skuplja.
Razgovarali smo s Antom Jukićem, predstavnikom građevinske tvrtke "Jukić DAM", koja je već 24 godine na tržištu, isključivo u građevinarstvu, kako bismo doznali što trenutačno utječe na cijene, zašto su one toliko porasle i što možemo očekivati u budućnosti.
Kakva je sadašnja situacija i koliko danas košta gradnja kata kuće?
– Za četveročlanu obitelj, okvirna cijena gradnje kata kuće trenutačno iznosi između 2100 i 2600 eura po četvornome metru s uključenim PDV-om, što ne uključuje zemljište i unutrašnje uređenje.
Na cijenu najviše utječe volumen objekta, površina, vrsta terena i lokalni urbanistički planovi. Recimo, u Dalmaciji je zbog kamenog tla iskop skuplji i traje dulje nego u drugim regijama, dok u većim gradovima stroži urbanistički uvjeti, poput obaveznih podzemnih garaža, također povećavaju troškove.
Što ulazi u cijenu gradnje?
– Cijena gradnje uključuje mnoge stavke koje se često zaboravljaju prilikom planiranja, a to su: projektiranje, geodetske usluge izrade elaborata i iskolčenja, usluge odvjetnika, ishođenje akta za građenje, naknada za priključenje struje i vode, komunalna naknada, nadzor nad građenjem, izvođenje svih radova do uređenja interijera (namještaj, rasvjeta, sanitarije), uređenje okoliša i pristupnih cesta, ishođenje uporabne dozvole, izrada elaborata etažiranja, uknjižba u zemljišne knjige. Najčešća zabluda kod klijenata je da zaborave ukalkulirati cijenu zemljišta – kaže nam Jukić, ističući kako zemljište može značajno povećati troškove. Cijena zemljišta, ovisno o lokaciji, varira od 100 do preko 1000 eura po kvadratu, što znači da u većim gradovima trošak kvadrata može narasti i za dvostruko.
Koliko traje gradnja, ako bismo uzeli u obzir da sve ide po planu?
– Uz dobru organizaciju – minimalno osam mjeseci, ako govorimo samo o gradnji, bez ishođenja akta za građenje, uporabne dozvole i slično. Toliko vremena treba ako sve ide "kao po loju", a u principu ne ide. Za ishođenje svih dokumenata, kao što su suglasnosti nadležnih tijela, suglasnosti susjeda koji se mogu žaliti za bilo što i neosnovano prolongirati ishođenje dozvala i početak gradnje, čeka se minimalno dvije godine, ali imamo i projekata za koje čekamo i do pet godina.
Uzrok poskupljenja
Cijene u građevinarstvu u posljednje tri godine bilježe vrtoglav rast.
– Cijena rada porasla je između 70 i 100 posto, dok se cijena građevinskih materijala trenutačno stabilizirala, ali u prosjeku je narasla za 55 posto. Što se tiče materijala, zasigurno zbog poremećaja u lancima opskrbe i cijena energije, kako u RH, tako i u zemljama iz kojih uvozimo. A što se tiče cijene rada, razlozi su razni, ali zbog ulaska u eurozonu morali smo se približiti europskim susjedima kako ne bismo imali odljev radne snage, a onda je i poskupljenje hrane, vode i "zraka" utjecalo na povećanje.
Najčešći problemi tijekom gradnje
Osim visokih troškova, gradnja je često komplicirana zbog administrativnih prepreka.
– Ishođenje raznih dokumenata, dozvola i suglasnosti može trajati godinama, osobito ako susjedi ulažu žalbe, što dodatno povećava troškove i produljuje proces. Cijena rada i materijala također neprestano raste, pa mnogi investitori na pola gradnje ostanu zatečeni većim troškovima od planiranih.
Predviđanja za budućnost
Hoće li cijene i dalje rasti, te je li moguće smanjenje cijena?
