Nekoć je u Frankopanskoj ulici 13, na uglu s Varšavskom u Zagrebu, stajao restoran Zagorcu, s tipičnom domaćom ponudom hrane, ali ono što je s njim bilo posebno je terasa s divnim raskošnim kestenima, s valjda najvećim krošnjama u središtu grada. Dva kestena su "nestala" prije nekoliko godina, otprilike kad je nekadašnja velika terasa restorana postala parkiralište Hotela Lovački rog i uklonjeni su uz dozvolu Zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode. Davno prije restoran se zvao K Bednjancu, po prezimenu tadašnjeg vlasnika, a poslije i gostiona K crnom orlu.
Starinska zgrada prizemnica građena početkom 19. stoljeća, koja je dijelom i jednokatnica, danas je u groznom stanju, s otpalim komadima i razlistanom žbukom na pročelju, oštećena vijenca i dijelova krovišta, a to je sve samo ono što se vidi izvana. U svibnju 2021. godine građevinski vještaci postavili su dijagnozu - u lošem je stanju i potencijalno opasna građevina.
No kako je moguće da ta nekretnina na atraktivnoj lokaciji u strogom središtu Zagreba stoji neiskorištena? Uvidom u vlasničke knjige zaključujemo da je njezin vlasnik Milan Šečković, pravnik, predsjednik uprave tvrtke Lovački rog, javnosti poznatiji kao nekadašnji vlasnik licence Miss World za Hrvatsku. Objekt je njegov još od oko 2007. godine, tad je bio tek lagano zapušten i još je kratko radio restoran. Šečković nam je u razgovoru rekao da je o lošem o stanju zgrade u obavijestio Grad Zagreb i Ministarstvo graditeljstva i to odmah nakon potresa.
- Svima sam javio da je objekt potencijalno opasan zbog šete nastale u potresima. Nisam odgovoran ako se nešto dogodi. Svi elaborati, pa i najnoviji od Ministarstva graditeljstva, odjela za obnovu, navode da je stradala od potresa - uvjeren je Milan Šečković.
Međutim, dokumentacija pokazuje da su stručnjaci Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture nakon obilaska zgrade s potresom pouzdano povezali jedino oštećenje od dimnjaka.
"Očevidom iz svibnja 2021. utvrđena su specifična oštećenja ulične i dvorišne zgrade. S obzirom na zapuštenost i neodržavanje prostora nije bilo moguće procijeniti koja su oštećenja posljedica potresa, a koje trajne izloženosti atmosferilijama i vlazi", kažu iz Grada.
Dio opasnog zida te zgrade i dvorišta koji je bio okrenut prema Varšavskoj, Grad je u dopisu obećao ukloniti nakon potresa, jer je bila riječ o "neposrednoj opasnosti po život prolaznika i imovine". Međutim, za ostalo je, kako je komunalna služba Grada tad procijenila, nadležan vlasnik koji treba poduzeti "hitne mjere za otklanjanje opasnosti i označiti građevinu opasnom".
Da se čitava građevina tad proglasila stradalom u potresu, ušla bi u popis opasnih građevina za uklanjanje od strane građevinske inspekcije i bila bi uklonjena na trošak Fonda za obnovu. No konzervatorska služba Grada nije ocijenila da je šteta nužno nastala od potresa, kao ni građevinska inspekcija. Situacija je bila takva da je taj objekt bio ostavljen zubu vremena još mnogo godina ranije, a dužnost je vlasnika prema zakonu da brine o svojoj imovini.
"U slučajevima kad se ne radi o posljedicama katastrofe, tj. ne radi se o potresom oštećenoj zgradi primjenjuje se Zakon o vlasništvu kojim su suvlasnici odgovorni za održavanje i dužni su istu održavati o svom trošku", kažu u Državnom inspektoratu. I dodaju: "U slučajevima potrebe otklanjanja oštećenja, građevinski inspektor će otklanjanje oštećenja narediti suvlasnicima koji su dužni isto učiniti o svom trošku u zadanom roku te će ih na izvršenje rješenja prisiljavati novčanim kaznama".
Međutim, ni Državni inspektorat ni komunalno redarstvo Grada Zagreba očito još nisu tako nešto naložili vlasniku čim je ruina i dalje na lokaciji. Komunalna služba je, doduše, o svemu obavijestila građevinsku inspekciju.
No možda su mogli i više od toga. Grad Zagreb nedavno je naložio uklanjanje zapuštene i opasne građevine bivše Zagrebačke banke kod Glavnog kolodvora, točnije učinila je to njegova komunalna služba. Da bi komunalna služba to mogla vlasniku narediti, bez građevinske inspekcije, mora se ispuniti nekoliko kriterija: zgrada zbog svojih oštećenja mora izgubiti svojstva sigurne građevine, ne može biti prikladna za upotrebu, bitno je da nije korištena najmanje pet godina te da se ne radi o kulturnom dobru.
