"Stanova na najvišem katu više nema, ostao je još u prizemlju od 99 kvadrata. Kolika je cijena kvadrata? 4000 eura. I jedan na prvom katu od 100, kojemu je cijena 4200 po kvadratu", rekla nam je osoba kojoj smo se telefonom predstavili kao mogući kupci stana, u modernoj urbanoj vili sa šest stanova, koja se gradi na adresi Gredice 114, čiji je investitor tvrtka Mudrovčić i Partneri.
Posljednjih dana temeljito smo obišli novi veliki kvart u već postojećem kvartu Jarun. On nastaje na dijelu Gredica uz Jarunsku cestu, koji nije urbanistički definiran u neselje kao što je bio ostatak Jaruna oko Univerzijade, i proteže se na području nakon Atletskog stadiona Mladost do Potoka Vrapčak i zatim oko ulice Jarunska obala do izlaza prema jezeru. Ovo se područje zaista rapidno mijenja. Do nedavno su tu bile samo kućice, potleušice i uglavnom njive. Manji dio tzv. urbanih vila stigao je ovdje 2000-ih, a nekoliko njih i prije pet godina. No sada, od potresa nadalje, pravi je zamah novog vala gradnje na tom području, s cijenama kvadrata u novogradnjama od 4000 sve do 4600 eura za kvadrat, u onima koje su pri kraju gradnje. Lani završene novogradnje dostizale su cijenu do 4000 eura. Sve su te najnovije stambene zgrade od armiranog betona, opeke više uopće nema, s parkirnim mjestima, spremištima, terasama i vrtovima u prizemlju...
Na novom Jarunu niču urbane vile nove generacije.
- Zgrada će prema ugovoru biti useljiva krajem kolovoza, ali sve će biti dovršeno i ranije, u lipnju - nastavio nam je govoriti prodavatelj zgrade na adresi Gredice 114.
- Pored vas je prazno zemljište, planirate li možda još objekata - pitali smo ga.
- Moguće ćemo nakon ove graditi još jednu, to su naši planovi i želje, ali vidjet ćemo... Za njih već imam interesenata, iako prerano je još o tome govoriti - odgovorio nam je kao mogućim kupcima stana u toj zgradi koju su projektirali IBT ARHITEKTI.
Njegova zgrada, kao i ostale koje se sad grade u susjedstvu, ili su nedavno sagrađene, "nabrijani su" stambeni objekti. Nisu to više klasični prozori, nego imaju staklene stijene, uređen dvorišni vrt, uz sve tehnološke prednosti suvremene arhitekture, opremljeni, kako se reklamira, kvalitetnim izolacijskim materijalima. Automobili su smješteni u garaži ispod zgrade koja je povezana stubištem i liftom.
Uz Jarunsku cestu gradi se i jedan poveći kompleks sa stanovima, investitor je tvrtka Armus Gredice, a izvođač Armus. Ovdje je kako saznajemo ostalo još samo nešto stanova u prizemlju s vrtom i nekoliko na prvom katu, dok je najviši kat - rasprodan. Cijena kvadrata je oko 4600 eura, a za vrt je koeficijent 0,1. Prodavatelj s kojim smo pričali telefonom, opet kao potencijalni kupci, rekao nam je da će zgrada imati visok stupanj osiguranja, s osam kamera, a bit će naravno moguće ugraditi i unutarnji alarm.
- S obzirom na ogroman interes, pazili smo i kod odabira kupaca, uspjeli smo profilirati buduće vlasnike, da svi budu zadovoljni, a i ja sam si ostavio stan u zgradi - pohvalio se.
Ta stambena građevina ima prizemlje i dva kata od kojih je zadnji uvučen. Četverosobni stan u prizemlju od 98 kvadrata stoji recimo 510.554 eura, s vrtom od 42 kvadrata. Zgrada ima podrumsku etažu u kojoj se nalaze garažna parkirna mjesta i spremišta. Pohvalno je da je za ovaj objekt uz Jarunsku cestu angažiran poznati nagrađivani arhitektonski ured Dva arhitekta Zidarić.
Zanimljivo je da je vlasnik tvrtke Armus Mijo Prgomet, nekadašnji potpredsjednik Hrvatske stranke umirovljenika u doba Kukuriku koalicije, koji je bio i član NO Hrvatskih šuma. Mijo Prgomet brat je Drage Prgometa, nekadašnjeg kandidata HDZ-a za gradonačelnika Zagreba. Mijo Prgomet, pisali su portali, bio je 2021. godine pozvan kao optuženik na Općinskom sudu u Slavonskom Brodu zbog navodne prevare u gospodarskom poslovanju u slučaju Hrvatske ceste. U nekim starijim tekstovima može se naći i informacija da je 2020. godine jednostavnom nabavom posao oko ukrašavanja Zagreba za Uskrs dodijeljen njegovoj tvrtki Armus.
