Kakva je kultura iznajmljivanja u Hrvatskoj?

Istražujemo mora li potraga za “pristojnim” stanom za najam biti toliko stresna i što se treba napraviti da se taj segment tržišta poboljša

Unajmiti ili kupiti stan? Koliko se uopće isplati živjeti u najmu i plaćati nekome godinama za nešto što na kraju svega neće biti moje? S druge strane, koliko je pametno staviti si u ovo nesigurno vrijeme mjesečni uteg u obliku kredita kako bih nakon deset, dvadeset ili čak trideset godina imao svojih 30+ kvadrata?

Isto tako, odlučim li se za najam, zašto moram beskonačno tragati za pristojnim stanom i razgledavati svakakve rupe koje se iznajmljuju za previše novca? Postoji li uopće kultura najma u Zagrebu ili se i dalje većina drži onog “bolje imati svoje, pa makar i po cijenu velikog kredita”?

Kako bismo doznali nešto više o ovoj temi i pokušali odgovoriti na postavljena pitanja, razgovarali smo s ljudima iz poznatih hrvatskih agencija za nekretnine.

MENTALITET

- Budimo iskreni i realni, kultura najma u Hrvatskoj nije na zavidnoj razini. Kod nas tržište najma još nije uređeno kao u mnogim zapadnim zemljama koje posjeduju dugogodišnju tradiciju iznajmljivanja. Stoga su i rezultati s takvog tržišta praćeni brojnim problemima i organizacijskim rupama.

Nadalje, hrvatski mentalitet sa sobom nosi želju za vlasništvom i posjedovanjem nekretnine. U tim statistikama prednjačimo pred mnogim zemljama u Europskoj uniji. Vlastita nekretnina mjerilo je mnogo čega i u skladu s tom potrebom mnogi podižu kredite i iznad vlastitih mogućnosti. Ekonomska situacija posljednjih godina ipak jasno pokazuje da se stambenom pitanju treba sustavno posvetiti i pronaći odgovor u skladu s realnim mogućnostima svakog pojedinca, uzevši u obzir visinu primanja, kamatnih stopa, ali i dugoročnih planova - kaže Dajana Furgala Šuper iz agencije Orbit Nekretnine.

MOBILNOST

Dugoročan najam, komentira Lana Mihaljinac Knežević iz agencije Zagreb West, kod nas je, osim kad je riječ o studentima, još relativno nerazvijen zbog našeg odgoja koji nalaže da kupimo nekretninu za stanovanje i načina života zbog kojeg nema velike mobilnosti. Posljednjih nekoliko godina bilježimo lagani porast najma takve vrste zbog određenog broja mladih obitelji koje ili ne žele ući u rizik uzimanja kredita ili nisu kreditno sposobne pa unajmljuju stan, ali je još relativno nerazvijen.

- Najam studentima segment je tržišta koji je već dugo prisutan u Zagrebu, i godinama ga karakteriziraju isti problemi. Na kraju svakog ljeta i početkom jeseni u Zagreb stižu studenti. Posljednjih godina ih je još više jer u Zagreb dolaze i na Erasmus razmjene ili na studije na engleskom jeziku, koji se održavaju na više privatnih fakulteta, ali i na Ekonomskom i Medicinskom fakultetu.

Stanova za najam studentima je premalo, a još ih je manje otkad su mnogi vlasnici odlučili svoje stanove staviti u kratkoročan najam turistima. Imamo situacije gdje se stanovi iznajme isti dan kada dospiju na tržište, a studenti su često prisiljeni unajmiti oni koji su znatno ispod svake prihvatljive razine. Tako se iznajmljuju podrumi, tavani, vlažne sobe - kaže Lana Mihaljinac Knežević.

LOŠA ISKUSTVA

Bez obzira na profil onih koji iznajmljuju, Dajana Furgala Šuper ističe da je najvažnije, prema njezinu iskustvu, u potrazi za svim vrstama stanova za najam (veći, manji, stariji, noviji) da su uredni, useljivi i lokacijski dobro povezani s javnim prijevozom. Studenti i mlađi ljudi, kaže, traže primarno namještene stanove u tramvajskoj zoni, a prednost daju naselju u kojem je njihov fakultet, kao i okolnom području.