Sve te kriterije ispunjava i Frankopanska 13.
"S obzirom na stanje zgrade, kao posljedice višegodišnje napuštenosti i neodržavanja, zgradu je moguće ukloniti", kažu u Zavodu za zaštitu spomenika kulture.
Međutim, Šečković tvrdi da od istog Zavoda već desetak godina traži dozvolu za rušenje i tri puta je odbijen.
Zanimalo nas je, nadalje, što bi se tu potencijalno uopće moglo sagraditi.
"Zamjenska gradnja na toj lokaciji, kao interpolacija u potezu povijesne graditeljske strukture spomeničkih obilježja, treba u svim elementima - morfološki, mjerilom i gabaritima biti u skladu s povijesnim i ambijentalnim obilježjima lokacije - uličnog poteza, odnosno bloka i kvalitetno arhitektonsko ostvarenje za koje je potrebno provesti javni natječaj", doslovno piše u odgovoru koji smo dobili iz Grada.
Još 2014. godine pisalo se da bi se na toj lokaciji mogao urediti mali boutique hotel, a u drugom krilu stambeni objekt. Ideja je navodno potekla od arhitekta Davora Senečića iz studija S.E.N.D. Tad se razvila polemika je li predložena zgrada prevelika za lokaciju, a bio je problem i što je projekt nastao u pozivnom, a ne javnom natječaju.
Milan Šečković nam je pak rekao da bi gledajući iz današnje perspektive on rado tu gradio, ali da ga neke odredbe Generalnog urbanističkog plana grada (GUP) u tome koče. Planom se, kaže on, forsira stambena izgradnja, a on bi ovdje radije poslovnu zgradu s malim hotelom. Da to nije moguće po sadašnjem GUP-u, objašnjava mi, vidi se po odredbama koje na toj lokaciji ne propisuju parkirališna mjesta za namjenu koju je on zamislio, za hotel.
- Gledajući Plan, od mene kao da se očekuje da nešto sagradim i odmah to prodam, dakle stanove, za koje su odobrena parkirališna mjesta, ali ja bih volio imati nešto svoje, manji hotel i poslovni prostor. Pritom, prema odredbama kakve su na snazi nije uopće isplativo ništa graditi, ali meni se ne žuri, pa ni ne planiram sad ništa - objasnio je svoje viđenje odredbi GUP-a.
Smatra da će Frankopanska ulica od Varšavske do Ilice ostati u ovakvom stanju dok god se ne promijeni GUP, a pogotovo ne promijene razna ograničenja za tzv. donjogradske blokove.
- Naime, maksimalni koeficijent izgrađenosti parcela iznosi 3.0. Do prije nekoliko godina iznosio je 4,5 pa su izgrađene neke nove zgrade, a grade se i dalje po toj ranijoj odredbi, recimo u Medulićevoj ulici. Znači, veličina parcele se množi s koeficjentom. Za neke starije zgrade u Varšavskoj i Gundulićevoj ranije je bilo moguće od 5 do 7. Dakle, prije 100 godina i više kad je građen centar Zagreba koeficijent izgrađenosti bio je između 5 i 8, a izgrađenost parcela od 80 do 100%, a sad je 3.0 - ukazuje Šečković na ono što on smatra apsurdnim.
Također je, objašnjava, izgrađenost parcela ograničena na 60% parcele, a velika većina parcela u bloku je već izgrađena na 90% ili 80% parcela kao na primjer. Varšavska 12 i 14 ili Gundulićeva 8,6, 6A te Gundulićeva 7 i 9.
- Dakle, da bi netko rušio i gradio normalnu zgradu u Frankopanskoj 11 ili 13, a slično je i u Gundulićevoj 6 i 8, bilo bi isplativo da je dozvoljena izgrađenost 90% i da se koeficijent izgrađenosti vrati na 4,5. Ako se treba rušiti tri etaže da bi se izgradio dodatan kat i pol ili dva kata to je definitivno neisplativo. Trebao bi koeficijent izgrađenosti biti 6, odnosno prizemlje i 5 etaža, kao što recimo Gundulićeva 9 ima prizemlje i 6 etaža, a Gundulićeva 7 prizemlje i 5 etaža, a koeficijent izgrađenosti im je između 6 i 7 - kaže Šečković.
Gradio on u Frankopanskoj 13 ili ne, odluka o tome je njegovo pravo, ali uništena i dotrajala zgrada ipak je vjerojatno njegova odgovornost ili barem većim dijelom njegova, iako on smatra da je glavna šteta nastala od potresa.
