Koliko treba potpisa stanara za obnovu? Ustavni sud ukinuo apsurdno i neprovedivo pravilo

Koliko točno treba potpisa stanara kako bi stambena zgrada mogla krenuti u energetsku obnovu?

Odgovor na to pitanje toliko je zbunjujuć da je u cijelu stvar bilo potrebno uključiti Ustavni sud, koji je prije tjedan dana zaključio da su odredbe Zakona o energetskoj učinkovitosti, kojima se već godinama regulira to pitanje ne samo zbunjujuće nego i toliko kontradiktorne da ih je odlučio ukinuti.

Nevjerojatno, ali ispostavilo se da je Zakon praktično neprovediv - da ne kažemo i potpuna besmislica s obzirom na to da je predvidio da se suglasnosti stanara, primjerice u slučajevima energetske obnove pročelja, prikupljaju tako da je to gotovo pa nemoguće ispuniti.

Nepovoljan položaj

Zakon u člancima 29. i 30. definira da "odluku o sklapanju ugovora o energetskom učinku višestambene zgrade s pružateljem energetske usluge suvlasnici zgrada donose temeljem natpolovične većine glasova suvlasnika zgrade koja se računa po suvlasničkim udjelima i po broju suvlasnika nekretnine".

Dakle, Zakon je odredio da za izglasavanje obnove fasade stambena zgrada istovremeno mora zadovoljiti dva uvjeta: prikupiti suglasnosti vlasnika koji imaju ukupno 51 posto udjela u suvlasništvu, a potom prikupiti i pojedinačne potpise suvlasnika koji u zbroju predstavljaju većinu ukupnog broja suvlasnika.

Svakome tko poznaje osnove matematike i logike jasno je da jedno isključuje drugo - odnosno, da drugi kriterij u nepovoljan položaj stavlja suvlasnike koji su vlasnici većih stanova u zgradama jer automatski teško mogu istovremeno predstavljati i natpolovični broj suvlasnika, kao što u povoljniji položaj stavlja suvlasnike stanova manjih površina, iako za to nema baš nikakve logike.

Na ovaj je apsurd još 18. veljače prošle godine upozorila je odvjetnica Goranka Herljević, koja je Ustavnom sudu podnijela zahtjev za ocjenu ustavnosti Zakona o energetskoj učinkovitosti, upozorivši kako ga smatra spornim iz dva razloga, iako joj je Ustavni sud pravo priznao tek u jednome.

Kako odvjetnica pojašnjava za Jutarnji list, prvi prigovor odnosi se na činjenicu da su kriteriji, onako kako ih je kroz Zakon postavilo Ministarstvo zaštite okoliša (danas Ministarstvo gospodarstva), neprovedivi i kontradiktorni, a Ustavnom sudu nije trebalo dugo da se i sam složi s tim prigovorom te u konačnici zaključi da je sporne odredbe - nužno ukinuti.

Temeljno pravo

"Navedeno pravilo odlučivanja natpolovičnom većinom glasova suvlasnika, koja se računa prema kumulativnom modelu, gdje se uzimaju u obzir i broj suvlasnika i suvlasnički dijelovi nekretnine, nije jasno.

Naime, nije jasno kako će se postići natpolovična većina glasova računanjem po dva kriterija te ima li, i koji, od ta dva kriterija prednost. Takva norma podložna je, dakle, različitim tumačenjima, što može dovesti do problema u njezinoj praktičnoj primjeni", piše u odluci Ustavnog suda.

Ono drugo na što ga je Herljević u svojem zahtjevu također upozorila, sud na kraju nije niti razmatrao.

Naime, Herljević pojašnjava kako je Zakon o energetskoj učinkovitosti, zajedno s kriterijima prema kojima se prikupljaju suglasnosti, u suprotnosti s postojećim Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a koji u svojim člancima točno definira prava suvlasnika u odnosu na odlučivanje u poslovima redovite, kao i izvanredne uprave.

- Dakle, Zakon o vlasništvu i stvarnim pravima definira da je za poslove izvanredne uprave potrebno prikupiti 100-postotnu suglasnost suvlasnika, a potom definira i što pripada pod izvanrednu upravu, u što se uklapa i energetska učinkovitost.

Kako je Zakon o vlasništvu i stvarnim pravima organski zakon, tako se on nalazi iznad ordiniranih zakona, među kojima je i Zakon o energetskoj učinkovitosti. Smatram da se ovim spornim odredbama zapravo na mala vrata mijenjaju odredbe Zakona o vlasništvu koje predstavljaju temeljno ljudsko pravo - ustvrdila je odvjetnica Herljević.

Ipak, u vezi s tim, drugim pitanjem Ustavni se sud "izmaknuo", pojasnivši kako "nije nadležan ocjenjivati međusobnu usklađenost zakona, odnosno propisa iste pravne snage", pa o ovom drugom kriteriju nije donosio mišljenje.

Sporni članci Zakona ukidaju se tek sa 15. rujna, no nije jasno kako će se, jednom kada budu ukinuti, odlučivati o kriterijima za obavljanje poslova energetske učinkovitosti.

Herljević napominje da je u tom slučaju na donošenje odluka potrebno primjenjivati odredbe Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima, što bi značilo da će za odluke o energetskim obnovama zgrada biti potrebno prikupljati 100-postotnu suglasnost vlasnika.

Osim, naravno, ako Ministarstvo ne krene u izmjene postojećeg zakona te do 15. rujna ove godine ne propiše nove kriterije za njegovu primjenu.