– Troškovi će sigurno rasti, prvenstveno zbog povećanja cijena rada. Država planira povećati plaće za 10 posto iduće godine, što će se odraziti na građevinski sektor, manji udio u cijeni materijala, a veći udio u cijeni izvođenja. Ipak, moguće je da nove tehnologije, poput automatizirane proizvodnje materijala i smanjenja udjela ručnog rada u procesu gradnje, u budućnosti smanje troškove. No te tehnologije trenutačno su daleka budućnost i još uvijek nisu dostupne na našem tržištu. Također, mogu utjecati urbanistički planovi, s obzirom na to da trenutačno teže manjoj izgrađenosti i manjim objektima, što je zasigurno puno skuplje za investitore.
Savjeti za one koji planiraju gradnju
Iz "Jukić DAM-a" podijelili su nekoliko ključnih savjeta za sve koji planiraju graditi u bliskoj budućnosti. Prije svega, treba pažljivo provjeriti sve dokumente i vlasničke odnose.
– Ako kupujete zemljište za gradnju, obavezno provjerite je li vlasništvo čisto i što je dozvoljeno graditi prema urbanističkim planovima. Posebno obratite pažnju na infrastrukturu uz parcelu – je li osigurano priključenje na struju, vodu i kanalizaciju. Također, ključno je pažljivo birati izvođača radova. Provjerite referencije izvođača, koliko dugo su na tržištu i koje projekte su već završili. Nažalost, još uvijek ima slučajeva da ljudi potpišu ugovor i onda se gradnja odulji na četiri do pet godina, zbog financijskih problema izvođača ili loše organizacije (preopterećenosti izvođača drugim poslovima). No danas takvih slučajeva ima manje nego prije petnaestak godina.
Za one koji razmišljaju o smanjenju troškova, pa sami misle nabavljati materijal, Jukić pojašnjava kako to često nije isplativo.
– Klijent koji sam kupuje materijal obično plaća PDV, dok izvođač ima operativnih problema u 99 posto slučajeva, te mu je teže dati garanciju na objekt u kojem nisu sigurni u porijeklo i kvalitetu materijala. To stvara operativne komplikacije i rijetko rezultira uštedama. Ako ste među onima koji planiraju graditi, unaprijed se dobro informirajte, planirajte svaki detalj i birajte iskusne i provjerene izvođače – preporučuje naš sugovornik.
Koje sve ‘papire‘ morate imati?
Kratki vodič s okvirnim troškovima za potrebnu dokumentaciju koju treba imati prije početka građevinskih radova sastavili smo koristeći i informacije specijaliziranih platforma Emajstor.hr i Trebam.hr. Cijene, međutim, mogu znatno varirati, ovisno o više faktora.
Izrada glavnog projekta
Glavni projekt je osnova za dobivanje građevinske dozvole i skup je projekata više struka. Sadrži arhitektonski, građevinski, elektrotehnički, strojarski i geodetski projekt, cijena mu ovisi o veličini i složenosti buduće zgrade, a izrađuje ga ovlašteni arhitekt. Izradu glavnog projekta bit će potrebno platiti između 1900 i 6700 eura.
Projektiranje (po satu rada)
Riječ je o okvirnim satnicima koje u Hrvatskoj naplaćuju ovlašteni arhitekti i projektanti. Uz satnicu može se navesti i cijena projektiranja po kvadratnom metru ili po postotku ukupne građevinske investicije. Izvođači će vam za projektiranje (po satu rada) naplatiti od 35 do 45 eura.
Geodetski elaborat
Predstavlja prikaz fizičkog teritorija i njegovih posebnosti u smanjenom mjerilu na planu prema kartografskim pravilima. Uključuje, na primjer, podatke o reljefu, vodi, zgradama, namjeni zemljišta i slično. Potreban vam je za dobivanje građevinske dozvole, cijena mu ovisi o složenosti, a koštat će vas od 800 do 1100 eura.