U novim zgradama sagrađenim zadnjih par godina nakon potresa, kako saznajemo na terenu, na Gredicama stanuju liječnici i stomatolozi, osobe vezane za računalne djelatnosti i startupe i za poslovanje nekretninama...Od poznatijih vlasnika stanova, tu je Tin Jedvaj, hrvatski nogometaš koji igra za klub Al Ain iz UAE-a.
Novi kvart bogat je različitim slojevima gradnje i pomalo konfuznog urbanističkog izgleda. Blizu Atletskog stadiona Mladost još je mnogo starih niskokatnica i klasičnih obiteljskih kuća s malim dvorištima. Stanarka jedne male prizemnice rekla nam je da im unazad tri godine znaju kucati na vrata i pitati da im prodaju kuće, nekad ostavljaju i brojeve u kasliću.
- Oni moju malu kuću ne gledaju k‘o kuću nego k‘o zemljište. Kako nas je ovdje mnogo i jedni smo do drugih, nude nam oko 250 eura za kvadrat zemljišta jer je za njih to mnogo malih parcela. Jedna mi je susjeda rekla da bismo za to što nude jedva mogli kupiti stan od 50 kvadrata, i to tko zna gdje, ali nama je ovdje dobro, tako da nismo zainteresirani - rekla nam je jedna stanovnica tog dijela Gredica koja stanuje blizu atletskog stadiona.
Pitali smo je zna li nekoga tko ipak prodaje zemlju za novogradnje, na što je odgovorila da su to uglavnom djeca starosjedioca koja sad žive na drugim adresama. No mnogo je tu neriješenih imovinsko pravnih odnosa pa zato još nije sve izgrađeno novogradnjom nego je ostalo još dosta njiva i zelenila. Jedna se susjeda prisjeća kako se u doba bivše države tu nije smjelo ništa novo graditi nego se govorilo da će se na tom području Gredica uz sportske sadržaje graditi hoteli i sportski park, a da će se njih nekamo preseliti.
U tom dijelu blizu atletskog stadiona ima i novogradnje sagrađene prije desetak godina i one od prije pet. Cijene za kvadrat prije pet i četiri godine iznosila je između 2000 i 2.500 eura. No nije u međuvremenu porasla samo cijena - i kvaliteta ovih novih zgrada koje se grade u zadnje vrijeme bitno je bolja.
- Ove sad nove zgrade imaju pristojan razmak jedne među drugima, dok su one od ranije bile gotovo naslonjene, često nemaju ni parkirališno mjesto, ili imaju jedno, a obitelji imaju više vozila, pa nam puteljci u kvartu budu puni parkiranih vozila - požalio se jedan stariji stanar.
Kuće koje se nalaze pored potpuno praznih zemljišta, odnosno njiva, dobivaju bolje ponude. Jedna nam je vlasnica takve starije parcele rekla da su joj nedavno nudili 500 eura za kvadrat njenog posjeda.
Na dijelu ulice Jarunska obala blizu Jarunske ceste ističe se, pak, friško završena dugačka bijelo-siva stambena novogradnja dvokatnica s velikim terasama u prizemlju. Cijena kvadrata te novogradnje vjerojatno je lani bila do 4000 eura. Jedan od susjeda koji živi u staroj kući u blizini kazao nam je da je zadovoljan što su te zgrade sagrađene, jer je sad i on konačno dobio vodovod i kanalizaciju, dotad su imali hidrofore.
- Ovdje sam se rodio, moji starci i djed i baka su tu živjeli. U davno doba do Univerzijade na Jarunu bilo je puno više obiteljskih kuća. Tu su svi imali krave, konje, svinje, zečeve, kokoši... Onda je ostalo samo nešto nas s kućama na ovom dijelu. Na nekim dijelovima ovog područja i dalje je zeleni pojas i koliko znam ne smije se graditi, ali tko to zna više danas... - kazao nam je taj starosjedioc Jaruna, pomalo rezignirano.
Od prezimena koja su nekoć živjela na ovom području ističu se Bartolić, Dorotić, Golubić, Dekanić, Gluhinić... Sam naziv Gredice znači zemljište, područje nekadašnjih uređenih vrtnih gredica/lijehe.