- Glavna pitanja i dvojbe usmjerene su na tehničku ispravnost stana, ali i uređaja. Mnogi unajmljivači imali su loša iskustva u tom pogledu. Površina nekretnine nije najvažnija, ali zato sadržaj unutar stana i raspored prostorija igraju presudnu ulogu jer često takav prostor treba zadovoljiti potrebe više najmoprimaca koji će boraviti u njemu. Poslovni i obiteljski ljudi, pak, traže nekretninu za dugoročni najam pa je u tom slučaju takva vrsta izvjesnosti jako važna jer planiraju svoj, ali i život cijele obitelji unutar nekog naselja, tj. područja.

Važna im je infrastruktura, dakle blizina škole, vrtića i trgovina, ali i namjera najmodavca da nekretninu iznajmljuje na dulje. Mnogi se susreću s otkazivanjem ugovora o najmu i prije isteka roka. Stoga često žele jamstvo da će najmodavac poštovati rok budu li uredno izvršavali svoje obveze. Obiteljski ljudi često traže prazan stan jer imaju ili žele svoje pokućstvo, a mnogi daju prednost novogradnji u novijim i uređenim naseljima prikladnim za mirniji obiteljski život.

Stranci, prema našem iskustvu, uvijek stavljaju naglasak na nekretnine u centru grada. Oni vole staru gradsku jezgru i sve prednosti kulturnog i urbanog aspekta stanovanja. Traže uređene i namještene stanove u pristojnim i održavanim zgradama nadomak svih gradskih sadržaja. Spremni su platiti višu cijenu najma pronađemo li nekretninu koja zadovoljava njihova očekivanja - nabraja Dajana Furgala Šuper.

Što se tiče cijena najma, Dajana smatra da cijene nisu pretjerane s obzirom na vrijednost kupljene nekretnine, ali da su i nadalje nedostupne s obzirom na ekonomske prilike u državi, kao i na platežnu moć. Naime, kad se uzme u obzir prosječna plaća i životni troškovi u Hrvatskoj, dolazi se do zaključka da si kvalitetnije stanove na tržištu većina ne može priuštiti.

- Stoga većina najmoprimaca unajmljuje stanove za koje su spremni izdvojiti do 500 eura mjesečno. Kad govorimo o najmoprimcima koji su spremni plaćati najam 600 eura ili više, često je takva opcija privremena i mnogi od njih teže kupnji vlastite nekretnine, vodeći se mišlju da novac neće biti bačen u vjetar i da će nakon prestanka otplate kredita nekretninu ostaviti u naslijeđe.

S obzirom na to da su najmoprimci ipak nezaštićeni u pogledu otkaza ugovora, ne čudi takav trend koji sam nameće zaključak da je potrebno još puno ulaganja, zakonske regulative, ali i tradicije najma, kako bi spomenuti trend krenuo u drugom smjeru - smjeru kojem će najam prevagnuti nad kupnjom - objašnjava i dodaje da vidi dva velika problema kad se govori o najmu u Hrvatskoj. Prvi je ilegalni najam.

- Statistike upozoravaju na to da je takvog najma nedopustivo puno i unatoč nekim inicijativama, smatram da se nije pronašao pravi modus operandi koji bi riješio spomenuti problem - komentira.

Drugi su problem oni što iznajmljuju stanove koji, primjerice, imaju zahod u ormaru, za 300 eura plus režije mjesečno.