Građevinska dozvola za nadogradnju
Cijena građevinske dozvole za nadogradnju kuće do 70 m², bez uključenih geodetskih usluga, iznosi od 1458 do 2228 eura. Međutim trošak, odnosno cijena građevinske dozvole razlikuje se ovisno o veličini objekta, zahtjevnosti konstrukcije, zahtjevnosti terena, odnosno parcele na kojoj će se kuća graditi.
Građevinska dozvola
Odnosno projekt za građevinsku dozvolu za prosječnu kuću, u kojoj je u cijenu uključen idejni arhitektonski plan, ishođenje svih potrebnih suglasnosti, vođenje postupka, izrada elaborata i ostalih potrebnih iskaza, stajat će vas približno 2700 eura. Za samu izgradnju bit će potreban i izvedbeni projekt (PZI), koji sadrži arhitektonske nacrte i druge detalje u mjerilu 1:50, plan elektroinstalacija, plan strojarskih instalacija, plan statike i građevnih konstrukcija, detaljan troškovnik građevinsko-obrtničkih radova, kao i obilasci gradilišta za vrijeme gradnje kuće. Okvirna cijena za izvedbeni projekt (PZI) je 2700 eura, a cjelokupan postupak tako iznosi od 1900 do 4700 eura.
Izdavanje građevinske dozvole od strane županijskog ureda za prostorno uređenje i graditeljstvo (administrativni trošak) naplatit će vam od 110 do 160 eura.
Komunalni priključci
Troškovi izgradnje vodovodnog priključka za obiteljsku kuću s opskrbom lijevanim željezom, poklopcem vodomjera, izradom reza i pratećim radovima, rezanjem i sanacijom asfalta kreću se od oko 1350 do 2650 eura/kpl (po setu za komunalni priključak). Za obiteljsku kuću trošak priključenja na javnu kanalizaciju, zajedno s provedbom kućnog kanalizacijskog sustava na javni vodovod, izgradnja priključka, kontrola komunalnog poduzeća i naknada, iznose od oko 2000 do 3100 eura/kpl.
Građevinski materijal
- cijena bez PDV-a
I ovdje vrijedi stalna napomena da cijene mogu znatno varirati, ovisno o više faktora – poremećajima u lancima opskrbe, usklađivanju s europskim tržištem i inflacijom...
Betonski blokovi
Cijena betonskog bloka ovisna je o dimenziji i svrsi bloka. Cijena betonskog bloka za zid je od 0,7 do 1,9 eura (po komadu). Cijena kutnog protupotresnog betonskog bloka je od 1,2 do 1,9 eura/kom.
Električni materijal za kuću
Cijena materijala električnih instalacija jake i slabe struje, zajedno s elementima za fino sklapanje za klasične električne instalacije u obiteljskoj kući, iznosi od 7,3 do 27,1 euro po kvadratnom metru.
Materijal za kanalizaciju i vodovod
Za dvije kupaonice s WC-om i kuhinjom u prosječnoj kući se kreće od 5,3 do 14,3 eura po metru kvadratnom.
Cigla
Energetski učinkovita cigla za nosivi zid, s odjeljcima za zrak, debljine 30 cm, košta od 79,6 do 119,4 eura po kvadratnom metru.
Hidroizolacija
Bitumensku hidroizolaciju u roli debljine 2,2 mm i bitumensku hidroizolaciju na stakleni veo debljine 2,2 mm platit ćete od 1,9 do 2,2 eura po metru kvadratnom.
Ljepilo i brtvila
Cijena fleksibilnog ljepila za pločice obogaćenog silikatnim vlaknima, za potrošnju od pet kilograma po metru kvadratnom, iznosi od 1,9 do 2,2 eura.
Malter i žbuka
Vapneno-cementne žbuke za ručno i strojno žbukanje zidova i stropova, pakiranih u vreće od 25 kg i potrošnje 15 kg/m2 u debljini od jednog centimetra iznosi od 2 do 3,2 eura za metar kvadratni.
Armaturna mreža Q 335 težine 60 kg/kom, dimenzije 6000 x 2150 x 150 mm, fi 8 mm, kreće se od 0,9 do 1,1 euro po kilogramu.
