Stručnjak za nekretnine objašnjava: Zašto je kod nas trenutačno bolje nego u Austriji i Njemačkoj

Situacija na tržištu nekretnina u okolnim zemljama Hrvatske razlikuje od zemlje do zemlje, te su neke znatno više pogođene trenutačnom uglavnom kriznom situacijom.

U Austriji je zabilježen najveći stečaj u povijesti na području nekretnina upravo ove godine, Signa Prime i Signa, Signa Development i nekoliko stotina projektnih društva u sustavu Signa Holdinga su otišle u stečaj. Tvrtka Signa koja je bila vrlo aktivna u Njemačkoj, Austriji, Italiji i drugim zemljama u Hrvatskoj više nije prisutna.

- Taj je stečaj dodatno usporio nove investicije i razvoj tržišta po regiji - komentira Patrick Franolić, direktor konzultantske tvrtke Spiller Farmer, stručnjak za naše tržište nekretnina koji je dobro upoznat i sa situacijom u Austriji i Njemačkoj. Redovno za nas krajem godine napravi analizu.

Mnogi developeri u Njemačkoj pokrenuli su stečaj nad velikim brojem svojih projektnih društava, čiji je opstanak zbog promijenjenih okolnosti vrlo upitan, a taj će se trend, smatra Franolić, nastaviti i u 2025. godini.

Damir Krajac/Cropix

Nadalje, tržišta poput austrijskog, slovačkog i češkog puno više pate od povećavanja kamata i restriktivnih uvjeta banaka, a to je uglavnom posljedica jakog rasta koji je kod njih bio u 2022. i 2023 godini.

- Do II. kvartala 2022. kamate su za stambene kredite u Austriji i Njemačkoj bile znatno ispod 2 %, što je potaknulo velik broj građana da investiraju u stambene i poslovne nekretnine, tako je podizanje kamata od Europske centralne banke (ECB) u 2022. i 2023. godini neka naša susjedna tržišta izuzetno pogodilo, a očekuje se da će trenutačni trošak refinanciranja koji su već dva kvartala u padu i dalje stvarati velike pritiske u nekoliko razvijenih zemalja. Iako su im kamatne stope od III. kvartala 2024. u padu investitori i banke su i dalje vrlo oprezni - objašnjava Franolić.

Specifičnost je kod nas da je stambeno tržište u Hrvatskoj i dalje vrlo aktivno. Međutim, značajno pada broj realiziranih transakcija, ovisno o gradu, regiji, te veličini i kategoriji nekretnine, padovi su između 20 i 40 % u odnosu na vrlo plodne godine kraja pandemije.

Značajno je, kaže, porasla razlika između tražene i realizirane cijene stana, taj se postotak prije 4-5 godina kretao između 5-10 %, međutim, u zadnjih godinu dana je narastao na čak 20 %.

- To u praksi znači da je potražnja za rabljenim stanovima i dalje velika i jaka, ali kupci dobro biraju koju nekretninu i pod kojim uvjetima će kupiti. Pogotovo stariji stanovi puno sporije pronalaze kupce, te puno duže treba da se prodaju - objašnjava Franolić, te dodaje da je taj period najduži za stanove starije od 30 godina.

Tomislav Kristo/Cropix/Cropix

Zbog povećanog troška adaptacije, kupci nisu više spremni plaćati tražene cijene za stare stanove, kojima je potrebna značajnija adaptacija i visoko ulaganje te se ti stanovi lošije i sporije prodaju, naravno i to ovisno o lokaciji.

Veliki interes i dalje vlada za stambenom novogradnjom u svim dijelovima države. Iako je rast cijena u tom segmentu zaustavljen, nije vidljivo da su developeri značajnije smanjili cijene niti se računa da će se to uskoro dogoditi.

- Na obali i dalje vlada veliki interes, međutim, jasno je da kupci iz određenih zemalja kao što su Austrija, Slovenija i Njemačka manje kupuju i interesiraju se nego je prije 2-3 godine slučaj. Razlozi su ekonomska situacija u domicilnim zemljama i nivo cijene na obali koji na nekim lokacija premašuje cijene stanova u velikim europskim gradovima - smatra.

U Hrvatskoj su kamate u zadnjih godinu dana stabilne, ali Franolić očekuje da će u u idućih šest mjeseci još malo pasti ispod sadašnje razine.

Hrvatske banke su kod financiranja objekata zahtijevale znatno veće učešće vlastitog kapitala od developera, nego banke u Austriji ili Njemačkoj, tako da su developeri u Hrvatskoj bili znatno oprezniji jer je učešće u projektu bilo između 25-30 % spram 5-15 % u nekim zapadnim državama.

Zato je pad potražnje i prodajnih cijena u tim zemljama developere puno snažnije pogodio nego one ovdje, te je velik broj projektnih društva kod njih završio u stečaju.

- Banke u Hrvatskoj nisu za sada najavile prodaje većeg broja problematičnih kredita jer je taj broj i dalje puno niži nego u zadnjoj financijskoj krizi kada je vrhuncu iznosio i do 15 % portfelja banaka - dodaje Franolić.

Rast kamatnih stopa stambenih kredita je zapadno tržište puno jače pogodio nego Hrvatsku, a glavni razlozi za to su ti što je učešće kod kupnje u Hrvatskoj puno veće i da se i dalje veliki broj stanova kupuje vlastitim sredstvima. Njemačka narodna banka procjenjuje da su nekretnine u određenim njemačkim pokrajinama i gradovima precijenjene između 20-30 %.