STRANCI

- Nažalost, još je na tržištu mnoštvo stanova nehumanih za život koji se iznajmljuju po previsokim cijenama. Takav problem generira nove probleme. Poznato je da svaki prostor nameće pravila življenja i ponašanja pa takvi zapušteni stanovi kao da potiču daljnju nebrigu i oštećenja. Stoga uredite stan onako kako želite da se ponašaju najmoprimci. Lijepi i uredni interijeri privlače takve najmoprimce i zadržavaju svoju ljepotu i nakon njihova iseljenja, a mračni i neuredni s vremenom postaju još gori i neprivlačniji. Najmoprimci nemaju poštovanje ne samo prema prostoru, nego i vlasnicima koji su im svjesno predali neispravan stan u kojem svaki novi dan iskrsne neki novi problem. Osim toga, takvi stanovi se ne mogu dugoročno iznajmiti jer svaki najmoprimac čeka bolju priliku i tada odlazi. Često s nepodmirenim obvezama - kaže.

S druge strane, u segmentu najma strancima i lokalnom stanovništvu koje nije među studentima, vlada visoka razina uređenosti, smatra Lana Mihaljinac Knežević. Stranci, naravno, ne unajmljuju ništa bez ugovora, a prijava na adresu uvjet je za dobivanje boravišne i radne dozvole. Tako i svi vlasnici prijavljuju porez, koji nakon amortizacije i primjene prireza u Zagrebu iznosi 10% od bruto najamnine, što je jedan od najnižih poreza koji se plaća u Hrvatskoj.

- U rezidencijalnom najmu, bilo da je ili najmodavac ili najmoprimac ili oboje, pravna osoba u sustavu PDV-a, nema naplate PDV-a. U mojoj agenciji nikad nismo naišli na vlasnika u ovom segmentu koji nije prijavio porez. Od agencije su potrebna stručna znanja i vještine kako bi se najam realizirao, tako da vlasnicima predlažem da se dobro informiraju kakvoj agenciji daju nekretninu u ponudu.

Slično je i s najmom lokalnim obiteljima ili profesionalcima. Nitko od njih ne želi sudjelovati u procesu koji je na bilo koji način ilegalan pa tako ni biti najmoprimac stana za koji vlasnik ne želi potpisati ugovor, prijaviti ga na adresu ili platiti porez. Neki vlasnici uračunaju trošak poreza u cijenu, ali tada ne uspijevaju iznajmiti stan jer najmoprimci znaju da je plaćanje poreza obveza vlasnika i ne žele plaćati nekretnine koje odskaču od prosječne cijene. Ovakvi najmoprimci sve više unajmljuju preko agencija za nekretnine, ali služe se i tražilicama.

U studentskom najmu ima svega, iako napominjem nekoliko stvari: uglavnom se stanovi vlasnika koji na bilo koji način žele zaobići svoje obveze ne iznajmljuju preko agencija, nego preko tražilica. Također, agencije uglavnom ne uzimaju u ponudu stanove koji nisu kakvi trebaju biti ili su neprihvatljivi za svakodnevan život. Ali studenti su prisiljeni uzeti bilo što, jer nekretnina nema dovoljno i, nažalost, one koje su im cjenovno dostupne, često nisu adekvatne. Prema mom mišljenju, novi zakoni trebali bi dodatno regulirati tržište najma, što ne postoji u najavi, a zakonski okvir vrlo je jasan.

Ono što vidim kao jedino rješenje problema ilegalnog najma je to da najmoprimci odbijaju uzeti u najam stanove vlasnika koji neće potpisati ugovor, ne žele ih prijaviti na adresu, ne plaćaju porez ili nude neodgovarajuću nekretninu. Nažalost, zbog gore opisane situacije neravnoteže između ponude i potražnje, često su na to prisiljeni. “Siva” situacija opasna je i za vlasnike i za najmoprimce, jer dođe li do problema, niti jedna niti druga strana ne može angažirati relevantne institucije - nadovezuje se Lana Mihaljinac Knežević.

Ako se uzme u obzir školska formula u obliku prosječne hrvatske plaće i životnih troškova, dolazi se do zaključka da si kvalitetnije stanove na tržištu većina ne može priuštiti, tvrdi Dajana Furgala Šuper iz Orbit Nekretnina

Foto: Shutterstock