Vlasnik agencije za nekretnine Eurovilla Sergio Serdarušić kazao nam je da su novogradnje na Jarunu i Vrbanima u prosjeku od 3.000€ - 4.000€ za kvadrat, ovisno o mikrolokaciji, površini, opremi….
- Vrbani i Jarun jedni su od najprivlačnijih zagrebačkih kvartova već niz godina. Razlog tome je prometna povezanost s centrom, tramvajske linije, a ujedno i korištenje sportsko rekreativnog centra Jarun te svih ostalih sadržaja koje kvart ima. Nakon potresa se pojačao interes za novijim gradnjama izvan šireg centra grada, te iako je značajno iza nas, to još traje, ali se i interes za centrom opet osjetno popravio - kaže Serdarušić.
Dodaje da su do potresa tri najpoželjnija zagrebačka kvarta bili Donji grad, Trešnjevka i Maksimir, ali sad su se približile i neke druge lokacije pa tako i Jarun/Vrbani.
- Kao agencija, svakodnevno primamo puno upita za stanovima u tom dijelu grada, ako se prodajne cijene formiraju realno, onda je vrlo kratak period do same realizacije kupoprodaje. Problem je što se u zadnje vrijeme događa da vlasnici precjenjuju vrijednost svojih nekretnina, a pozivaju se na isto tako loše oglašene, precijenjene ostale ponude po oglasnicima - kaže vlasnik agencije Eurovilla.
Smatra da su cijene novogradnje rasle u odnosu na starogradnju zbog sve manjeg broja građevinskih zemljišta kojima su cijene više zbog potražnje, manjka kvalitetne radne snage, skuplje radne snage, kvalitetnije opreme, inflacije te svih ostalih parametara koji utječu na cijenu izgradnje. Na Jarunu i Vrbanima ponuda je manja od potražnje, to također utječe na postavljanje cijene.
I Jasna Biliškov Barun, vlasnica agencije Biliškov nekretnine u Zagrebu, potvrdila je da je interes za tim dijelom grada još veći od potresa.
- Novogradnja postiže cijenu od 4.000 - 4.600 EUR/m2, dok se stariji stanovi koje je potrebno renovirati, u zgradama građenim 80-ih i 90-ih godine na Jarunu cijene između 2.500 i 3.000 EUR/m2. Novija gradnja je pak više "zagušena", ali to nije samo slučaj Jaruna, već je tako i u drugim novijim kvartovima u Zagrebu - smatra Biliškov Barun.
Vezano za urbanizam ova zona spada pod urbana pravila 2.4., koja propisuju da je najveća visina tri nadzemne etaže, pri čemu se treća oblikuje kao potkrovlje ili uvučeni kat, uz obvezan smještaj vozila na građevnoj čestici. Grad Zagreb smo pitali zašto ovo naselje nije bolje uređeno, u smislu kvalitetnije definiranih cesta, rasporeda građevina i sličnog. No, radi se o starom problemu loših zakona o prostoru i starom Generalnom urbanističkom planu koji je takav kakav jest, odnosno loš, a za izradu novog, odnosno za izmjene i dopune GUP-a, treba još vremena, iako je proces u tijeku.
"Nedostaju osnovni alati za provedbu plana uređenja kao što je urbana komasacija. Najdetaljniji provedbeni plan kojega poznaje naše zakonodavstvo je urbanistički plan uređenja (UPU), a to je neadekvatan tip plana. Urbanistički planovi uređenja nemaju predviđenu izradu plana parcelacije koji je osnovni instrument provedbe planskog rješenja. Istovremeno, provedba Zakona o legalizaciji unijela je dodatni nered u prostor i poništila napore urbanističke struke za planskim i svrsishodnim rješenjima i red u prostoru", stoji u odgovoru koji smo dobili od Službe za informiranje i medije Grada Zagreba.
Dodaju da je upravo izgradnja obostrano duž cijele Jarunske ulice od Selske ceste do ulice Hrgovići dobar primjer promišljenih i realiziranih urbanističkih rješenja prema nekadašnjim provedbenim urbanističkim planovima. Jarunska ulica, Generalnim urbanističkim planom grada Zagreba kategorizirana kao glavna gradska ulica, planirana je prostorno-planskom dokumentacijom još 1971.godine. Uz ulicu Jarun nalaze se visokokonsolidirana gradska područja, realizirana prema ranijim Provedbenim urbanističkim planovima, kao što su PUP Gredice (1987.) i PUP Jarun (1976.) i Urbanističkim planovima uređenja, UPU Petrine Županići (1999.) i UPU Vrbani III (2005.). Takvo što danas je, uz loše zakone, gotovo nemoguće.