Toplinska izolacija fasade, kamena vuna za strop, debljine 10 cm. Cijena meke izolacijske ploče za izolaciju pregrada, krova ili poda između greda kreće se od 17,2 do 23,9 eura po metru kvadratnom.
Cijene izvođenja
grubih radova (bez PDV-a)
Zidarski radovi
Zidarski radovi su vrlo različiti, a i cijene su različite. Primjerice, za zidanje ciglenog zida debljine 20 cm izdvojit ćete 90 eura/m3, a za pjenasti beton zid debljine 25 cm – 100 eura/m3. Ako gradite kuću "ključ u ruke", cijena svih građevinskih i završnih radova je 670-930 eura/m2. Za detaljne cijene svih zidanih radova potreban vam je izvođač ili detaljan popis predviđenih radova. U nastavku donosimo okvirne cijene:
Trošak za građenje i zidanje vanjskih zidova s punom opekom (ciglom), uključujući i materijal, iznosi od 130 do 210 €/m3.
Zidanje vanjskih nosivih zidova s blok-ciglom, uključujući i materijal: od 90 do 150 €/m3.
Zidanje vanjskih nosivih zidova s prirodnim kamenom, uključujući i materijal: od 150 do 240 €/m3.
Trošak za izvođenje zidarskih radova vanjskih nosivih zidova s porobetonom, uključujući materijal, iznosi od 80 do 130 €/m3.
Zidanje betonskim blokovima 39x19x19 cm, ne uključujući materijal: od 13,3 do 22,3 €/m2.
Zidanje starom ciglom, bez uključenog materijala: od 39,8 do 71,6 €/m2.
Žbukanje
U slučaju strojne žbuke, žbuka se nanosi na zid pištoljem za nanošenje žbuke. Najveća prednost strojnog žbukanja je to što je žbuka ravnomjerno raspoređena – bez fuga, rupa ili tragova krpanja. Cijena ovisi o veličini površine koju želite žbukati i kreće se od 8 do 11 €/m2.
Strojno žbukanje gips-vapnenom žbukom prikladno je samo za suhe unutarnje površine. Cijena uglavnom ovisi o veličini površine i korištenim materijalima, te se kreće od 7 do 10 €/m2.
Za strojno žbukanje cementno-vapnenom grubom žbukom cijena se računa po četvornom metru, tako da ovisi o veličini površine koju želite žbukati. Ovisi i o stavci izvođača. Raspon cijena za strojno žbukanje cementno-vapnenom grubom žbukom je od 7 do 10 €/m2. Izvođači će vam najčešće naplatiti 9 €/m2.
Strojno žbukanje finiranom cementno-vapnenom žbukom, koja je dobro otporna na vlagu, vrlo je čvrsto i pogodno za sve prostorije. Fino zaglađena površina žbuke spremna je za nanošenje unutarnje boje. Cijena ovisi o žbukanom području. Za strojno žbukanje finiranom cementno-vapnenom žbukom platit ćete od 10 do 12 €/m2.
Termo strojno žbukanje unutarnjih zidova nudi više izolacije iznutra od obične žbuke. Cijena ovisi o veličini površine koju želite žbukati, a u prosjeku ćete platiti 15 €/m2.
Ručno žbukanje zida uključuje pripremu smjese žbuke za žbukanje, pripremu podloge i nanošenje žbuke. Cijena se obično izračunava po kvadratnom metru, pa ovisi o veličini prostorije. Cijena također varira ovisno o dobavljaču. Najniža cijena po kojoj ćete platiti ručno žbukanje je 8, a najviša 10 €/m2.
Cjenik – s cijenama koje, pod utjecajem različitih faktora, mogu varirati – priredili smo koristeći i informacije specijaliziranih platforma Emajstor.hr i Trebam.hr.
Za sudjelovanje u komentarima je potrebna prijava, odnosno registracija ako još nemaš korisnički profil....